20140325-申万宏源-房地产_近两周房地产政策及事件点评汇总-多事之春今又至_换了人间_17页_623kb
报告摘要
2014年房地产行业政策与市场分析总结
核心内容
2014年3月，房地产行业迎来了政策和市场变化的密集期，主要集中在资本市场市场化改革、行业调控政策、楼市走向以及区域发展战略等方面。政策导向从“非市场化”向“市场化”转变，行业调控政策更加注重分类指导和风险控制，同时区域发展如京津冀一体化成为重要推动力。
主要观点
1. 资本市场市场化改革
- 再融资重启：天保基建、中茵股份等公司再融资获证监会核准，标志着房地产企业融资渠道逐步拓宽。
- B转H股：万科B转H方案获批，有助于提升股票流动性及估值，预计A股股价有14%左右的提升空间。
- 优先股试点：优先股试点启动，地产公司因高ROE和低估值成为优先股发行的潜在对象，保利地产最为适合。
影响：市场化改革对优质企业有利，但对行业整体影响偏中性。
2. 行业调控政策表态带来稳增长预期
- 双向调控：住建部提出“双向调控”，即对一线城市继续抑制投资需求，对库存大的城市加大供应调控。
- 不再硬性规定房价控制目标：政策转向市场化，不再要求地方政府上报房价目标，但实际房价下跌风险仍大于上涨风险。
- 棚户区改造：今年棚户区改造开工470万套，保障房投资预计达1.4万亿，对经济有拉动作用。
- 京津冀一体化：被首次以国家战略形式推进，带动区域经济和相关企业价值提升。
影响：政策对稳增长作用有限，更多体现为调控方式的市场化，但京津冀一体化对区域经济和地产公司有明显利好。
3. 楼市走向及房企现状
- 多地楼市降价：杭州、常州、广州、苏州、青岛、北京、南京、秦皇岛等地出现降价现象，但部分为非市场因素（如政府限价、前期定价过高）。
- 按揭利率上升：利率上浮是楼市疲软的滞后反映，当前或已接近底部，未来可能逐步企稳。
- 个别房企资金链紧张：如兴润置业因高价拿地、周转慢导致资不抵债，但整体开发商资金面无忧。
影响：市场对销售悲观预期仍存，板块上涨缺乏持续性，需等待销售数据恢复。
关键信息
政策变化
- 再融资重启：有助于优质企业补充资金，但整体影响中性。
- B转H股：万科若成功转板，A-H股比较效应将带动股价上涨约14%。
- 优先股试点：首次启动，保利地产等企业具备发行条件。
- 双向调控：一线继续限购，二线库存大地区控制供应，抑制投机需求。
- 棚户区改造：开工470万套，带动上下游产业链发展。
- 京津冀一体化：首次作为国家战略推进，带动区域价值提升。
楼市现状
- 销售疲软：当前销售下滑是按揭利率上升的滞后反映，未来可能逐步企稳。
- 区域分化明显：一线城市销售仍强劲，二线城市调整压力大。
- 个别房企困境：如兴润置业，但整体行业资金链尚可。
投资建议
- 行业评级：看好（Overweight），但需注意市场预期与实际销售数据的匹配。
- 个股推荐：
- 华夏幸福：京津冀一体化受益标的。
- 万科A：B转H获批、大股东增持，具备增长潜力。
- 廊坊发展：京津冀一体化其他受益公司。
- “绿概股”：如金丰投资，关注土地改革带来的机会。
表格汇总（关键数据）
表1：近期房地产主要政策及事件
| 类别 | 事件 |
|---|---|
| 资本市场市场化 | 天保基建和中茵股份再融资获批 |
| 资本市场市场化 | 万科B转H获批 |
| 资本市场市场化 | 优先股试点办法出台 |
| 稳增长政策 | 京津冀一体化成国家战略 |
| 稳增长政策 | 棚户区改造计划调高至470万套 |
| 楼市及房企现状 | 多地楼盘降价 |
| 楼市及房企现状 | 兴润置业面临破产 |
表2：再融资预案比较
| 公司 | 增发数量（亿股） | 总股本（亿股） | 股本摊薄 | 预计募资（亿元） | 总市值（亿） | 当前市值摊薄 | 12年平均ROE(%) | 净负债率 | 大股东认购比例 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 保利地产 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 华夏幸福 | 1.90 | 8.82 | 22% | 60.00 | 305.19 | 20% | 50.22 | 68% | 50% |
表3：不同限购条件城市调控效果比较
| 区域 | 城市 | 限购情况 | 11-13年住宅销售面积平均增长率 |
|---|---|---|---|
| 西南 | 成都 | 正常限购 | 4.90% |
| 西南 | 重庆 | 不限购 | 3.80% |
| 东北 | 哈尔滨 | 正常限购 | 15.90% |
| 东北 | 沈阳 | 仅限二环内 | 9.90% |
| 华中 | 武汉 | 正常限购 | 18.30% |
| 华中 | 长沙 | 限购 | 4.30% |
表4：棚户区改造计划提高（单位：万套）
| 年份 | 总计 | 棚户区 |
|---|---|---|
| 2010 | 580 | 280 |
| 2011 | 1000 | 400 |
| 2012 | 700 | 300 |
| 2013 | 600 | 304 |
| 2014 | 700 | 470 |
表5：近期各地楼市降价报道
| 日期 | 地区 | 降价报道 |
|---|---|---|
| 3月22日 | 秦皇岛 | 珠江道12号楼降价40% |
| 3月22日 | 南京 | 多个楼盘降价10%-25% |
| 3月21日 | 北京 | 住总万科橙售价比预期低3000元 |
| 3月16日 | 苏州 | 苏州万科城均价降幅超千元 |
| 3月18日 | 青岛 | 李沧奥克斯广场每平米降价2000元 |
| 3月17日 | 广州 | 保利推出1成首付优惠 |
| 2月26日 | 常州 | 雅居乐星河湾每平米降价5000元 |
| 2月20日 | 杭州 | 德信楼盘每平方米降价3000元 |
表6：盈利预测表（部分重点公司）
| 公司 | 评级 | 股价 | 2012 EPS | 2013E EPS | 2014E EPS | 2012 PE | 2013E PE | 2014E PE | RNAV | P/RNAV | PB |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 买入 | 8.06 | 1.14 | 1.37 | 1.64 | 7 | 6 | 5 | 14.3 | 0.56 | 1.30 |
| 华夏幸福 | 买入 | 28.35 | 1.35 | 2.10 | 3.00 | 21 | 14 | 9 | 30.0 | 0.95 | 6.08 |
| 保利地产 | 买入 | 7.45 | 1.18 | 1.53 | 1.89 | 6 | 5 | 4 | 13.8 | 0.54 | 1.17 |
| 招商地产 | 增持 | 19.26 | 1.93 | 2.45 | 3.03 | 10 | 8 | 6 | 27.6 | 0.70 | 1.24 |
| 金地集团 | 增持 | 6.67 | 0.76 | 0.93 | 1.12 | 9 | 7 | 6 | 8.1 | 0.82 | 1.25 |
结论
2014年房地产行业政策转向市场化，但市场对销售的悲观预期仍存。未来可能呈现“量中”情形，即政策相对稳定、销售逐渐企稳，但反弹幅度有限。京津冀一体化作为国家战略，成为地产板块的重要增长点。个股方面，建议关注华夏幸福、万科A等具备政策受益和市场潜力的公司。
展开完整摘要
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载