> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业2026年中期策略报告总结 ## 核心内容概览 本报告围绕2026年房地产行业基本面、政策走向及未来展望进行深入分析，认为市场正在经历“量价修复”与“预期切换”的关键阶段。核心城市已率先筑底，政策支持与市场结构改善共同推动行业逐步恢复，房企估值逻辑从“破产清算”向“正常经营”转变。 ## 主要观点与关键信息 ### 1. 基本面复盘：量价分化延续，核心城市率先筑底 - **全国销售数据**：全国商品房销售面积与销售额降幅持续收窄，市场呈现“筑底企稳、弱复苏”态势。 - **核心城市表现**：一线城市成交率先同比转正，发挥“锚定效应”；重点城市二手房成交持续放量，由低总价、小户型房源驱动，刚需入市明显。 - **新房销售韧性**：在供应收缩背景下，新房销售仍具韧性，但内部分化显著：核心区“好房子”以质换量，非核心区旧规产品仍以价换量。 - **成交结构改善**：低总价房源占比上升，置换链条初步启动，市场向中等面积、总价段迁移，“卖旧买新”趋势显现。 ### 2. 政策复盘：公积金政策接力，实现结构性降息 - **政策工具转变**：受外部通胀与银行息差影响，LPR下调空间有限，政策重心转向公积金，通过“提额、降负、扩围”实现“变相降息”。 - **公积金政策效果**：公积金贷款覆盖率提升，有效降低购房成本与门槛；核心城市租金收益率修复，部分“老破小”租金收益已超公积金利率。 - **政策余量**：公积金个贷率健康，额度与覆盖范围仍有提升空间；存量房收储模式从新房转向二手房，试点范围扩大，助力置换链条激活。 ### 3. 2026全年展望：销量指标预测与房价二阶导改善 - **核心指标预测**：预计2026年商品房销售面积同比-5%，销售额同比-8%，房地产开发投资同比-15.2%。 - **核心城市房价**：京沪二手房价下行最快阶段已过去，二阶导改善明确，挂牌去化周期回落至合理区间。 - **市场趋势**：若二手成交维持高位，房价有望企稳甚至微升；若挂牌失控，去化周期将进一步拉长，推动市场从“以价换量”向“量价趋稳”转变。 ### 4. 房企估值逻辑切换 - **资产端变化**：保交楼收官与白名单机制使资产有序处置，强制变现折扣压缩，存货结构透明，可变现净值下限抬高。 - **负债端改善**：白名单机制切断债务传染链，债务展期置换推进，清算紧迫性下降，有息负债总量压降。 - **历史复盘**：房价环比跌幅收窄阶段，股价已开始修复，显示房价改善为先行信号，板块估值有望逐步回升。 ## 投资建议 - **聚焦三大主线**： - **优质土储开发商**：如中国金茂、越秀地产、建发国际集团； - **商业地产运营商**：如华润置地、新城控股； - **二手经纪平台**：如我爱我家、贝壳。 ## 风险提示 - **政策落地不及预期**：可能影响市场复苏节奏； - **信用风险持续蔓延**：可能加剧市场不确定性； - **楼市回暖不及预期**：可能延缓估值修复进程。 ## 行业数据概览 | 指标 | 数值（亿元） | |------|--------------| | 成分股数量 | 102 | | 总市值 | 11473.13 | | 流通市值 | 5300.15 | | 市盈率（TTM） | 42.17 | | 市净率（LF） | 0.77 | | 成分股总营收 | 3164.87 | | 成分股总净利润 | -92.87 | | 成分股资产负债率 | 75.05% | ## 图表目录（摘要） - **图表1-6**：全国与重点城市商品房销售面积及金额同比数据； - **图表7-8**：重点20城二手房成交面积及同比变化； - **图表9-10**：北京与上海二手房成交结构（分价段与面积段）； - **图表11-15**：70大中城市二手价格指数变动及同比情况； - **图表16-19**：上海、北京、深圳、广州房价指数； - **图表20-21**：上海房价趋势（分价段与面积段）； - **图表22-25**：50城新房供应与成交面积变化； - **图表26-29**：80城及分能级城市取证库存数据； - **图表30**：分能级取证库存去化周期； - **图表31-33**：70大中城市新房价格指数、新旧规产品去化率对比、现房库存变化； - **图表34-37**：北京、上海二手房成交结构（分价段与面积段）； - **图表38-39**：深圳二手房成交结构（分价段与面积段）； - **图表40-41**：上海二手房成交总价与面积段变化； - **图表42**：商贷利率与公积金利率对比； - **图表43**：2026年以来公积金贷款额度调整城市； - **图表44-48**：公积金贷款余额、缴存金额与职工数量变化； - **图表49**：公积金贷款额度提升与覆盖比例变化； - **图表50-52**：核心城市租金指数与收益率变化； - **图表53**：上海“老破小”租金收益超公积金利率； - **图表54**：公积金个贷率下降； - **图表55-56**：收储对象从新房转向二手房，试点范围扩至中心城区； - **图表57-64**：商品房销售面积、销售额、地产投资及新开工面积预测； - **图表65-67**：上海、北京挂牌去化周期及议价率变化； - **图表68-70**：核心城市房价与租金修复路径； - **图表71**：沪京房价收入比国际对比； - **图表72-73**：清算逻辑下的资产与负债假设； - **图表74-79**：房企核心标的PB、存货减值及开发中存货变动； - **图表80-82**：一线房价企稳、白名单机制及出险房企债务重组进展； - **图表83**：样本房企总有息负债规模及增速； - **图表84-89**：地产股与房价环比走势对比（国内与海外）； - **图表90-93**：核心标的估值水平与核心逻辑。 ## 总结 2026年房地产行业在基本面修复、政策支持及市场结构改善的多重推动下，正逐步走出深度调整期，核心城市已率先企稳。公积金政策成为激活购房需求的关键工具，通过“提额、降负、扩围”实现结构性降息，增强市场流动性与稳定性。房企估值逻辑回归正常经营，资产与负债端改善显著。未来市场走势将取决于二手房成交能否维持高位，以及政策落地效果与市场预期的进一步稳定。