> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 南京2025年度房地产市场分析报告 # CONTENTS Part1 政策环境 Part2 土地市场 Part3 住宅市场 Part4 市场热点 Part5 市场总结及未来趋势展望 # 第一章 政策环境 2025年国家层面并未像2024年出台全国性一揽子新政，政策不托举，市场只能自我调整。 年底中央经济工作会议对房地产定调，短期政策将转为长期制度“2026年要着力稳定房地产市场”。 2024 5.17信贷新政：取消房贷利率下限、降低首套及二套首付比例。 9.24—揽子政策：降准、降息、降低存量房贷利率、统一最低首付比例。 10.17财政部：一揽子地方政府财政化债措施。 12.10经济会议：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造。 2025 4.25政治局会议：加快构建房地产发展新模式，持续巩固房地产市场稳定态势。 5月 7.30政治局会议：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。 9月 10月 12月 10.28 “十五五规划”：推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式。 12.10经济会议：着力稳定房地产市场，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。 2025年3月南京全市二手房取消限售，次新房解禁涌入市场，新政后两月新增挂牌突增4万+套，短期激化供需矛盾，长期利于置换链条转动。 图：2025年南京二手逐月新增挂牌量走势 # 南京全域范围内解除所有限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平，房地产政策整体宽松。 <table><tr><td>限制政策</td><td>分类</td><td>具体条款</td></tr><tr><td colspan="2">限购政策</td><td>全域范围内解除限购（自2023年9月8日起，玄武、秦淮、建邺及鼓楼主城四区购买商品房不再需要购房证明）。</td></tr><tr><td colspan="2">限贷政策</td><td>无房贷记录（或房贷已结清）：首付15%；有1套房贷款在还：首付最低15%；有2套房贷款在还：无法贷款。贷款利率：首套商贷5年期以上利率3.0%，2套商贷5年期以上利率最低3.3%。</td></tr><tr><td rowspan="3">限价政策</td><td>2020年6月5日前成交</td><td>①分区域实行最高限价“一刀切”政策（个别楼盘突破）。②已申领销许楼盘再次申领价格不超过前一批销许价格（个别楼盘突破）。</td></tr><tr><td>2020年6月5日后成交</td><td>①土地出让文件设定新房毛坯均价；②毛坯精装分开定价，全装修价格1500-2000元/㎡；③可出售加装包。</td></tr><tr><td>2022年10月18日后成交</td><td>土地出让文件取消设定新房毛坯均价。</td></tr><tr><td>限售政策</td><td colspan="2">取消限售</td></tr><tr><td>限签政策</td><td colspan="2">无明确限签</td></tr><tr><td>预售政策</td><td colspan="2">1、完成工程建设总投资的25%（如申报时包含地下部分，则工程进度计算地下部分，如只申报地上建筑，则地下部分不计入工程进度） 2、若为装配式结构，则预制构件进场（办预售需产业办的相关证明文件），出地面一层封顶即可申请预售； 3、若为非装配式建筑，多层主体结构至1/2以上，高层主体结构至1/3以上（4层以下住宅工程进度需达到地上2层方可销售） 商业：住宅底商可与住宅一同申领预证，独立商业需主体结构至1/3以上（不足3层需达到1层封顶） 车位：车位实行预售制，预售条件为住宅全部推出，地库封顶，车位划线（其中江北新区车位预售条件为住宅全部推出并达70%去化率，可沟通为住宅全部推出后预售，江宁车位预售条件为项目竣工验收），非人防产权车位可对全体业主销售，无一房一车位限制，人防车位不可售</td></tr><tr><td>资金监管</td><td colspan="2">1、监管总额度为后续建设资金监管额度+不可预见费（后续建设资金监管额度的20%），后续建设资金监管额度，房屋层数≤7层的，按3450元/㎡；层数≤18层的，按4025元/㎡；层数≤32层的，按4600元/㎡；层数≥33层的，按5175元/㎡ 2、根据不同工程进度，按比例释放后续建设资金额度，主要节点为：①完成建筑主体层数二分之一前，可申请使用不超过40%监管额度；②完成封顶至项目主体结构质量验收前，可申请使用不超过60%监管额度；③完成基础设施配套工程至项目竣工备案前，可申请使用剩余监管额度 3、可用保函解监管（最高60%）</td></tr><tr><td>公积金政策</td><td colspan="2">贷款额度：个人80万，家庭100万。1、多子女家庭：个人96万，家庭120万；2、参与以旧换新：个人96万，家庭120万；3、购买新建绿色二星级(含)以上住房：个人96万，家庭120万；4、购买经认定的新建改善型住房：个人96万，家庭120万。 贷款利率：首套5年期以上利率2.6%，二套（首套已结清）5年期以上利率3.075%，首套未结清二套拒贷。 9城支持互认互贷：南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房，向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，南京住房公积金管理中心按规定为其发放住房公积金贷款。