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国金宏观宋雪涛 | 地产“小阳春”热度分化总结

核心内容

本报告分析了近期房地产市场“小阳春”期间新房与二手房市场的表现差异，指出当前市场热度呈现分化趋势。重点城市新房成交量虽有回升，但同比仍呈负增长，而二手房市场则表现出底部企稳的迹象，成交量环比增长明显。

主要观点

• 新房市场：

  • 本周（3.14-3.20）新房景气度下行趋缓，重点城市新房成交量环比延续回升，但弱于去年同期。
  • 47城新房成交面积录得360.9万平方米，环比上升6.1%，同比转负至-22.3%。
  • 新房市场热度回升受限，主要受供给品质和置换链条影响较大。

• 二手房市场：

  • 本周22城二手房成交量环比上涨10.0%，同比小幅回落8.9%，降幅较上周收窄。
  • 截至3月21日，26个重点城市二手房签约量同比增长12%。
  • 重点城市二手房成交热度较高，上海二手房单周网签量创2021年以来新高，徐州、南通、合肥、无锡、南昌等城市成交情况较去年同期显著改善。

• 市场分化原因：

  • 二手房市场分流了部分改善型购房需求，导致新房市场热度相对不足。
  • 春节错位使得房地产市场“小阳春”高峰时间晚于去年同期，影响了市场节奏。

关键信息

• 新房表现：

  • 成交量回升但同比负增长，显示市场复苏力度有限。
  • 市场热度更多取决于供给端品质和置换链条的畅通。

• 二手房表现：

  • 成交量企稳回升，显示市场有较强的韧性。
  • 实时签约数据优于去年同期，表明市场回暖趋势明显。

• 风险提示：

  • 房价下行幅度和速度可能超预期。
  • 房企债务风险可能超出预期。
  • 宏观经济可能面临超预期下行压力。

数据图表说明

• 图表1：新房市场小阳春成色略显不足，反映新房市场回暖力度有限。
• 图表2：22城二手房成交量延续回升，表明二手房市场表现优于新房。

报告信息

• 作者：宋雪涛、张馨月
• 发布机构：国金证券研究所
• 日期：2026-03-23
• 报告类型：宏观点评
• 投资评级：
  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
  • 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%
  • 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

注意事项

• 本报告基于公开资料和实地调研，信息准确性不作保证。
• 报告观点可能与其他研究报告或市场实际情况不一致。
• 报告仅供风险评级高于C3级的投资者参考，不构成投资建议。
• 使用报告内容需谨慎，建议结合自身情况并咨询专业顾问。