> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 城中村存量资产盘活的金融创新总结 ## 核心内容 本文探讨了城中村存量资产在“十五五”规划背景下，如何通过金融创新实现资本化退出。研究指出，城中村改造正从增量扩张转向存量盘活，其中整治提升模式成为主流方向。然而，由于产权瑕疵、现金流压力和退出机制不完善，传统金融工具难以有效支持此类资产的资本化。为此，文章提出以**经营收益权**为底层资产发行REITs，构建新型金融循环路径。 ## 主要观点 1. **城中村改造背景** - 城中村改造兼具民生改善与资产盘活双重功能。 - “十五五”规划将推动城市更新，城中村改造成为重点之一。 - “十四五”期间城市更新投资约15万亿元，预计“十五五”期间将达20万亿元，其中城中村及危旧房改造约2.5万亿元，占比12.5%。 2. **存量资产资本化障碍** - **产权合规问题**：多数城中村资产产权不清晰，难以满足REITs等金融工具的准入要求。 - **现金流压力**：整治提升模式前期投入大、回报周期长，与市场化资金偏好冲突。 - **退出机制缺失**：即使项目现金流稳定，因产权问题和税负成本高，难以通过公募REITs顺利退出。 3. **经营收益权REITs模式的可行性** - 经营收益权与所有权、特许经营权具有同等法律地位，可作为REITs底层资产。 - 通过与村集体签订长期经营权协议，锁定稳定现金流，实现资产证券化。 - 政府协调与行政认定机制可弥补产权瑕疵，保障合规性。 4. **合规路径设计** - 对于保租房项目，可通过“纳保”政策获得建设与运营补贴，规避土地补缴。 - 工业厂房、公共设施用房等可采用“临时改变房屋用途”审批机制，获得合规身份。 - 推动建立“视同合规”机制，通过行政认定文件替代传统产权证明。 5. **现金流与收益逻辑** - 项目通过“固定收益+超额分成”机制平衡业主与运营方利益。 - 配套商业、停车设施等可提升项目收益，增强运营稳定性。 - 建议通过多层次REITs工具（Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs）实现资本接力，构建全周期金融循环。 6. **政策建议** - 构建前置合规体系，明确经营权授予与行政认定程序。 - 设计财政、信贷、税收三位一体的支持体系，降低项目资金压力。 - 完善经营收益权REITs估值机制，制定折现率与情景预测标准，推动市场衔接。 ## 关键信息 - **政策背景**：2026年国务院政府工作报告提出高质量推进城市更新。 - **REITs试点扩展**：公募REITs试点已将城市更新设施纳入，为城中村资产证券化提供工具。 - **经营收益权REITs模型**： - 底层资产为城中村存量资产，不进入REITs资产包。 - SPV公司由专业运营机构与村集体共同设立，签订20年经营权协议。 - REITs投资的是经营权协议下的净现金流收益。 - **合规路径**： - 保租房可通过“纳保”获得政策支持，规避土地补缴。 - 其他经营性用途资产可通过“临时改变房屋用途”审批获得合规身份。 - **税收优惠**： - 住房租赁企业可选择简易计税方法，增值税按5%征收率减按1.5%。 - 建议延长企业所得税亏损弥补年限，优化保租房税收待遇。 - **IRR目标**： - 经营收益权REITs内部收益率（IRR）应不低于4.7%（10年期国债收益率1.7%上浮300个基点）。 - 通过优化运营、增值服务、绿色科技等手段可进一步提升IRR水平。 ## 模式推演（以深圳为例） - **项目假设**：深圳某城中村项目通过整治提升改造为保租房。 - **收入端**：租金参照同地段市场九折水平，运营期内逐步调整。 - **支出端**：包括房源收储租金、改造成本、运营维护、税费等。 - **收益分配**：采用“固定收益+超额分成”机制，降低治理风险。 - **政府支持**：政府出具支持函，协调权属问题，启动城市更新专项资金。 - **估值预期**：项目IRR可达7%左右，通过Pre-REITs与公募REITs衔接，实现资本退出。 ## 结论 城中村存量资产通过经营收益权REITs模式，可实现从产权依赖向经营收益的转型，构建“投、融、建、管、退”的闭环。该模式不仅为城中村资产资本化提供了新思路，也为城市更新金融创新指明了方向。 ## 参考文献 1. 亢舒. 充分发挥城市更新的带动作用 [N]. 经济日报, 2025-09-10(006). 2. 方净植. 我国 REITs 税收制度：优化空间与完善策略 [J]. 税务研究, 2025, (12): 89-95. 3. 占思思, 王妍, 林宇敏. 供需匹配导向下深圳城中村品质化改造路径探索 [J]. 城市观察, 2026, (01): 92-108+162. ```