适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。</td></tr><tr><td>落户政策</td><td colspan="2">人才落户：①研究生及以上学历或45周岁以下本科学历（含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生）；②连续缴纳6个月以上社保的40周岁以下大专学历毕业生；③正在缴纳本地社保且35周岁（含）以下大专学历毕业生；④中级及以上专业技术资格人员；⑤具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。 六区落户：①持有居住地址属于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区的《江苏省居住证》；②正在本地缴纳且连续缴纳6个月（含）以上社保，长三角区域三省一市可累计认可。 购房落户：有合法稳定住所（产权住房）。</td></tr></table> # 第二章 土地市场 2025年住宅供地量持续下滑，成交绝对量主要在下半年，溢价率维持低位，受成交结构影响，整体成交楼面价小幅回升。 2021-2025年南京市区涉宅用地年度供求走势 2025年1-12月南京市区涉宅用地成交量价走势 江宁、江北（江北新区/浦口/六合）依旧为宅地成交主力区域，主城秦淮、雨花、栖霞宅地成交增量明显；受供地质素及区位影响，各区成交楼面价涨跌不一，建邺和秦淮仍为全市地价高地。 2025年南京各区涉宅用地供求量价情况 <table><tr><td>区域</td><td>2024年成交建面(万㎡)</td><td colspan="2">2025年成交建面(万㎡)</td><td>2024年成交楼板价(元/㎡)</td><td colspan="2">2025年成交楼板价(元/㎡)</td></tr><tr><td>江北新区直管区</td><td>186</td><td>149</td><td>↓</td><td>9564</td><td>10058</td><td>↑</td></tr><tr><td>江宁区</td><td>168</td><td>123</td><td>↓</td><td>8728</td><td>9354</td><td>↑</td></tr><tr><td>六合区</td><td>81</td><td>93</td><td>↑</td><td>6481</td><td>6055</td><td>↓</td></tr><tr><td>浦口区</td><td>102</td><td>77</td><td>↓</td><td>6024</td><td>8146</td><td>↑</td></tr><tr><td>栖霞区</td><td>27</td><td>48</td><td>↑</td><td>12579</td><td>12819</td><td>↑</td></tr><tr><td>雨花台区</td><td>9</td><td>39</td><td>↑</td><td>19298</td><td>16416</td><td>↓</td></tr><tr><td>秦淮区</td><td>1</td><td>17</td><td>↑</td><td>35084</td><td>26056</td><td>↓</td></tr><tr><td>建邺区</td><td>13</td><td>16</td><td>↑</td><td>36849</td><td>41317</td><td>↑</td></tr><tr><td>玄武区</td><td>8</td><td>8</td><td>↑</td><td>20080</td><td>20494</td><td>↑</td></tr><tr><td>鼓楼区</td><td>5</td><td>6</td><td>↑</td><td>23491</td><td>19156</td><td>↓</td></tr><tr><td>合计</td><td>601</td><td>576</td><td>↓</td><td>9496</td><td>11242</td><td>↑</td></tr></table> # 土地市场 | 低密宅地成为趋势，主城核心供应由试水成为重心 南京2025年低密宅地供应（容积率≤1.8）103宗，占全年总供地量的84%，相较于2024年73%（93宗）提升11%，且成交宅地综合容积率降至1.62，供地重心由24年近远郊区域向主城核心板块倾斜（15%→29%）。 图：2024年VS2025年南京低密宅地区域分布 <table><tr><td colspan="4">2020-2025土地溢价率、流拍率</td></tr><tr><td>年度</td><td>年度平均溢价率</td><td>年度流拍率(含延期出让, 撤牌)</td><td>年度成交综合容积率</td></tr><tr><td>2020年</td><td>12.2%</td><td>3%</td><td>2.39</td></tr><tr><td>2021年</td><td>12.2%</td><td>18%</td><td>2.31</td></tr><tr><td>2022年</td><td>2.9%</td><td>22%</td><td>2.29</td></tr><tr><td>2023年</td><td>5.0%</td><td>5%</td><td>2.06</td></tr><tr><td>2024年</td><td>1.2%</td><td>2%</td><td>1.75</td></tr><tr><td>2025年</td><td>3.4%</td><td>0%</td><td>1.62</td></tr></table> # 土地市场 | 南京地价及容积率下调，投资收益比优，市场化房企参与度提升 2025年共28家市场化房企现身土拍市场（2024年仅有19家），其中13家民企（2024年8家），7家外地民企拿地（2024年4家拿地），其中杭州长住、杭州北谷、上海宸嘉、常州嘉宏、盐城兴邦、江苏十朝春共6家民企为首次进驻，开发利润空间能够实现2万/㎡+。 