> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 海外房价深度调整期的经验启示总结 ## 核心内容 ### 房价调整周期与跌幅 - **全球经验**：海外房价深度调整期通常持续6年，房价回撤中位数约34%。 - **日本特例**：日本房价调整长达74个季度，跌幅约44.7%，主要受特殊金融制度、自然灾害及外部金融危机影响。 - **国内现状**：中国房价自2021年高点已调整5年，回撤约42%，已超跌；一线城市房价已连续4个月环比上涨，核心城市结构性企稳信号增强。 ### 房价调整阶段 - **四个阶段**：房价深度调整期居民心理预期依次经历“损失厌恶（1-2年）—恐慌抛售（2-3年）—卖方惜售（1-2年）—房价企稳”。 - **当前阶段**：中国居民心理预期正由恐慌抛售向卖方惜售过渡，一线城市挂牌量持续下降，市场供给端挺价、议价率收窄、库存下降，见底信号明显。 ### 调整前房价涨幅 - **全球经验**：房价见顶前五年涨幅中位数为42%。 - **中国情况**：2015年3月为本轮房价上涨起点，当前房价距起点仍有10.6%的跌幅空间。 ### 房价企稳后恢复 - **全球经验**：多数国家房价企稳后需8-9年才能回到深度调整前高点。 - **中国情况**：40城二手房价格已跌回2016年3月水平，但尚未回到2015年3月的起点。 ## 主要观点 ### 住宅销量、开工、投资及竣工调整规律 - **住宅销量**：海外住宅销量见顶后4-5年触底，回撤中位数约49%；中国新房、二手房合计销量回撤27.7%，已调整至均衡区间。 - **住宅新开工**：海外住宅新开工见顶后5-6年触底，回撤中位数约61%；中国新开工面积回撤70.5%，已超跌。 - **住宅投资**：海外住宅投资见顶后5-6年触底，回撤中位数约32%；中国房地产投资回撤39.8%，已超跌。 - **住宅竣工**：海外住宅竣工见顶后6年触底，回撤中位数约43%；中国竣工面积回撤40.5%，已调整至均衡区间。 ### 调整原因 - **全球同频共振**：全球性事件如金融危机、战争等会导致房价调整时间延长。 - **杠杆传导时滞**：杠杆的出清过程复杂且漫长，不良资产处置周期长，负资产进一步延长了调整时间。 ## 关键信息 ### 国内地产周期现状 - **总量压力**：房地产投资、新开工、销售面积等指标仍承压，但已从急跌向缓跌过渡。 - **结构性修复**：一线城市二手房价格、挂牌量、租金等指标已出现改善，市场呈现“高能级城市率先企稳、逐步向其他城市传导”的修复路径。 - **核心城市**：上海、深圳、北京、广州等城市已出现房价企稳、挂牌量收缩、租金回升等信号，预计2027年将有更多核心城市加入改善阵营。 ### 投资建议 - **短期择时**：关注三季度末和四季度末的交易性行情，但预计级别弱于今年4月。 - **中期展望**：2027年可能成为地产板块系统性 $\beta$ 重估的起点，核心城市复苏确定性高。 - **长期机会**：2028年可能迎来 $\alpha$ 行情，头部房企有望实现报表改善并迎来增长空间。 ### 标的推荐 - **头部央国企**：核心城市土储充沛、拿地力度大、具备“好房子”属性的房企，如华润置地、中国金茂、中国海外发展、建发国际集团（H股）；招商蛇口（A股）。 - **地方国企**：短期可适度关注深耕京沪深的地方国企。 ## 风险提示 - **政策不及预期**：逆周期调节政策可能未达预期。 - **楼市改善不及预期**：实际改善可能低于预期。 - **房企信用风险**：房企可能面临信用风险加剧。 - **中外市场差异**：预测可能存在偏差风险。 ## 结构性修复表现 - **一线城市**：二手房价格连续四个月环比上涨，挂牌量持续下行，租金企稳回升。 - **租金回报率**：部分城市租金回报率跑赢房贷利率，体现需求韧性。 - **库存下降**：一线城市库存水平健康，去化周期处于低位，市场供需趋于平衡。 ## 未来展望 - **核心城市企稳**：预计2027年更多核心城市将加入房价企稳改善阵营。 - **全国改善需时间**：结构性回暖传导至全国系统性改善可能需要5年以上时间。 ## 数据支持 - **图表与指数**：引用多个图表和指数，包括住宅销量、新开工、投资、竣工指数，以及一线城市房价、租金、挂牌量、去化周期等数据，支持分析结论。 ## 总结 海外房价深度调整期的经验表明，房价调整通常持续6年，跌幅约34%，核心城市在调整后期出现结构性企稳信号，如挂牌量收缩、议价率收窄、租金回升。中国当前房价调整已超跌，一线城市表现突出，未来有望率先企稳，带动全国市场修复。投资建议关注核心城市土储充沛的头部央国企，把握短期交易机会，中期关注2027年的系统性 $\beta$ 重估，长期看2028年的 $\alpha$ 行情。需注意政策、楼市改善、房企信用及市场差异等风险。