20260629-国信证券-房地产行业专题_长三角区域研究（三）_上海楼市跑赢全国但内部显著分化_47页_3mb

上海楼市专题总结

核心内容概览

上海楼市在2023年以来的表现优于全国，尤其在新房和二手房的量价表现上具有明显韧性。上海的住房改善需求潜力大，人均居住面积较小且楼龄较老，为市场提供了较大的发展空间。

主要观点

上海楼市表现优于全国

• 新房表现：2025年，上海新房成交额相当于高峰期2022年的69%，而全国仅为高峰期2021年的45%。新房成交均价从2021年以来持续上涨，2025年较2023年增长23%；全国则在2023年之后出现价格下跌，2025年较2023年高点降幅达8%。
• 二手房表现：全国和上海的二手房销售额自2023年以来相对平稳，但全国44城二手挂牌价较高点下跌38%，而上海跌幅仅为32%。2026年前5月，上海二手房销售套数累计同比+12%，优于全国18城+1%的表现，且非以价换量。

上海人口结构与购房需求

• 上海户籍人口增量比常住人口更能影响购房需求，2021-2025年落户数年均增长近8万组，2024年户籍迁入27.6万，其中通过人才引进、居转户、留学生落户的有10.5万组。
• 房产改善需求空间大，上海人均居住面积仅为31m²，远低于全国42m²，且70%的存量住房建于2010年前，楼龄更老，改善需求潜力显著。

一二手市场趋势分化

• 上海一二手市场趋势明显背离，2025年二手房成交套数占比从2022年的62%提升至83%，且一二手套均成交总价差距从190万元扩大至650万元。
• 一二手价差拉大，导致卖旧买新的置换链条难以打通。尽管新房可售库存有所下降，但出清周期升至历史高位。

区域分化显著

• 上海被划分为市区7区、近郊4区、远郊5区，各区域表现差异明显。远郊新房表现弱于全国，2025年仅相当于高峰期2021年的30%。
• 市区：新房成交均价和套均成交面积均领先于其他区域，黄浦区尤为突出。
• 近郊：新增户籍人口最多，各区域住房供需均衡。
• 远郊：新房和二手房价均疲软，但二手房性价比提升，吸引远郊居民。

关键信息

房地产政策周期

• 上海房地产政策周期从2008年至今分为5个阶段，其中2023年至今的第5个周期与之前明显不同，主要表现为一二手市场分化。
• 政策调整包括放宽落户门槛、限购放松、调整首付比例和贷款利率等，以刺激市场。

市场趋势与供需关系

• 上海一二手市场趋势背离，主要受全国房价下行周期和本地老龄化影响。
• 二手房市场在2026年供需两端明显改善，挂牌量下降、挂牌价上升，且低总价房源成交占比下降，置换链条逐渐打通。
• 新房市场在政策放松后有所回暖，但整体表现仍受区域分化影响。

投资建议

• 对房企而言，精准投资能力的重要性加大，推荐折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的房企，如华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国。
• 推荐重仓上海的中介，如贝壳-W、我爱我家。

风险提示

• 上海房地产基本面超预期下行。
• 房企信用风险事件超预期冲击。

区域表现对比

• 市区：新房成交均价和套均成交面积显著高于其他区域，黄浦区表现尤为突出。
• 近郊：人口增长较快，住房供需均衡，但新房和二手房成交均价均低于市区。
• 远郊：新房和二手房成交均价均低于市区，但二手房性价比提升，吸引远郊居民。

总结

上海楼市在2023年以来表现优于全国，但内部区域分化显著。政策调整、人口结构变化和住房供需关系是影响市场表现的关键因素。随着政策放宽和市场回暖，上海二手房市场表现亮眼，但新房市场仍需进一步观察。对于投资者而言，需关注区域分化及政策变化对市场的影响。