图：2024年VS2025年南京市场化房企土拍参与数量及类型 <table><tr><td>新进民企</td><td>进驻板块</td><td>土地编号</td><td>容积率</td><td>拿地楼板价 (元/㎡)</td><td>溢价率</td><td>房地价差</td></tr><tr><td>杭州长住</td><td>城中-中</td><td>NO.2025G05</td><td>2.6</td><td>37875</td><td>43.37%</td><td>4.0万/㎡</td></tr><tr><td>江苏十朝春</td><td>西善桥</td><td>NO.2025G09</td><td>2.4</td><td>16513</td><td>0%</td><td>2.4万/㎡</td></tr><tr><td>上海宸嘉</td><td>南部新城</td><td>NO.2025G07</td><td>1.2</td><td>32309</td><td>7.12%</td><td>1.5万/㎡</td></tr><tr><td>盐城兴邦</td><td>新玄武</td><td>NO.2025G23</td><td>1.2</td><td>12058</td><td>0%</td><td>2.3万/㎡</td></tr><tr><td>南通亚伦</td><td>燕子矶</td><td>NO.2025G33</td><td>1.6</td><td>15717</td><td>12.23%</td><td>2.0万/㎡</td></tr><tr><td rowspan="2">常州嘉宏</td><td rowspan="2">百家湖</td><td>NO.2025G38</td><td>1.7</td><td>17006</td><td>9.62%</td><td rowspan="2">2.3万/㎡</td></tr><tr><td>NO.2025G71</td><td>1.1</td><td>22038</td><td>10.08%</td></tr><tr><td rowspan="2">杭州北谷</td><td>河西北</td><td>NO.2025G47</td><td>2.2</td><td>37300</td><td>32.74%</td><td>2.6万/㎡</td></tr><tr><td>南部新城</td><td>NO.2025G45</td><td>1.2</td><td>20397</td><td>0%</td><td>2.5万/㎡</td></tr></table> (1)新玄武：龙湖紫金观云 (2)燕子矶：龙湖·北城央璟颂 盐城兴邦于2025年6月27日竞得，楼板价12058元/m²，溢价率 $0\%$ ，由龙湖代建代销。 12月6日首开，推出44套洋房房源，户型 $120\mathrm{m}^2$ 、 $135\mathrm{m}^2$ ，去化15套，去化率 $34\%$ ，成交均价精装34969元/ $\mathrm{m}^2$ 。 南通亚伦于2025年6月28日竞得，楼板价15717元/ $\mathfrak{m}^2$ ，溢价率 $12.23\%$ ，由龙湖代建代销。 11月22日首开，推出158套小高及高层房源，户型 $108\mathrm{m}^2$ 、 $125\mathrm{m}^2$ 、 $131\mathrm{m}^2$ 、 $143\mathrm{m}^2$ 、顶跃 $174 / 195\mathrm{m}^2$ ，去化20套，去化率 $13\%$ ，成交均价精装小高35284元/ $\mathrm{m}^2$ ，精装高层30082元/ $\mathrm{m}^2$ 。 # 第三章 住宅市场 2025年新房供需两端容量延续缩减，再度创下历史新低，下半年政策利好缺席，新房市场量价销售表现萎靡。 2025年1-12月南京市区商品住宅量价走势 整体新房市场仍以消化存货为主，多区域新房供小于求；建邺、秦淮及玄武保持房价第一梯队，江宁及栖霞为新房成交主力区域；秦淮和雨花台新房供销同比大幅缩量。 2025年南京各区域商品住宅供销分析 2024-2025年各区商品住宅供应对照 2024-2025年各区商品住宅成交对照 # 商品住宅市场 | 板块供求 - 板块成交普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块跌幅靠前 江宁东山板块跃居全市新房成交量TOP1，南部新城/河西依然为全市改善首选；各板块成交量同比去年普遍下跌，其中燕子矶、铁心桥、西善桥、南部新城等前期热门板块跌幅靠前。 