20251219-东吴证券-2026年房地产行业年度策略_市场逐步探底向稳_龙头房企率先修复_22页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

2026年房地产行业将逐步进入企稳回暖的关键窗口期，市场整体呈现“阶段性修复通道”特征。供需关系优化、政策工具协同发力、核心城市及改善型需求回暖，推动行业向高质量发展转型。同时，房企分化加剧，财务稳健、深耕核心城市的头部企业更具优势，物业管理与经纪行业则受益于存量房市场的发展。

主要观点

1. 市场逐步探底向稳

• 新房销售：2025年1-11月全国商品房销售面积同比下降7.8%，但降幅较2024年收窄，市场底部企稳迹象显现。11月销售面积同比降幅扩大至17.3%，但销售价格同比降幅收窄至2.6%。
• 二手房市场：15城二手房成交面积同比增长1.1%，价格调整趋缓，市场通过结构优化实现量稳价调。
• 土地市场：全国300城宅地供应与成交面积同比分别下降19.2%和14.7%，但成交楼面价同比上涨10.9%，核心城市热度较高，呈现“提质缩量”趋势。

2. 政策协同发力

• 供给端：推动存量房盘活和高品质供给优化，专项债支持收购存量商品房，重点推进“好房子”建设。
• 需求端：降低购房者综合成本，优化信贷政策，如降低公积金贷款利率至2.6%，个人住房贷款加权平均利率降至3.06%。
• 政策演进：从“止跌回稳”向“高质量发展”过渡，强化基础性制度建设，优化土地、金融、税收、销售等政策，促进房地产发展新模式。

3. 2026年行业展望

• 新开工面积：预计2026年新开工面积为5.08亿平方米，同比-14.2%，降幅收窄。
• 销售面积与金额：预计2026年销售面积为8.35亿平方米，同比-6.4%；销售金额为7.72万亿元，同比-8.7%，整体呈现边际改善。
• 竣工面积：预计2026年竣工面积为4.96亿平方米，同比-17.3%，降幅趋缓。
• 开发投资：预计2026年开发投资总额为7.64万亿元，同比-8.5%，市场逐步回归理性。

4. 投资建议

• 房地产开发：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展。
• 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。
• 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。

关键信息

• 市场表现：新房销售仍处于恢复过程中，但降幅收窄；二手房市场保持温和增长，价格调整趋缓。
• 政策支持：中央与地方政策协同发力，推动市场止跌回稳，重点支持“好房子”建设、土地收储及改善性住房需求。
• 行业分化：房企间销售与拿地分化加剧，头部房企更具韧性，财务稳健企业优势明显。
• 流动性改善：2025年房企债券融资规模同比转正，利率处于低位，但2026年到期压力仍较大，需关注流动性风险。
• 投资趋势：行业将从“规模优先”向“效益优先”转型，物业管理与经纪行业将迎来发展机遇。

风险提示

1. 政策效果不及预期：若政策宽松力度或节奏弱于预期，可能延缓市场修复进程。
2. 销售与回款不及预期：若宏观经济或居民收入预期偏弱，可能抑制购房需求，影响行业企稳。
3. 流动性风险加剧：若融资恢复有限，房企资金链紧张可能影响项目交付和市场信心。

图表与数据支持

• 图表1-6：展示全国商品房销售面积、销售金额、库存及去化周期变化。
• 图表7-12：反映15城二手房成交情况、土地市场表现及房企销售与拿地数据。
• 图表13-36：展示2026年行业核心指标预测及政策影响分析。
• 表1-7：梳理中央与地方政策内容，对比“十四五”与“十五五”规划目标，分析行业主要指标及同比增速。

总结

2026年房地产行业将逐步企稳回暖，政策持续发力与市场结构优化为行业复苏提供支撑。尽管核心指标仍处于下降通道，但降幅收窄，市场预期逐步修复。头部房企与物业管理、经纪平台将更具投资价值，但需警惕政策效果、销售回款及流动性风险对行业的影响。