20260524-国金证券-地产专题分析报告_地产成交仍在改善_4页_686kb

文档总结：房地产市场动态分析

核心内容

本周房地产市场整体呈现以下趋势：

• 新房市场：新房成交面积同比由0.2%下降至-19.5%，景气度下行趋缓，但整体仍处于弱势。不同能级城市出现明显分化，其中一线城市新房成交面积同比增长13.6%，而二、三线城市则分别下降26.9%和26.3%。
• 二手房市场：二手房景气度底部企稳，22城成交量同比延续正增长，录得7.8%。5月同比增速进一步提升至25%，表明市场改善仍在延续。同时，二手房挂牌量持续回落，同比减少0.4%，显示供给侧压力有所缓解。
• 政策动态：上海宣布扩大“老破小”收储范围，由原先的浦东、徐汇、静安等区域扩展至全部中心城区，并已收储500余套。政策背后的原因包括老破小租金回报率较高，以及隐含未来城市更新的期权，对地方政府而言具有较高的收益预期，表明老破小价格已基本见底。

主要观点

• 新房市场分化加剧：一线城市表现相对较好，而二、三线城市持续低迷，显示市场对政策和经济环境的敏感性。
• 二手房市场企稳回升：成交量持续增长，且挂牌量回落，表明市场供需关系逐步改善，价格可能趋于稳定。
• 政策对市场的影响显著：上海的收储政策释放出积极信号，有助于稳定老破小市场价格，同时可能带动城市更新进程。
• 风险提示：需警惕二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超出预期。此外，宏观经济超预期下行可能进一步拖累房地产市场止跌节奏。

关键信息

• 新房成交面积：47城新房成交面积录得323.8万平方米，环比降幅略高于季节性，同比由0.2%降至-19.5%。
• 二手房成交量：22城二手房成交量同比延续正增长，录得7.8%；5月同比增速为25%。
• 挂牌量变化：5月以来二手房挂牌量持续回落，同比减少0.4%。
• 政策背景：上海已收储500余套老破小，政策扩围至全部中心城区，显示地方政府对房地产市场的调控力度加强。
• 风险因素：房价下行幅度和速度超预期、宏观经济超预期下行是当前市场面临的主要风险。

图表说明

• 图表1：展示新房成交面积边际回落的趋势，显示市场景气度持续下行。
• 图表2：展示22城二手房成交量好于过去5年历史同期，说明市场改善趋势明显。

来源与联系方式

• 来源：ifind，国金证券研究所
• 分析师：
  • 宋雪涛（执业 S1130525030001）
  • 张馨月（执业 S1130525070016）
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  • 张馨月：zhangxinyue@gjzq.com.cn
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