2025年南京市区各板块供销量价情况 2025年南京市区各板块供销量价情况 <table><tr><td>排名</td><td>板块</td><td>2024年成交量</td><td>2025年成交量</td><td>同比</td></tr><tr><td>1</td><td>东山</td><td>17.8</td><td>18.1</td><td>2%</td></tr><tr><td>2</td><td>南部新城</td><td>35.0</td><td>16.5</td><td>-53%</td></tr><tr><td>3</td><td>江心洲</td><td>6.8</td><td>12.0</td><td>78%</td></tr><tr><td>4</td><td>中央商务区</td><td>14.4</td><td>10.9</td><td>-24%</td></tr><tr><td>5</td><td>城东南</td><td>12.7</td><td>9.5</td><td>-25%</td></tr><tr><td>6</td><td>河西南</td><td>12.0</td><td>9.3</td><td>-22%</td></tr><tr><td>7</td><td>兴智中心</td><td>8.5</td><td>8.2</td><td>-4%</td></tr><tr><td>8</td><td>西善桥</td><td>19.0</td><td>8.1</td><td>-57%</td></tr><tr><td>9</td><td>仙林湖</td><td>8.1</td><td>7.8</td><td>-4%</td></tr><tr><td>10</td><td>百家湖</td><td>4.3</td><td>7.6</td><td>77%</td></tr><tr><td>11</td><td>青奥</td><td>5.5</td><td>6.8</td><td>23%</td></tr><tr><td>12</td><td>河西北</td><td>3.5</td><td>6.7</td><td>94%</td></tr><tr><td>13</td><td>上坊</td><td>0.9</td><td>6.4</td><td>600%</td></tr><tr><td>14</td><td>铁心桥</td><td>15.9</td><td>6.3</td><td>-60%</td></tr><tr><td>15</td><td>燕子矶</td><td>18.5</td><td>6.2</td><td>-66%</td></tr><tr><td>16</td><td>珠江镇</td><td>9.0</td><td>6.2</td><td>-31%</td></tr><tr><td>17</td><td>五塘</td><td>3.4</td><td>5.8</td><td>72%</td></tr><tr><td>18</td><td>河西中</td><td>8.6</td><td>5.2</td><td>-40%</td></tr><tr><td>19</td><td>城南中心</td><td>10.3</td><td>3.6</td><td>-65%</td></tr><tr><td>20</td><td>鼓楼滨江</td><td>5.2</td><td>3.6</td><td>-32%</td></tr></table> 2025年南京市区新房平均折扣率一度降至75折，下半年触底回升至8折左右，其中建邺区、玄武区新房价格相对坚挺，平均折扣率维持在9折左右，江宁、江北等近主城区区域普遍降至7折左右，栖霞区、鼓楼区平均折扣率降幅最大，降幅在10%左右。 2024年1月-2025年12月南京市区商品住宅平均折扣率走势 2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对比分析 典型重点板块新房平均折扣率同比呈普跌态势，普遍跌幅在5%左右，其中五塘/兴智中心/仙林湖板块新房平均折扣率降幅最大，同比下滑超10%，河西北招商金陵序新房价格上涨带动平均折扣率回升，铁心桥联发雨花新渤备案价下调导致平均折扣率上涨。 2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对比分析 2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对比分析 # 商品住宅市场 | 成交结构 - 主力总阶段明显下移，套均面积持续上涨，改善购房成为主流 2025年新房成交总阶段明显下移，200万以下成交占比上涨至 $27\%$ ，200-300万成交占比保持平稳，300-800万成交缩量明显。 2025年套均面积上升至 $125\mathrm{m}^2$ ，1000万以内总阶段套均成交面积较以往明显增加（市场持续低迷，成交均价下调）。 2022-2024年VS2025年分总价段成交套数 2022-2024年VS2025年套均成交面积（不含别墅） <table><tr><td>总阶段</td><td>2022-2024年套均面积</td><td>2025年套均面积</td><td>2025套均-以往年度套均</td></tr><tr><td>200万以下</td><td>96</td><td>99</td><td>3</td></tr><tr><td>200-250万</td><td>102</td><td>109</td><td>7</td></tr><tr><td>250-300万</td><td>105</td><td>113</td><td>8</td></tr><tr><td>300-350万</td><td>111</td><td>118</td><td>7</td></tr><tr><td>350-400万</td><td>118</td><td>124</td><td>6</td></tr><tr><td>400-450万</td><td>124</td><td>128</td><td>4</td></tr><tr><td>450-500万</td><td>127</td><td>136</td><td>9</td></tr><tr><td>500-550万</td><td>133</td><td>141</td><td>8</td></tr><tr><td>550