> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年越南房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年越南房地产市场在法律制度完善、信贷宽松及经济增长政策支持下，整体前景积极。然而，市场内部供需错配与价格分化趋势明显，不同住宅类型的需求将出现显著差异，尤其体现在商品房公寓、低层住宅及保障性住房领域。 ## 主要观点与关键信息 ### 市场供应与需求 - **供应增长**：2025年越南房地产市场供应量同比增长88%，2026年预计进一步增长超过40%。供应结构向头部开发商集中，Vingroup、Masterise Homes、MIK及Sun Group等企业占据约64%的市场份额。 - **需求分化**：市场供应主要集中在高端及豪华住宅，而中低端及刚需产品因价格相对亲民仍具备较强市场吸纳能力。 - **区域发展**：胡志明市及河内市场因区域整合与交通基础设施升级，外围区域供应显著增加，成为新的增长点。 ### 政策与法律改革 - **审批流程简化**：通过一系列政策，如第171/2024/QH15号决议和第257/2025/NĐ-CP号法令，项目审批流程被优化，降低行政负担。 - **土地使用成本降低**：土地使用费及租金的市场化定价机制与减免政策逐步落实，缓解开发商资金压力。 - **保障性住房推进**：政府出台多项政策，如第201/2025/QH15号决议及第136/2026/NĐ-CP号法令，推动保障性住房发展，提升其可及性。 - **信贷政策收紧**：2026年对商业房地产开发项目的信贷投放将被严格控制，优先支持保障性住房及可负担住房项目。 ### 价格与市场趋势 - **河内市场**：2023–2025年一级市场价格年均增长20%–30%，2026年预计涨幅放缓至6%，二级市场价格则因高杠杆投资者调整而出现小幅上升。 - **胡志明市市场**：一级市场价格预计在2026年增长10%，二级市场则保持6%–9%的年均涨幅，主要受益于资金流入与区域发展。 - **价格高位运行**：部分区域房价已超出居民实际购房能力，投机性资金在低利率环境下推动部分外围区域价格上涨。 ### 债券与融资压力 - **企业债券发行**：截至2026年初，企业债券发行总额达41.888万亿越南盾，其中房地产行业占比约70.1%。 - **债券到期压力**：2026年房地产行业债券到期规模约95.943万亿越南盾，占总到期规模的58%。 - **利率上升影响**：房地产贷款利率在优惠期后上升至12.0%–13.9%，对购房需求及市场流动性形成压力。 ### 机遇与挑战 - **基础设施带动需求**：南北高速公路、地铁、桥梁等重大交通项目将推动周边区域房地产需求增长，尤其在河内西部、北部及胡志明市周边。 - **头部开发商优势**：具备资金实力与合规能力的头部开发商将更具市场竞争力，能更好地应对融资与流动性压力。 - **市场分化加剧**：一级市场与二级市场表现不一，需关注不同细分市场的策略调整。 ## 2026年市场展望 ### 供应预测 - **河内**：2026年新增供应预计超过3万套公寓，主要来自保障性住房项目及外围区域。 - **胡志明市**：外围区域供应持续增加，带动整体市场增长。 ### 价格趋势 - **河内**：一级市场价格涨幅趋缓，二级市场价格小幅上升。 - **胡志明市**：一级市场价格增长显著，二级市场表现稳健。 ### 政策影响 - **法律完善**：法律体系逐步完善，有助于推动市场健康发展。 - **信贷调整**：信贷政策向保障性住房倾斜，抑制投机行为，提升市场稳定性。 ## 总结 2026年越南房地产市场在政策支持与基础设施发展推动下，整体前景积极。然而，市场分化与价格高位运行仍是主要挑战。头部开发商及外围区域将更具增长潜力，需关注政策导向与市场流动性变化。