> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 ## 核心内容概述 本报告指出，租金作为房价的领先指标，能够更敏感地反映房地产市场的基本面变化。通过分析租金与房价的周期性关系，结合历史经验（如美国次贷危机后及中国香港本轮调整），租金通常早于房价企稳。2026年7月，京沪深租金连续四月上涨，表明房地产市场结构性改善趋势正在持续，进一步强化市场对核心城市房价企稳的预期。 ## 主要观点 - **租金与房价关系**：租金是房价的领先指标，其变化更能体现真实居住需求，具有更强的商品属性。租金波动通常早于房价，且在复苏期率先企稳。 - **历史规律**：美国次贷危机后租金见底早于房价9个季度；中国香港租金见底时间早于房价约9个季度。 - **当前市场表现**：今年上半年重点城市租金跌幅收窄，一线城市租金连续四月上涨，其中上海、深圳、北京表现尤为突出。 - **季节性影响**：租金存在季节性波动，1-2月承压，3-4月上涨，5月回落，6-7月再次上涨，8月后回落。因此，7月预计租金继续上涨，8-9月是关键压力测试窗口。 - **市场预期**：若租金在8-9月仍能逆势上涨，将进一步增强市场对核心城市租金修复和房价企稳节奏的预期。 ## 关键信息 ### 一、租金表现 - **全国50城**：住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。 - **一线城市**：上海、深圳、北京租金连续4个月环比上涨，其中上海涨幅持续领跑。 - **季节性规律**：4-5月重点城市租金跌幅为近三年同期最低，6月涨幅为近三年同期最高。 ### 二、二手房市场表现 #### 1. 挂牌价 - **上海**：周环比基本持平（+0.0%），近七周呈上行趋势，年初至今挂牌价+1.66%。 - **北京**：周环比-0.10%，连续十七周下行，年初至今挂牌价-2.29%。 - **广州**：周环比-0.24%，跌幅走阔，年初至今挂牌价-2.57%。 - **深圳**：周环比-0.08%，连续三周回落，年初至今挂牌价-0.87%。 #### 2. 挂牌量 - **全国**：周环比-0.11%。 - **一线城市**：挂牌量周环比-0.45%，自高点回落11.5%。 - **上海**：挂牌量周环比-0.54%，自高点回落32.2%。 - **深圳**：挂牌量周环比-1.42%，连续四周下降。 #### 3. 实时成交 - **北京**：周环比-8.0%，连续两周上行后回落。 - **广州**：周环比-9.7%，连续两周上行后回落。 - **深圳**：周环比-25.6%，大幅回落。 - **网签数据**：北京周环比-23.1%，上海周环比-2.7%，深圳周环比转正（+0.8%）。 #### 4. 议价率 - **一线城市**：北京、上海、广州、深圳议价率分别为7.4%、6.9%、12.5%、8.7%。 - **上海**：议价率连续4月下降，月环比-0.1pct。 - **深圳**：议价率月环比转负（-0.7pct）。 ### 三、新房市场表现 #### 1. 成交情况 - **北京**：周环比-48%，连续两周上行后回落。 - **上海**：周环比-12%，连续两周下行。 - **广州**：周环比-42%，连续两周上行后回落。 - **深圳**：周环比+12%，环比转正。 - **年初至今累计成交同比**：北京-2%，上海+33%，广州+8%，深圳-19%。 #### 2. 库存与去化 - **一线城市**：新房库存周环比-1.1%，降幅收窄1.9pct。 - **去化周期**：一线城市去化周期为13.7个月，较上周下降5.7个月。 ### 四、房企融资情况 - **上周融资**：房地产企业新增债券融资59.4亿元，年初至今融资规模合计2151.77亿元，年同比-47.0%。 - **建发房产**：新增债券融资6.95亿元，融资成本2.68%。 ### 五、行业政策及新闻 - **广州南沙**：推出“以旧换新”专项补贴政策，补贴金额为购房款总额的1%或2万元，时间跨度为2026年7月15日至2027年7月15日。 - **杭州萧山**：保利发展以46.05亿元竞得住宅地块，溢价率26.68%。 - **上海大宗交易**：上半年成交35宗，合计233亿元，同比增长47%。 ## 投资建议 - **推荐标的**： - 拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企； - 楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商； - 适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 - **投资逻辑**：当前房地产市场处于结构性改善阶段，租金表现持续回暖，为房价企稳提供支撑，市场有望在三季度末迎来择时窗口。 ## 风险提示 1. **政策不及预期**：逆周期调节政策力度或节奏可能不如预期，影响市场复苏。 2. **楼市改善不及预期**：核心城市如上海楼市改善可能滞后，存在继续下跌风险。 3. **房企信用风险**：若政策和基本面改善不及预期，房企信用风险可能加剧，拖累板块表现。 ## 行业评级 - **看好**：相对市场基准指数收益率5%以上。 - **中性**：相对市场基准指数收益率在-5%～+5%之间。 - **看淡**：相对市场基准指数收益率在-5%以下。 ## 投资评级定义 - **买入**：相对强于市场基准指数收益率15%以上； - **增持**：相对强于市场基准指数收益率5%～15%； - **中性**：相对市场基准指数收益率在-5%～+5%之间； - **减持**：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 ## 附录：相关报告 - Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β，2026-07-07 - 科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国，2026-06-29 - 楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口，2026-06-22 - 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分，2026-06-15 - 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑，2026-06-08 - 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外，2026-06-01 - 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大，2026-05-25 - 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变，2026-05-18 - 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”，2026-05-11 - 广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象，2026-04-27 - 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性，2026-04-20 - 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀，2026-04-13 - 如何理解近期楼市基本面边际变化的“同”与“不同”：周期问底系列深度（一），2026-04-10 - 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行，小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑，2026-03-30 - 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点，2026-03-23 - 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显，2026-03-12