-600万</td><td>137</td><td>144</td><td>8</td></tr><tr><td>600-700万</td><td>144</td><td>155</td><td>11</td></tr><tr><td>700-800万</td><td>164</td><td>169</td><td>6</td></tr><tr><td>800-900万</td><td>169</td><td>198</td><td>29</td></tr><tr><td>900-1000万</td><td>190</td><td>202</td><td>11</td></tr><tr><td>1000-1200万</td><td>198</td><td>194</td><td>-4</td></tr><tr><td>1200-1500万</td><td>231</td><td>235</td><td>4</td></tr><tr><td>1500万以上</td><td>297</td><td>293</td><td>-4</td></tr><tr><td>平均</td><td>120</td><td>125</td><td>5</td></tr></table> 2025年新房延续缩量供应，主要消化积压存货，库存绝对规模处于低位，截止2025年底南京市区狭义库存量约542万m²，由于新房市场持续低迷，下半年新房流速放缓加剧，出清周期升至25个月，库存主要集中在江宁区、江北新区和栖霞区。 2025年南京市区商品住宅狭义库存及出清周期走势 2025年南京各区狭义库存及出清周期 # 商品住宅市场 | 狭义库存 - 历史房源库存占比过高，降价出清或成唯一出路 2025年主力去化的房源为供货超过2年的，往年积压库存通过“以价换量”“房票安置”“政府购新改租”等方式去化。 2025年当年供应的货量占比40%，但成交占比仅为32%，新供房源当前处于“有价无量”的阵痛期。 2021-2025年南京商品住宅成交房源上市时间 2025年住宅成交（2年前上市房源典型项目） <table><tr><td>项目名称</td><td>板块</td><td>成交套数(套)</td><td>成交均价(元/㎡)</td><td>24年平均折扣率</td><td>25年平均折扣率</td><td>备注</td></tr><tr><td>中海观江樾</td><td>江北-青奥</td><td>341</td><td>21641</td><td>75%</td><td>62%</td><td>降价</td></tr><tr><td>中海和山</td><td>江宁-方山</td><td>241</td><td>23828</td><td>84%</td><td>79%</td><td>房票安置</td></tr><tr><td>江尚紫薇</td><td>河西-江心洲</td><td>239</td><td>42775</td><td>96%</td><td>96%</td><td>政府回购</td></tr><tr><td>五矿信托璀璨云著</td><td>城北-兴智中心</td><td>206</td><td>21354</td><td>85%</td><td>70%</td><td>降价</td></tr><tr><td>铭著风华</td><td>仙林-灵山</td><td>190</td><td>26139</td><td>76%</td><td>82%</td><td>房票安置</td></tr><tr><td>联发云启</td><td>江宁-正方新城</td><td>175</td><td>12913</td><td>69%</td><td>55%</td><td>降价</td></tr><tr><td>北外滩水城</td><td>江北-桥北</td><td>173</td><td>13639</td><td>67%</td><td>64%</td><td>降价</td></tr><tr><td>高科紫尧星院</td><td>城北-新尧新城</td><td>172</td><td>21480</td><td>96%</td><td>68%</td><td>降价</td></tr><tr><td>山语春风</td><td>江宁-正方新城</td><td>150</td><td>12870</td><td>66%</td><td>54%</td><td>降价</td></tr><tr><td>天萃</td><td>城南-人居森林</td><td>142</td><td>22012</td><td>70%</td><td>62%</td><td>降价</td></tr></table> 典型板块住宅狭义存量房源上市时间 <table><tr><td rowspan="2">板块类型</td><td rowspan="2">板块名称</td><td colspan="3">狭义库存(万㎡)</td><td rowspan="2">合计库存 (套)</td><td rowspan="2">2年前上市 房源库存占 比</td></tr><tr><td>2年前 上市房源</td><td>24年 上市房源</td><td>25年 上市房源</td></tr><tr><td