> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 楼市长期支撑的再确认总结 ## 核心内容 当前房地产市场的核心问题已从总量层面能否见底，转向部分房产估值溢价能否维持。住宅总需求企稳和租金止跌进一步夯实了楼市的长期支撑，为市场止跌回稳提供了基础。 ## 主要观点 - **住宅总需求企稳**：全国住宅总需求在2026年保持稳定，与2025年基本持平，连续三年维持在13-14亿平方米之间。 - **成交结构转变**：二手房成交占比快速上升，从2025年的46%增至2026年上半年的50.4%，主要由供给侧收缩和开发商战略调整驱动。 - **核心城市需求率先回升**：一线城市住宅总需求在2026年1-7月同比增长3.1%，部分城市如上海、深圳、北京实现正增长。 - **二线城市分化明显**：部分二线城市因缺乏经济增长新动能，房价出现补跌；而受益于新兴产业发展的城市如苏州、合肥则表现坚挺。 - **租金止跌回升**：全国租金价格在2026年二季度实现止跌，租金回报率回升至2.48%，接近合理区间。 - **房产估值分化**：刚需房产价格已基本企稳，而改善和高端房产价格仍受风险偏好和未来预期影响较大。 - **土地市场集中度提高**：TOP20城市住宅土地出让金占比达62%，核心城市土地市场活跃，非核心城市则持续低迷。 ## 关键信息 ### 1. 住宅总需求与成交结构 - **全国住宅总需求企稳**：2026年上半年全国新房和二手房成交总面积同比降幅仅为1.9%，表明需求已趋于稳定。 - **二手房占比提升**：2026年上半年二手房成交占比提升5个百分点，主要由供给侧收缩和开发商聚焦核心城市所致。 - **一线城市需求回升**：1-7月一线城市新房和二手房成交总面积同比增长3.1%，其中上海、深圳、北京实现正增长。 - **二线城市分化**：部分二线城市如成都、长沙、沈阳房价出现补跌，而苏州、合肥等因新兴产业支撑房价相对稳定。 ### 2. 租金与租金回报率 - **租金止跌回升**：2026年二季度全国租金价格实现止跌，多口径租金数据环比转正。 - **租金回报率回升**：7月百城租金回报率达2.48%，接近2.6%的公积金贷款利率，回到合理区间。 - **不同类型房产租金回报率差异**：上海刚需房产租金回报率较高（2.3%-2.1%），而改善和高端房产回报率较低（1.7%-1.6%）。 - **中国香港对比**：中国香港租金回报率高于上海，主要由于持有成本较高，但综合考虑后两地回报率基本相当。 ### 3. 土地市场与供给收缩 - **核心城市土地市场活跃**：TOP20城市住宅土地出让金占全国比重达62%，上海、杭州、北京、广州、深圳位列前五。 - **非核心城市土地市场低迷**：二线上半年住宅用地成交面积同比降幅达37.6%，显著高于300城整体降幅。 - **新房库存去化**：全国商品房待售面积7月末同比下降0.8%，已开工未售面积降至2008年初水平。 ## 风险提示 - **宏观经济改善不及预期**：可能影响房地产市场复苏节奏。 - **地产企稳节奏慢于预期**：可能导致房价进一步调整。 - **新房供给瓶颈加剧**：可能加剧部分城市的供需失衡。 ## 报告信息 - **报告名称**：《楼市何时筑底？》 - **发布日期**：2026年8月26日 - **发布机构**：国金证券股份有限公司 - **分析师**： - 宋雪涛（SAC执业编号：S1130525030001） - 张馨月（SAC执业编号：S1130525070016） ## 特别声明与免责声明 - **版权归属**：本报告版权归国金证券所有，未经书面授权不得复制、转发或修改。 - **免责声明**：本报告内容仅供参考，不构成投资建议，使用需谨慎，不承担相关法律责任。 - **适用对象**：仅限专业投资者使用，非专业投资者使用可能引发风险。