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房地产行业2026年下半年展望总结

核心内容概述

2026年下半年，中国内地和中国香港房地产市场均出现结构性复苏迹象，但整体仍面临分化挑战。中国内地房地产市场在政策持续支持下延续筑底态势，核心城市房价有望趋稳，而中国香港房地产市场则呈现“分化型复苏”，住宅市场量价齐升，商业物业局部反弹。

中国内地房地产市场

主要观点

• 政策导向：2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，政策力度持续加码，推动市场回稳。
• 市场基本面：新房销售降幅逐步收窄，二手房市场成交量创新高，部分一线和重点城市出现价格拐点。
• 行业趋势：房地产市场进入存量博弈阶段，二手房与新房形成价格分化，产品力和品质成为竞争新维度。
• 投资建议：关注具备融资优势、土储集中在核心城市、产品力强的龙头企业，如华润置地和越秀地产。

关键信息

• 新房市场：2026年1-4月全国新建商品房销售面积同比下降10.2%，但降幅较前一季度收窄。
• 二手房市场：2025年重点城市二手房成交面积达2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，价格连续48个月环比下跌，但部分核心城市出现筑底信号。
• 政策支持：核心城市限购政策逐步放松，推动市场活跃度；“好房子”建设推动品质提升，带动产业链升级。
• 融资环境：房企融资环境有所改善，但分化显著，优质房企仍受益于政策托底。
• 租金回报率：30城租金回报率中位数升至2.06%，接近十年期国债收益率，支撑置业需求。

中国香港房地产市场

主要观点

• 市场复苏：中国香港房地产市场呈现“分化型复苏”，住宅市场量价齐升，商业物业局部反弹。
• 人口与资金流入：持续的人口净流入（约15.5万内地居民）及跨境资金支撑，推动住宅价格和租金上涨。
• 投资机会：学生住宿及教育相关资产成为结构性增长点，酒店改学生宿舍等资产转化策略备受青睐。

关键信息

• 住宅市场：2026年3月私人住宅售价指数升至312.8点，连续10个月增长，全年有望涨10%+。
• 租金表现：预计2026年租金上涨3-5%，中小户型价格涨幅可达10%+，2-3年内有望重回高位。
• 供应收缩：私人住宅落成量进入明显下行周期，支撑价格。
• 投资建议：推荐拥有优质农地储备、核心投资物业及稳健财务的地产商，首选新鸿基地产。

估值与市场表现

估值概要

估值与市场表现

• 地产发展股：当前仍处于NAV折让约40-50%的历史平均水平，但利润率扩张预期有望带动盈利预测上调。
• 市场趋势：2026年6月，住宅市场成交量反弹，2025年3月起已连续12个月超过过去10年月均水平。

重点市场分析

住宅市场

• 复苏迹象：住宅市场在政策支持和人口流入推动下量价齐升。
• 价格走势：预计2026年租金上涨3-5%，中小户型价格上涨10%+，2-3年内有望重回高位。

零售市场

• 销售改善：零售市场销售货值连续11个月同比扩张，主要由电子产品、耐用消费品及珠宝钟表需求拉动。
• 租金预期：零售物业续租租金有望转正，明后两年租金表现将改善。

写字楼市场

• 核心区反弹：核心区甲级写字楼租金预计上涨5-15%，非核心区保持平稳。
• 空置率：非核心区写字楼空置率仍然偏高，但整体企稳。

投资建议

中国内地房地产

• 投资主线：聚焦政策底部的估值修复、“好房子”品质溢价、核心城市租金回报率修复。
• 推荐标的：华润置地、越秀地产，因其估值不高且拥有更多一线及二线城市土地储备。

中国香港房地产

• 投资机会：关注学生住宿及教育相关资产，以及具备优质物业和稳健财务的地产商。
• 推荐标的：新鸿基地产，维持买入评级，受益于宽松政策及优质资产储备。

总结

2026年下半年，房地产市场整体呈现结构性复苏与分化趋势。中国内地市场在政策支持下逐步筑底，核心城市房价有望趋稳，而中国香港市场则在人口流入和资金支撑下呈现“分化型复苏”。投资层面，应聚焦具备优质资产、融资优势及产品力强的龙头企业，把握市场复苏中的结构性机会。