rowspan="13">主城</td><td>铁心桥</td><td>0.39</td><td>0.21</td><td>3.05</td><td>3.65</td><td>11%</td></tr><tr><td>西善桥</td><td>1.07</td><td>2.08</td><td>0.79</td><td>3.94</td><td>27%</td></tr><tr><td>百家湖</td><td>6.38</td><td>5.57</td><td>4.37</td><td>16.32</td><td>39%</td></tr><tr><td>中央商务区</td><td>1.63</td><td>0.53</td><td>1.65</td><td>3.81</td><td>43%</td></tr><tr><td>河西南</td><td>9.53</td><td>2.27</td><td>10.43</td><td>22.23</td><td>43%</td></tr><tr><td>江心洲</td><td>14</td><td>9.02</td><td>9.58</td><td>32.6</td><td>43%</td></tr><tr><td>河西中</td><td>4.99</td><td>1.97</td><td>4.42</td><td>11.38</td><td>44%</td></tr><tr><td>鼓楼滨江</td><td>2.3</td><td>0.06</td><td>2.51</td><td>4.87</td><td>47%</td></tr><tr><td>南站</td><td>1.48</td><td>0.55</td><td>1.02</td><td>3.05</td><td>49%</td></tr><tr><td>燕子矶</td><td>7.69</td><td>2.81</td><td>5.21</td><td>15.71</td><td>49%</td></tr><tr><td>新玄武</td><td>1.38</td><td>0.17</td><td>0.83</td><td>2.38</td><td>58%</td></tr><tr><td>南部新城</td><td>7.34</td><td>3.84</td><td>1.06</td><td>12.24</td><td>60%</td></tr><tr><td>城东南片</td><td>9.96</td><td>2.56</td><td>3.8</td><td>16.32</td><td>61%</td></tr><tr><td rowspan="5">远郊</td><td>正方新城</td><td>12.51</td><td>2.08</td><td>2.09</td><td>16.68</td><td>75%</td></tr><tr><td>栖霞山</td><td>15.67</td><td>0.53</td><td>1.48</td><td>17.68</td><td>89%</td></tr><tr><td>禄口</td><td>11.83</td><td>1.38</td><td>0</td><td>13.21</td><td>90%</td></tr><tr><td>五桥</td><td>4.85</td><td>0</td><td>0</td><td>4.85</td><td>100%</td></tr><tr><td>龙潭</td><td>16.06</td><td>0</td><td>0</td><td>16.06</td><td>100%</td></tr><tr><td colspan="2">全市</td><td>357.01</td><td>70.85</td><td>130.11</td><td>557.97</td><td>64%</td></tr></table> 2025年下半年供地节奏加快，广义库存一路攀升至2768万 $\mathrm{m}^2$ ，且整体流速放缓，出清周期稳升至126月高位，库存主要集中在江宁、江北新区、六合等城市外围区域。 2025年南京市区商品住宅广义库存及出清周期走势 2025年南京各区广义库存及出清周期 2025年南京市区整体开盘去化率约 $20\%$ ，随着高品质/四代住宅陆续入市，整体开盘去化率呈波动上升趋势。 2025年南京市区月度开盘走势 <table><tr><td></td><td>2025年1月</td><td>2025年2月</td><td>2025年3月</td><td>2025年4月</td><td>2025年5月</td><td>2025年6月</td><td>2025年7月</td><td>2025年8月</td><td>2025年9月</td><td>2025年10月</td><td>2025年11月</td><td>2025年12月</td></tr><tr><td>开盘数量</td><td>4</td><td>2</td><td>19</td><td>8</td><td>10</td><td>11</td><td>3</td><td>7</td><td>7</td><td>17</td><td>15</td><td>14</td></tr><tr><td>推出套数(套)</td><td>213</td><td>124</td><td>1806</td><td>758</td><td>690</td><td>966</td><td>142</td><td>378</td><td>421</td><td>1190</td><td>827</td><td>742</td></tr><tr><td>当天认购(套)</td><td>14</td><td>35</td><td>261</td><td>85</td><td>171</td><td>224</td><td>46</td><td>101</td><td>138</td><td>258</td><td>140</td><td>210</td></tr><tr><td>开盘去化率</td><td>7%</td><td>28%</td><td>14%</td><td>11%</td><td>25%</td><td>23%</td><td>32%</td><td>27%</td><td>33%</td><td>22%</td><td>17%</td><td>28%</td></tr></table> 开盘数量 推出套数(套) 当天认购（套） 开盘去化率 # 商品住宅市场 | 二手房市场 2025年南京市区二手房成交8.4万套，同比下降 $9\%$ ，成交均价19881元/ $\mathrm{m}^2$ ，同比下降 $13\%$ ；二手房价格跌幅远高于新房降价幅度，销售去化表现优于新房，去化主要集中在江宁和江北新区，低总价/小户型产品为成交主力。 