2026-02-11-莱坊-Spain_Offices_Snapshot_Q4_2025_2页_727kb

总结：Q4 2025 办公市场报告

核心内容概述

2025年标志着马德里和巴塞罗那办公市场进入一个新的周期，远程办公模式已广泛采用并趋于稳定。尽管远程办公成为常态，但实体办公空间的使用仍占主导地位。整体市场表现显示出一定的复苏迹象，吸收量与疫情前（2017-2019年）相仿，并预计2026年将继续增长。

主要观点

• 远程办公模式稳定：过去两年（2024和2025），远程办公在马德里和巴塞罗那已广泛建立，成为企业运营的重要组成部分。
• 市场吸收量稳定：2025年马德里办公市场吸收量约为 530,000平方米，与年初预测一致。
• 租赁活动分布：租赁活动主要集中在 M-30以外的区域，占总租赁量的 55%。
• 租金走势：马德里核心地段（CBD）的prime rent在2025年底达到 €43/平方米/月，预计2026年将继续上涨，主要由于高品质供应稀缺。
• 投资市场趋势：
  • 2025年西班牙办公市场总投资额约为 €24亿。
  • 马德里占 67%，巴塞罗那占 28%。
  • 马德里的 80% 投资集中在 M-30 内部，但未来资本流动可能更多转向 M-30以外区域。
  • 巴塞罗那的办公投资主要集中在城市中心。
  • 全国范围内，约 €5亿 用于购买办公楼以改造成住宅或旅游用途，其中 87% 在马德里。

关键信息

马德里市场

• Q4 2025 吸收量：147,500 平方米（比 Q4 2024 增加了 25,800 平方米）。
• 主要租赁项目：
  • IE P° de la Castellana, 278：15,093 平方米。
  • ICEX | Av. de Manoteras, 28：12,841 平方米。
  • Confidential | Av. de Castilla, 2, Japon Build. San Fernando de Henares：8,789 平方米。
• 按区域划分的吸收量与租金：
  • CBD：37% 吸收量，租金 €45/平方米/月。
  • Secondary Centre：7% 吸收量，租金 €28.50/平方米/月。
  • Descentralised：33% 吸收量，租金 €24/平方米/月。
  • Out of Town：22% 吸收量，租金 €16.25/平方米/月。

巴塞罗那市场

• 办公市场表现：虽然未详细列出吸收量，但投资活动集中在城市中心。
• 总投资额：2025年巴塞罗那办公市场投资约 €6.8亿。

西班牙整体投资市场

• 总投资额：2025年西班牙办公市场总投资额约为 €24亿。
• 用途转换投资：约 €5亿 用于办公楼用途转换，其中 87% 在马德里。

未来展望

• 2026年趋势：办公市场投资预计将继续增长，尤其是在马德里和巴塞罗那。
• 租金预期：马德里prime rent将持续上涨，主要受高品质供应稀缺影响。
• 投资区域变化：随着市场吸收量的调整，投资活动可能逐渐向M-30以外区域转移。

数据来源

• 所有数据均来自 Knight Frank Research。
• 图表和数据展示了马德里和巴塞罗那的市场动态及投资趋势。

联系信息

• Bernardo Gómez-Arroyo
  Director/Head of Offices
  +34 600 919 162
  bernardo.gomez@es.knightfrank.com

• Raul Vicente
  Associate, Head of Office Agency
  +34 600 919 023
  raul.vicente@es.knightfrank.com

• Daniel Caprarin
  Head of Research, Marketing & PR
  +34 600 919 087
  Daniel.caprarin@es.knightfrank.com