> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业2026年下半年展望总结 ## 核心内容概述 2026年下半年，中国内地和中国香港房地产市场均出现结构性复苏迹象，但整体仍面临分化挑战。中国内地房地产市场在政策持续支持下延续筑底态势，核心城市房价有望趋稳，而中国香港房地产市场则呈现“分化型复苏”，住宅市场量价齐升，商业物业局部反弹。 --- ## 中国内地房地产市场 ### 主要观点 - **政策导向**：2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，政策力度持续加码，推动市场回稳。 - **市场基本面**：新房销售降幅逐步收窄，二手房市场成交量创新高，部分一线和重点城市出现价格拐点。 - **行业趋势**：房地产市场进入存量博弈阶段，二手房与新房形成价格分化，产品力和品质成为竞争新维度。 - **投资建议**：关注具备融资优势、土储集中在核心城市、产品力强的龙头企业，如华润置地和越秀地产。 ### 关键信息 - **新房市场**：2026年1-4月全国新建商品房销售面积同比下降10.2%，但降幅较前一季度收窄。 - **二手房市场**：2025年重点城市二手房成交面积达2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，价格连续48个月环比下跌，但部分核心城市出现筑底信号。 - **政策支持**：核心城市限购政策逐步放松，推动市场活跃度；“好房子”建设推动品质提升，带动产业链升级。 - **融资环境**：房企融资环境有所改善，但分化显著，优质房企仍受益于政策托底。 - **租金回报率**：30城租金回报率中位数升至2.06%，接近十年期国债收益率，支撑置业需求。 --- ## 中国香港房地产市场 ### 主要观点 - **市场复苏**：中国香港房地产市场呈现“分化型复苏”，住宅市场量价齐升，商业物业局部反弹。 - **人口与资金流入**：持续的人口净流入（约15.5万内地居民）及跨境资金支撑，推动住宅价格和租金上涨。 - **投资机会**：学生住宿及教育相关资产成为结构性增长点，酒店改学生宿舍等资产转化策略备受青睐。 ### 关键信息 - **住宅市场**：2026年3月私人住宅售价指数升至312.8点，连续10个月增长，全年有望涨10%+。 - **租金表现**：预计2026年租金上涨3-5%，中小户型价格涨幅可达10%+，2-3年内有望重回高位。 - **供应收缩**：私人住宅落成量进入明显下行周期，支撑价格。 - **投资建议**：推荐拥有优质农地储备、核心投资物业及稳健财务的地产商，首选新鸿基地产。 --- ## 估值与市场表现 ### 估值概要 | 公司名称 | 股票代码 | 评级 | 目标价(当地货币) | 收盘价(当地货币) | FY26E每股盈利(货币) | FY27E每股盈利(报表货币) | FY26E市盈率 | FY27E市盈率 | FY26E市账率 | FY27E市账率 | 股息率FY26E(%) | |----------------|----------|------|------------------|------------------|---------------------|-------------------------|------------|------------|------------|------------|-------------| | 新鸿基地产 | 16 HK | 买入 | 153.60 | 116.20 | 8.162 | 8.255 | 14.2 | 14.1 | 0.53 | 0.52 | 3.5 | | 华润置地 | 1109 HK | 买入 | 35.30 | 35.98 | 3.779 | 3.984 | 8.2 | 7.8 | 0.72 | 0.68 | 4.5 | | 恒基地产 | 12 HK | 买入 | 32.68 | 26.84 | 2.069 | 2.328 | 13.0 | 11.5 | 0.40 | 0.40 | 6.7 | | 领展房托 | 823 HK | 买入 | 45.70 | 37.54 | 2.529 | 2.576 | 14.8 | 14.6 | 0.62 | 0.61 | 6.7 | | 新世界发展 | 17 HK | 买入 | 11.96 | 7.47 | 0.366 | 0.596 | 20.4 | 12.5 | 0.11 | 0.11 | 0.0 | | 越秀地产 | 123 HK | 买入 | 5.36 | 4.35 | 0.123 | 0.136 | 30.7 | 27.8 | 0.27 | 0.27 | 1.4 | | 置富产业信托 | 778 HK | 买入 | 5.78 | 4.72 | -0.042 | -0.042 | NA | NA | 0.39 | 0.39 | 7.3 | | 顺丰房托 | 2191 HK | 买入 | 3.12 | 2.59 | 0.251 | 0.242 | 10.3 | 10.7 | 0.73 | 0.76 | 8.7 | | 平均 | - | - | - | - | - | - | 16.0 | 14.1 | 0.47 | 0.47 | 4.9 | ### 估值与市场表现 - **地产发展股**：当前仍处于NAV折让约40-50%的历史平均水平，但利润率扩张预期有望带动盈利预测上调。 - **市场趋势**：2026年6月，住宅市场成交量反弹，2025年3月起已连续12个月超过过去10年月均水平。 --- ## 重点市场分析 ### 住宅市场 - **复苏迹象**：住宅市场在政策支持和人口流入推动下量价齐升。 - **价格走势**：预计2026年租金上涨3-5%，中小户型价格上涨10%+，2-3年内有望重回高位。 ### 零售市场 - **销售改善**：零售市场销售货值连续11个月同比扩张，主要由电子产品、耐用消费品及珠宝钟表需求拉动。 - **租金预期**：零售物业续租租金有望转正，明后两年租金表现将改善。 ### 写字楼市场 - **核心区反弹**：核心区甲级写字楼租金预计上涨5-15%，非核心区保持平稳。 - **空置率**：非核心区写字楼空置率仍然偏高，但整体企稳。 --- ## 投资建议 ### 中国内地房地产 - **投资主线**：聚焦政策底部的估值修复、“好房子”品质溢价、核心城市租金回报率修复。 - **推荐标的**：华润置地、越秀地产，因其估值不高且拥有更多一线及二线城市土地储备。 ### 中国香港房地产 - **投资机会**：关注学生住宿及教育相关资产，以及具备优质物业和稳健财务的地产商。 - **推荐标的**：新鸿基地产，维持买入评级，受益于宽松政策及优质资产储备。 --- ## 总结 2026年下半年，房地产市场整体呈现结构性复苏与分化趋势。中国内地市场在政策支持下逐步筑底，核心城市房价有望趋稳，而中国香港市场则在人口流入和资金支撑下呈现“分化型复苏”。投资层面，应聚焦具备优质资产、融资优势及产品力强的龙头企业，把握市场复苏中的结构性机会。