2025年南京市区二手房成交量价走势 2025年二手房各面积段成交占比 2025年二手房各总价段成交占比 2025年南京各区二手房成交情况 <table><tr><td>区域</td><td>成交面积（万方）</td><td>成交套数（套）</td><td>成交均价（元/㎡）</td></tr><tr><td>江宁区</td><td>181</td><td>17888</td><td>15527</td></tr><tr><td>江北新区直管区</td><td>124</td><td>13109</td><td>12884</td></tr><tr><td>栖霞区</td><td>88</td><td>9659</td><td>17795</td></tr><tr><td>建邺区</td><td>77</td><td>7697</td><td>29711</td></tr><tr><td>鼓楼区</td><td>71</td><td>8861</td><td>30616</td></tr><tr><td>秦淮区</td><td>70</td><td>9157</td><td>24777</td></tr><tr><td>雨花台区</td><td>57</td><td>6324</td><td>20488</td></tr><tr><td>玄武区</td><td>44</td><td>5569</td><td>24870</td></tr><tr><td>浦口区</td><td>38</td><td>3520</td><td>12736</td></tr><tr><td>六合区</td><td>19</td><td>1877</td><td>7366</td></tr><tr><td>合计</td><td>768</td><td>83661</td><td>19881</td></tr></table> 2024-2025年南京各区二手房成交均价对照 下半年二手房市场热度降温明显，总关注人数及总带看量较上半年大幅下滑，二手房存续挂牌总量仍维持高位，短期仍以买方市场占据主导，市场延续以价换量为主，整体市场仍处下行区间。 # 商品住宅市场 | 项目排行榜单 绿城华发金陵月华、嘉和华府位居销售金额、销售面积榜单首位，分别为市场高端改善、刚改项目的量价标杆。 2025年南京市区项目累计销售金额TOP10 <table><tr><td>排名</td><td>项目名称</td><td>区域</td><td>板块</td><td>销售金额 (亿元)</td><td>销售面积 (万㎡)</td><td>签约套数 (套)</td><td>成交均价 (元/㎡)</td></tr><tr><td>1</td><td>绿城华发金陵月华</td><td>建邺区</td><td>河西中</td><td>26.49</td><td>3.73</td><td>127</td><td>70998</td></tr><tr><td>2</td><td>江尚紫薇</td><td>建邺区</td><td>江心洲</td><td>24.88</td><td>5.76</td><td>339</td><td>43214</td></tr><tr><td>3</td><td>招商金陵序</td><td>建邺区</td><td>河西北</td><td>22.85</td><td>3.59</td><td>202</td><td>63640</td></tr><tr><td>4</td><td>中北金基山和月</td><td>玄武区</td><td>仙林大学城</td><td>20.42</td><td>4.82</td><td>215</td><td>42360</td></tr><tr><td>5</td><td>嘉和华府</td><td>江宁区</td><td>东山</td><td>19.96</td><td>5.86</td><td>428</td><td>34061</td></tr><tr><td>6</td><td>中信泰富九庐</td><td>秦淮区</td><td>南部新城</td><td>13.98</td><td>2.89</td><td>185</td><td>48470</td></tr><tr><td>7</td><td>金陵华夏中心</td><td>秦淮区</td><td>南部新城</td><td>13.39</td><td>3.60</td><td>276</td><td>37173</td></tr><tr><td>8</td><td>沁百合</td><td>鼓楼区</td><td>鼓楼滨江</td><td>13.36</td><td>2.88</td><td>211</td><td>46444</td></tr><tr><td>9</td><td>华润观云润府</td><td>雨花台区</td><td>西善桥</td><td>12.71</td><td>3.94</td><td>358</td><td>32295</td></tr><tr><td>10</td><td>中建·源上九里</td><td>江宁区</td><td>百家湖</td><td>12.44</td><td>3.65</td><td>283</td><td>34120</td></tr></table> 