> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年上半年REITs市场总结 ## 核心内容概览 2026年上半年，中国REITs市场呈现出发行提速、优质资产抗周期性强的特点。政策层面推出商业不动产REITs，4只REITs指数ETF落地，发改委公开审核系统提升审批透明度，推动市场发展。市场整体表现下行，但部分板块如特许经营权REITs表现优于不动产REITs，尤其是水电公用、新能源和高速公路板块涨幅显著。二级市场流动性中枢下移，换手率降至0.41%，低于前两年水平。同时，上半年市场解禁规模较高，但下半年趋于平稳。 ## 主要观点 ### 1. 政策推动与市场发展 - **商业不动产REITs推出**：2025年12月31日，证监会发布试点政策，降低发行条件，拓宽资产范围，为REITs市场提供新动力。 - **REITs指数ETF落地**：2026年6月17日，南方、华夏、中金、易方达4只中证REITs全收益指数基金获批，带动市场行情修复。 - **发改委审核系统公开**：2026年7月8日，发改委公开REITs项目审核系统，提升审批透明度，促进市场健康发展。 ### 2. 一级市场发行情况 - **发行效率显著提升**：上半年共18单项目过审，规模553.8亿元，较2025年上半年增长234%；11单项目完成上市，规模353.6亿元，增长120%。 - **资产类型分布**：高速公路REITs发行规模最大，占比31.71%；国企发行规模最大，占比54.67%；首发项目占比高达96.77%。 - **未来项目储备**：截至2026年6月，已有142家发起人进入招募流程，能源水利、商业和产业园项目储备较多。 ### 3. 二级市场表现 - **整体行情下行**：C-REITs综合指数下跌3.9%，表现落后于股债，与中证红利走势一致，被市场视为红利资产。 - **板块分化明显**：特许经营权REITs整体上涨，其中水电公用涨幅5.53%，新能源0.38%，高速0.17%。不动产REITs中，产业园区和仓储物流跌幅较大，数据中心表现最佳，上涨2.06%。 - **解禁压力**：2026年6月解禁规模达47.09亿元，为上半年高峰；下半年解禁规模约57.04亿元，分布较平均。 ### 4. 抗周期性表现 - **业绩优秀REITs抗跌性强**：上半年涨幅最高的REITs多为高速公路REITs，如中交高速REIT、招商高速REIT等，其收入同比上升且TTM收入完成率高。 - **弱业绩REITs表现差**：如中关村REIT、合肥高新REIT等，因经营下滑导致跌幅较大。 ### 5. 估值与收益 - **分派率上升**：2026年6月C-REITs市场分派率为6.04%，历史分位数67.56%。 - **利差基本持平**：C-REITs分派率与30年期国债收益率差值为3.81pct，历史分位数61.72%。 - **估值情况**：各板块估值差异明显，如数据中心、水电公用等表现较好。 ## 关键信息 ### 一级市场数据 - **过审项目**：18单，规模553.8亿元。 - **上市项目**：11单，规模353.6亿元。 - **解禁规模**：上半年137.49亿元，下半年57.04亿元。 ### 二级市场数据 - **综合换手率**：0.41%，明显低于2024年和2025年。 - **综合指数跌幅**：-3.9%。 - **特许经营权REITs涨幅**：1.02%，优于不动产REITs（-7.32%）。 - **板块表现**： - **高速公路REITs**：涨幅TOP10中有5只。 - **数据中心**：年初至今上涨2.06%。 - **产业园区、仓储物流**：跌幅较大，分别达15.53%、12.69%。 ### 估值与收益 - **分派率**：6月达6.04%，历史分位数67.56%。 - **利差**：与30年期国债收益率差值为3.81pct。 - **P/NAV**：多数板块呈下行趋势，但特许经营权REITs相对稳定。 ## 行情与市场相关性 - **与中证红利高度相关**：相关系数为0.66，说明REITs被市场视为红利资产。 - **与股债市场弱相关**：C-REITs综合收益指数跌幅3.78%，中证转债跌幅0.8%，沪深300涨幅1.3%。 ## 风险提示 - **价格波动风险**：基金价格存在波动。 - **管理风险**：基金管理人知识和经验有限。 - **政策风险**：政策变化可能影响基础设施收入。 ## 行业评级 - **买入**：招商蛇口、保利发展、新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团、万科企业、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华润置地、新城发展、贝壳-W、招商积余等。 ## 图表索引 - **图1**：C-REITs市场规模 - **图2**：按行业区分的每月度C-REITs发行规模 - **图3**：C-REITs过审规模 - **图4**：C-REITs上市规模 - **图5**：C-REITs上市发行流程及关键节点 - **图6**：C-REITs月度解禁规模预测 - **图7**：C-REITs月度解禁规模预测 - **图8**：已展开招标流程的拟发行项目 - **图9**：按资产类型区分拟发行项目 - **图10**：C-REITs行情走势 - **图11**：C-REITs综合收益指数、中证红利与沪深300 - **图12**：不动产REITs和特许经营权REITs综合收益走势 - **图13**：过去12个月C-REITs市场各板块涨幅 - **图14**：C-REITs分派率与国债收益率趋势比较 - **图15**：不动产REITs子板块分派率走势 - **图16**：特许经营权REITs子板块分派率走势 - **图17**：不动产REITs子板块P/NAV走势 - **图18**：特许经营权REITs子板块P/NAV走势 - **图19**：REITs市场打新收益率 ## 总结 2026年上半年，REITs市场在政策支持下发行提速，但二级市场表现整体下行，特许经营权REITs表现优于不动产REITs。市场流动性下降，换手率降至0.41%。高速公路REITs因业绩稳定，涨幅居前。未来解禁压力有所缓解，一级市场项目储备充足，市场仍有增长潜力。