2012年-ECB欧洲央行_Recent_developments_in_the_US_housing_market_4页_221kb

美国住房市场近期发展总结

核心内容

美国住房市场近年来经历了自二战以来最严重的下滑，房价下跌幅度超过30%，住宅投资占GDP的比例也降至2.5%以下，远低于2005年的6%。尽管市场仍面临诸多挑战，但近期出现了一些积极迹象，表明市场可能已接近底部。

主要观点

• 住房市场对经济的重要性
  住房市场是美国经济的重要组成部分，其复苏对整体经济增长具有关键作用。住宅投资的周期性较强，对GDP增长贡献显著，同时住房行业直接和间接创造了大量就业机会。此外，住房财富的下降抑制了家庭消费支出，进一步拖累经济复苏。

• 市场调整的挑战
  住房市场调整过程受到供应和需求两方面因素的制约。供应方面，房屋库存处于历史高位，空置率在2011年达到14%，且自2008年以来未显著下降。违约和法拍房的持续增加加剧了供需失衡，抑制了房价上涨。需求方面，就业市场疲软、收入增长缓慢以及抵押贷款可获得性下降均导致购房需求低迷。

• 政策支持措施
  为遏制住房市场的恶性循环，美国政府采取了一系列政策措施，包括对Fannie Mae和Freddie Mac的接管与注资、推出购房税收抵免计划、启动HAMP和HARP计划以帮助房主减轻负担。尽管这些措施效果有限，但政府仍在不断调整和扩大政策范围，以促进市场复苏。

关键信息

供应因素

• 高库存水平：房屋库存处于历史高位，空置率持续偏高，抑制了房价上涨。
• 法拍房影响：由于借款人的违约和法拍，市场上供应的房屋数量增加，进一步压低房价。
• 负 equity 情况：2011年，约四分之一的单户住宅处于负 equity 状态（房屋价值低于抵押贷款余额），限制了房主的销售和再融资能力。
• 法拍房数量：2011年每个季度开始的法拍房数量保持在约1%的水平，而逾期贷款比例从2010年初的5.0%降至2011年底的3.1%，但仍处于高位。

需求因素

• 就业市场疲软：2012年3月，美国失业率高达8.2%，远高于2007年的4.6%。长期失业者占比约43%，是2001年经济衰退后的两倍。
• 收入增长缓慢：实际平均时薪增长在2012年前三个月为负，表明家庭购买力下降。
• 家庭形成率下降：自2007年以来，家庭形成率年均增长仅为0.5%，远低于1980年以来的1.2%。年轻人因就业困难继续与父母同住，而失业者也倾向于回家居住，进一步抑制住房需求。
• 抵押贷款可获得性受限：尽管利率较低，但银行因房价下跌而收紧贷款标准，导致购房贷款发放量仅为2003年的25%，购房贷款申请量仅为2005年的三分之一。

政策措施

• 政府接管GSEs：2008年9月，政府接管Fannie Mae和Freddie Mac，并注入资本以稳定抵押贷款市场。
• 购房税收抵免计划：2009年至2010年，政府推出购房税收抵免计划，为首次购房者提供临时财政支持。
• HAMP 和 HARP 计划：
  • HAMP（住房可负担性修改计划）：旨在通过降低房贷支付来帮助处于违约或濒临违约的房主。
  • HARP（住房可负担性再融资计划）：帮助非违约房主再融资，以利用低利率。
    两项计划的参与率低于预期，因此政府近期扩大了其覆盖范围。
• 2012年政策调整：美国政府增加了对投资者和GSEs的激励，以减少贷款本金，避免进一步的法拍和加速市场调整。

结论

尽管美国住房市场仍面临供应过剩、需求疲软和抵押贷款可获得性受限等挑战，但近期数据表明市场正在逐步稳定。随着就业市场持续改善，压抑的住房需求有望推动更强的经济复苏。政府的持续政策支持可能有助于加快市场调整进程，促进经济全面恢复。