> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 我爱我家 (000560. SZ) 总结 ## 核心内容 2025年，我爱我家的业绩受到房地产行业整体下行趋势及非经营性因素的双重影响，表现出明显的承压态势。公司实现GTV住房交易额2520亿元，同比下降12%；营业收入105亿元，同比下降16%；归母净利润-0.97亿元，同比下降232%。亏损主要集中在第四季度，反映出行业环境对公司盈利能力的持续冲击。 ## 主要观点 - **行业拖累**：2025年，房地产市场量价下行导致住房交易业务收入下降，尤其是经纪业务和新房业务，分别同比下降11%和22%。GTV占比分别为79%和14%，但收入占比仅为35%和9%，主要由于货币化率差异。 - **非经营性因素**：投资性房地产公允价值下降、总部大楼转固定资产折旧增加、新房业务应收账款减值准备计提等因素对净利润产生显著影响，但不直接影响现金流和实际运营能力。 - **资产管理业务**：尽管收入同比下降18%，但房源数量稳步增长，截至2025年末在管房源达33.7万套，平均出房天数8.8天，出租率95%，保持行业领先水平。若调整租赁准则影响，实际毛利率为14.9%，同比提升2.2个百分点。 - **盈利预测调整**：公司对2026-2027年的盈利预测进行了下调，预计营业收入分别为103亿元和101亿元，归母净利润分别为0.79亿元和0.83亿元，对应PE分别为88倍和84倍，维持“优于大市”评级。 ## 关键信息 ### 业务结构 - **经纪业务**：2025年GTV 1998亿元，同比下降14%；收入36亿元，同比下降11%；毛利率16%，同比下降4.2个百分点。 - **新房业务**：2025年GTV 343亿元，同比下降10%；收入9亿元，同比下降22%；毛利率10%，同比下降1.9个百分点。 - **资产管理业务**：2025年GTV 179亿元，同比下降1%；收入50亿元，同比下降18%；毛利率为负，但若调整会计处理，实际毛利率为14.9%。 - **其他业务**：收入相对稳定，2025年为9.3亿元，收入增速为-19.2%。 ### 财务指标 - **营业收入**：2025年为105亿元，同比下降16.4%；预计2026-2028年分别为103/101/101亿元。 - **归母净利润**：2025年为-0.97亿元，同比下降232%；预计2026-2028年分别为0.79/0.83/0.91亿元。 - **每股收益**：2025年为-0.04元，预计2026-2028年分别为0.03/0.04/0.04元。 - **毛利率**：2025年为9.2%，同比下降0.5个百分点；预计2026-2028年分别为18.7%/18.8%/18.8%。 - **销管费率**：2025年销售费用5.5%，管理费用8.9%，均同比上升。 - **资产负债率**：2025年为62%，预计2026-2028年分别为61%/61%/60%。 ### 市场与运营 - **门店数量**：截至2025年末，公司运营门店2475家，直营店占比83%，经纪人数3万。 - **核心城市布局**：在北京、上海、杭州的市占率相对稳定，随着市场边际企稳，经营有望逐步改善。 - **现金流情况**：2025年经营性现金流净额为3305亿元，投资活动现金流净额为8247亿元，融资活动现金流净额为-3069亿元。 ## 风险提示 - **行业风险**：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行。 - **业务风险**：住房交易佣金费率下降、市占率提升不及预期。 - **资产管理风险**：运营效率下降可能影响盈利能力。 ## 投资建议 - 维持“优于大市”评级。 - 预计2026-2027年公司营业收入分别为103亿元和101亿元，归母净利润分别为0.79亿元和0.83亿元。 - 每股收益分别为0.03元和0.04元，对应当前股价PE分别为88倍和84倍。 ## 财务预测与估值 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|-------|-------|-------| | 营业收入(百万元) | 12536 | 10480 | 10251 | 10105 | 10117 | | 归母净利润(百万元) | 73 | -97 | 79 | 83 | 91 | | 每股收益(元) | 0.03 | -0.04 | 0.03 | 0.04 | 0.04 | | P/E | 94.3 | -- | 87.8 | 83.8 | 75.9 | | P/B | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | | EV/EBITDA | -- | -- | 54.6 | 52.7 | 51.3 | ## 盈利预测情景分析 | 情景 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|-------|-------|-------| | 营业收入(百万元) | 12536 | 10480 | 10262 | 10124 | 10136 | | 归母净利润(百万元) | 73 | -97 | 518 | 520 | 534 | | 每股收益(元) | 0.03 | -0.04 | 0.22 | 0.22 | 0.23 | | 营业收入(百万元) | 12536 | 10480 | 10251 | 10105 | 10117 | | 归母净利润(百万元) | 73 | -97 | 79 | 83 | 91 | | 每股收益(元) | 0.03 | -0.04 | 0.03 | 0.04 | 0.04 | | 营业收入(百万元) | 12536 | 10480 | 10239 | 10087 | 10098 | | 归母净利润(百万元) | 73 | -97 | -347 | -344 | -346 | | 每股收益(元) | 0.03 | -0.04 | -0.15 | -0.15 | -0.15 | ## 估值指标 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|-------|-------|-------| | 每股收益 | 0.03 | -0.04 | 0.03 | 0.04 | 0.04 | | 每股净资产 | 3.98 | 3.94 | 3.97 | 4.00 | 4.04 | | ROE | 1% | -- | 1% | 1% | 1% | | EBIT Margin | -4% | -6% | 3% | 3% | 3% | | EBITDA Margin | -3% | -5% | 4% | 4% | 4% | | 收入增长 | 4% | -16% | -2% | -1% | 0% | | 净利润增长率 | -109% | -232% | -- | 5% | 10% | ## 总结 综上所述，我爱我家在2025年面临行业下行和非经营性因素的双重压力，业绩承压明显。尽管如此，公司仍在核心城市保持稳定布局，资产管理业务表现良好。未来盈利预测有所下调，但公司仍维持“优于大市”评级，认为其在行业调整中具备修复弹性。