20181030-中国银河-中华企业-600675.SH-国企背景更显优势_重组革新再度启航_31页_2mb

中华企业深度报告总结

核心内容

中华企业（600675.SH）是一家具有深厚国企背景的上海老牌开发商，自1993年上市以来一直是上海地方国有控股企业。公司具有较强的拿地能力和丰富的房地产开发经验，通过重组和引入战略投资者，进一步提升了其运营效率和盈利水平。目前，公司主要在上海地区深耕，同时在苏州、杭州等周边城市也有布局。

主要观点

• 国企背景优势明显：中华企业依托上海地产集团，拥有显著的拿地优势，特别是在上海土地市场中，地方企业更易获得优质地块。
• 重组收购中星集团：通过收购中星集团，中华企业获得了多个高品质项目，提升了其资产质量和盈利能力。
• 引入战略投资者：华润置地和平安不动产的加入，为中华企业的业务多元化和地产金融模式的推进提供了支持。
• 盈利与偿债能力稳健：公司近年来通过优化成本和提高运营效率，实现了盈利增长和偿债能力的改善。

关键信息

• 2018年上半年业绩：累计签约金额25.99亿元，签约面积12.24万平方米；持有高品质经营性物业39.15万平方米。
• 股权结构：截至2018年8月，上海地产集团持有中华企业72.38%的股份，华润置地持股6.76%，平安不动产持股0.59%。
• 盈利预测：预计2018-2020年每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元，动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍，市净率4.14倍。RNAV为7.78元，当前股价折价23%。
• 财务指标：2017年资产负债率81.68%，2018年二季度末为77.41%；剔除预收账款后的资产负债率从2014年的74.4%下降至54.96%，表现良好。

驱动因素与关键假设

• 住宅、商业销售价格：预计2018-2020年价格变化幅度分别为5%、5%和5%。
• 出租物业租金收入：前10年租金收入年增长率预计为2%，之后30年租金不变。
• 融资成本：公司融资成本预计为5.83%，保持稳定。

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“推荐”评级。
• 催化剂：大股东增持、中星集团资产注入、华润高管入驻。
• 风险因素：房地产价格大幅下跌、融资环境恶化。

战略转型

中华企业正在从传统房地产开发商向房地产开发及综合服务商转型，重点发展居住产品、社区运营、城市更新服务等业务，提升产品标准化和生产工业化水平。

项目与物业

• 房产销售业务：主要项目包括美兰湖中华园、印象春城、尚汇豪庭等，获得客户好评。
• 经营性物业：包括中华企业大厦、淮海公寓等，出租率高，租金稳定。
• 中星集团项目：注入多个高品质项目，如黄浦江沿岸E8单元E15-3地块、中星城等，提升公司资产质量和盈利能力。

战略投资者

• 华润置地：成为第二大股东，带来丰富的开发和运营经验，有助于优化公司业务。
• 平安不动产：协助推进地产金融模式，拓宽融资渠道，提升公司资金管理能力。

财务分析

• 盈利向好：公司通过优化成本和提高运营效率，实现盈利增长。
• 偿债能力稳健：资产负债率逐年下降，利息保障倍数保持在合理水平，融资成本较低。

估值与市场表现

• 动态市盈率：2018年为11.3倍，低于可比公司均值12.22倍，具有吸引力。
• 市净率：4.14倍，低于RNAV，显示当前估值具有一定的折价空间。

结论

中华企业在国企背景、重组整合和战略投资者引入的多重因素下，展现出良好的发展态势和盈利潜力，未来成长空间广阔，值得投资者关注。