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报告摘要

中金·REITs月报总结（2026年4月）

核心内容

2026年4月，中国公募REITs市场（C-REITs）整体表现有所波动，总市值为2246亿元，中证REITs全收益指数月度上涨0.07%。海外市场流动性修复对C-REITs市场有一定提振作用，但国内市场受利率波动及一季报业绩分化影响，呈现先扬后抑的走势。

主要观点

市场表现：4月二级市场表现先扬后抑，中证REITs全收益指数月初反弹至1030点，随后震荡回落，最终收于1011点，基本回吐月内涨幅。板块间分化明显，市政环保板块领涨2.61%，而高速公路、产业园等板块出现回调。
交易活跃度：4月市场成交活跃度略有修复，全市场日均换手率0.39%，日均成交额4.61亿元（剔除新上市项目），环比分别增加0.07个百分点和11%。
配置盘与交易盘：配置盘仍在观望，交易盘则在4月上旬因利率下行和一季报业绩分化而上涨，随后因10Y国债收益率接近重要阻力位（1.74%）以及一季报兑现交易而快速止盈。
资产配置性价比：从大类资产视角看，REITs的配置性价比有所提升，尤其是产权REITs的市值加权分派率与中证红利指数股息率的负息差已收敛至-33bps，与10Y国债收益率利差为238bps，较2025年底走阔14bps。
阶段性配置机会：我们认为市场或已对一季度业绩走弱、利率进一步下行预期不高以及商业不动产REITs集中供给的担忧进行定价，二季度部分项目基本面边际企稳及商业不动产REITs上市落地可能带来阶段性配置机会。

关键信息

市场规模与收益情况

截至2026年4月30日，C-REITs总市值为2246亿元。
多数REITs板块在4月上中旬上涨后，下旬快速止盈，整体市场收益呈波动趋势。
产权REITs与经营权REITs的分派率与IRR表现不一，但整体估值有所调整。

流动性与资金面

4月全市场日均成交额为4.61亿元，环比增加11%。
日均换手率为0.39%，略有上升。
4月底十年期国债利率相对3月底下行7bps，对市场情绪产生一定影响。

相对价值与相关性

C-REITs市场与其他大类资产的相关性较低，与沪深300、中证1000等股票指数相关性仅为0.11至0.12，与债券指数相关性较高（约0.90至0.95）。
REITs与股债收益率的60日滚动相关系数显示其与债券市场的相关性更为显著，而与股票市场相关性较弱。

P/NAV、现金分派率与IRR

全市场P/NAV走势显示估值波动，部分板块如产权REITs、仓储物流REITs等出现回调。
现金分派率与IRR的对比显示，REITs的收益能力相对稳定，但部分项目因业绩走弱导致分派率下降。

风险提示

项目业绩不及预期；
政策推进不及预期；
利率大幅上行。

限售解禁情况

部分REITs项目在4月有新的限售份额解禁，如：

博时蛇口产园REIT：限售6个月扩份额为3.44亿份；
红土创新深圳安居REIT：限售6个月扩份额为0.90亿份；
中金安徽交控REIT：限售6个月扩份额为0.80亿份；
华泰苏州恒泰租赁住房REIT：限售6个月扩份额为2.50亿份；
中金唯品会奥莱REIT：限售6个月扩份额为3.70亿份；
华夏安博仓储REIT：限售6个月扩份额为0.80亿份。

总结

综上所述，2026年4月C-REITs市场整体表现波动，受利率下行及一季报业绩分化影响，交易盘止盈，配置盘观望。市场情绪有所修复，但部分板块仍面临回调压力。随着二季度部分项目基本面边际改善及商业不动产REITs集中供给，市场或已具备一定配置性价比。投资者应关注利率走势、项目业绩及政策变化，以把握阶段性布局机会。

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