> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业总结：京沪楼市新政出台，巩固核心城市复苏态势 ## 核心内容概览 2026年7月，中国房地产市场整体呈现筑底调整态势，新房与二手房市场均受到淡季影响，但核心城市表现相对稳定。政策端持续发力，北京、上海等地通过优化公积金、房贷利率、购房补贴等措施，稳定市场预期。同时，土地市场缩量延续，但结构分化明显，央国企成为拿地主力。房地产开发投资仍处于低位，市场面临一定压力。 ## 主要观点 - **新房市场**： - 7月新房成交受淡季影响，销售面积和销售额同比环比均下滑。 - 商品房待售面积持续下降，去库存稳步推进。 - 70个大中城市新房价格指数延续分化，一线城市新房价格环比同上月持平，二线城市和三线城市价格环比下降。 - **二手房市场**： - 7月二手房成交量保持一定韧性，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交套数同比增长。 - 一线城市二手房价连续5个月正增长，环比增长0.2%。 - 重点城市二手房议价空间有所扩大，租金市场释放积极信号，北京、上海、天津租金指数持续增长，成都租金保持平稳。 - **土地市场**： - 住宅土地成交规模持续下滑，1-7月累计同比下降29.24%。 - 一线城市土地成交占比上升，成为市场支撑力量。 - 土地市场结构分化明显，核心区域土地价值较高，去化确定性较强，央国企主导市场。 - **开发投资**： - 7月房地产开发投资完成额累计同比-19.2%，降幅扩大。 - 新开工和施工面积累计同比降幅持续扩大，竣工面积降幅略有收窄。 - 市场仍处于谨慎状态，开发商对新开工项目态度审慎。 ## 关键信息 ### 一、新房销售情况 - **销售额**：7月商品房销售额0.48万亿元，累计同比-13.1%，单月同比-10.34%，环比-44.36%。 - **销售面积**：7月商品房销售面积0.49亿平方米，累计同比-11.8%，单月同比-14.5%，环比-44.66%。 - **去库存**：截至7月，商品房待售面积7.59亿平方米，累计同比下降0.8%。 - **去化周期**：一线城市去化周期较低，如北京25.56个月、上海19.4个月、深圳18.94个月，而南京、无锡等城市去化周期超过30个月。 ### 二、二手房市场表现 - **成交量**：北京、上海、深圳二手房成交套数分别同比增长9.53%、19.35%、4.01%。 - **价格走势**：一线城市二手住宅销售价格指数环比连续5个月正增长，7月增长0.2%。 - **议价空间**：北京、上海等地二手房议价空间扩大，成交均价与挂牌均价比值下降。 - **租金市场**：北京、上海、广州、天津租金指数持续正增长，成都租金持平，深圳租金环比下降。 ### 三、土地市场情况 - **成交面积**：1-7月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积0.83亿平方米，同比下降26%。 - **成交总价**：1-7月住宅土地成交总价0.73万亿元，累计同比下降29.24%。 - **结构分化**：一线城市支撑土拍市场，占成交总价的26.33%，降幅收窄。 - **拿地主体**：央国企主导土地市场，如保利发展、华润置地、越秀地产等。 ### 四、投资建议 - **市场趋势**：新房销售出现季节性回调，市场仍处于筑底阶段。 - **政策支持**：北京、上海等地出台多项政策稳定市场，包括提高公积金贷款额度、优化房贷利率、购房补贴等。 - **投资机会**：核心城市二手房和租金市场表现积极，有望带动房价企稳。 - **房地产ETF**：重点房地产ETF区间回报为2.25%-3.20%，部分基金表现优于市场平均水平。 ### 五、风险提示 - **商品房销售不及预期**：市场复苏不及预期可能导致销售数据下滑。 - **政策调控效果不及预期**：政策支持效果可能未达预期，市场信心不足。 - **商品房去库存不及预期**：去库存速度可能不及预期，影响市场流动性。 ## 结论 整体来看，2026年7月房地产市场在政策支持下保持相对稳定，尤其是核心城市表现优于其他地区。新房销售受淡季影响，但去库存工作持续推进；二手房市场在政策支持下保持韧性，价格和租金市场释放积极信号。未来，随着政策效果显现及市场预期改善，核心城市房地产市场有望逐步企稳。