> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 文档总结：房地产市场动态分析 ## 核心内容 本周房地产市场整体呈现以下趋势： - **新房市场**：新房成交面积同比由0.2%下降至-19.5%，景气度下行趋缓，但整体仍处于弱势。不同能级城市出现明显分化，其中一线城市新房成交面积同比增长13.6%，而二、三线城市则分别下降26.9%和26.3%。 - **二手房市场**：二手房景气度底部企稳，22城成交量同比延续正增长，录得7.8%。5月同比增速进一步提升至25%，表明市场改善仍在延续。同时，二手房挂牌量持续回落，同比减少0.4%，显示供给侧压力有所缓解。 - **政策动态**：上海宣布扩大“老破小”收储范围，由原先的浦东、徐汇、静安等区域扩展至全部中心城区，并已收储500余套。政策背后的原因包括老破小租金回报率较高，以及隐含未来城市更新的期权，对地方政府而言具有较高的收益预期，表明老破小价格已基本见底。 ## 主要观点 - **新房市场分化加剧**：一线城市表现相对较好，而二、三线城市持续低迷，显示市场对政策和经济环境的敏感性。 - **二手房市场企稳回升**：成交量持续增长，且挂牌量回落，表明市场供需关系逐步改善，价格可能趋于稳定。 - **政策对市场的影响显著**：上海的收储政策释放出积极信号，有助于稳定老破小市场价格，同时可能带动城市更新进程。 - **风险提示**：需警惕二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超出预期。此外，宏观经济超预期下行可能进一步拖累房地产市场止跌节奏。 ## 关键信息 - **新房成交面积**：47城新房成交面积录得323.8万平方米，环比降幅略高于季节性，同比由0.2%降至-19.5%。 - **二手房成交量**：22城二手房成交量同比延续正增长，录得7.8%；5月同比增速为25%。 - **挂牌量变化**：5月以来二手房挂牌量持续回落，同比减少0.4%。 - **政策背景**：上海已收储500余套老破小，政策扩围至全部中心城区，显示地方政府对房地产市场的调控力度加强。 - **风险因素**：房价下行幅度和速度超预期、宏观经济超预期下行是当前市场面临的主要风险。 ## 图表说明 - **图表1**：展示新房成交面积边际回落的趋势，显示市场景气度持续下行。 - **图表2**：展示22城二手房成交量好于过去5年历史同期，说明市场改善趋势明显。 ## 来源与联系方式 - **来源**：ifind，国金证券研究所 - **分析师**： - 宋雪涛（执业 S1130525030001） - 张馨月（执业 S1130525070016） - **邮箱**： - 宋雪涛：songxuetao@gjzq.com.cn - 张馨月：zhangxinyue@gjzq.com.cn - **其他联系方式**： - 上海：电话 021-80234211，邮箱 researchsh@gjzq.com.cn，地址 上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦5楼 - 北京：电话 010-85950438，邮箱 researchbj@gjzq.com.cn，地址 北京市东城区建内大街26号新闻大厦8层南侧 - 深圳：电话 0755-86695353，邮箱 researchsz@gjzq.com.cn，地址 深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心18楼1806 ## 特别声明 - 本报告由国金证券股份有限公司发布，未经授权不得复制、转发或修改。 - 本报告基于公开资料和实地调研，仅供参考，不构成投资建议。 - 报告内容可能与其他研究报告或市场实际情况存在差异，使用时需谨慎。 - 报告仅限中国境内使用，国金证券保留所有权利。