2025年南京市区项目累计销售面积TOP10 <table><tr><td>排名</td><td>项目名称</td><td>区域</td><td>板块</td><td>销售面积 (万㎡)</td><td>销售金额 (亿元)</td><td>签约套数 (套)</td><td>成交均价 (元/㎡)</td></tr><tr><td>1</td><td>嘉和华府</td><td>江宁区</td><td>东山</td><td>5.86</td><td>19.96</td><td>428</td><td>34061</td></tr><tr><td>2</td><td>江尚紫薇</td><td>建邺区</td><td>江心洲</td><td>5.76</td><td>24.88</td><td>339</td><td>43214</td></tr><tr><td>3</td><td>东山金茂晓棠</td><td>江宁区</td><td>上坊</td><td>5.06</td><td>9.91</td><td>513</td><td>19564</td></tr><tr><td>4</td><td>中北金基山和月</td><td>玄武区</td><td>仙林大学城</td><td>4.82</td><td>20.42</td><td>215</td><td>42360</td></tr><tr><td>5</td><td>蓝天慧融花园</td><td>江宁区</td><td>禄口</td><td>4.69</td><td>5.03</td><td>492</td><td>10708</td></tr><tr><td>6</td><td>高科紫尧星院</td><td>栖霞区</td><td>新尧新城</td><td>4.47</td><td>9.29</td><td>389</td><td>20786</td></tr><tr><td>7</td><td>中海观江樾</td><td>江北新区直管区</td><td>青奥</td><td>4.26</td><td>9.21</td><td>341</td><td>21641</td></tr><tr><td>8</td><td>龙湖亚伦·央璟颂</td><td>浦口区</td><td>珠江镇</td><td>4.20</td><td>9.97</td><td>298</td><td>23741</td></tr><tr><td>9</td><td>中天金宁风华</td><td>江宁区</td><td>东山</td><td>4.01</td><td>10.92</td><td>368</td><td>27234</td></tr><tr><td>10</td><td>中海观文澜</td><td>栖霞区</td><td>仙林湖</td><td>3.96</td><td>8.52</td><td>335</td><td>21511</td></tr></table> # 商品住宅市场 | 典型项目案例-中北金基山和月 项目位于仙林大学城板块，南侧紧靠紫金山，定位高端改善产品，2025年5月首开，已推出283套房源，整体去化率77%，成交均价42424元/ $m^2$ ，月均流速27套/月，凭借优越区位+高品质低密四代科技住宅+下沉式会所/架空层泛会所+品质房企，入市取得热销。 <table><tr><td colspan="6">项目信息及销售情况</td></tr><tr><td>占地(万㎡)</td><td colspan="2">6.84</td><td colspan="2">容积率</td><td>1.1</td></tr><tr><td>计容(万㎡)</td><td colspan="2">7.52</td><td colspan="2">开发商</td><td>中北&金基</td></tr><tr><td>拿地时间</td><td colspan="2">2024.3.8</td><td colspan="2">楼面价/溢价率</td><td>20080/0%</td></tr><tr><td>物业类型</td><td colspan="2">31栋4-5F多层</td><td colspan="2">总户数</td><td>371</td></tr><tr><td>交付标准</td><td colspan="2">精装</td><td colspan="2">首开时间</td><td>2025.5.3</td></tr><tr><td>主力户型</td><td>推出套数(套)</td><td>成交套数(套)</td><td>去化率</td><td>月均去化套数(套)</td><td>成交均价(元/㎡)</td></tr><tr><td>169㎡</td><td>96</td><td>81</td><td>84%</td><td>10</td><td>44027</td></tr><tr><td>188㎡</td><td>57</td><td>43</td><td>75%</td><td>5</td><td>44010</td></tr><tr><td>230㎡</td><td>26</td><td>21</td><td>81%</td><td>3</td><td>48963</td></tr><tr><td>顶复262/346</td><td>45</td><td>27</td><td>60%</td><td>3</td><td>50914</td></tr><tr><td>底跃293/313/383/405</td><td>59</td><td>46</td><td>78%</td><td>6</td><td>33167</td></tr><tr><td>客户来源</td><td colspan="5">项目周边仙林地缘客户占比7成,玄武、秦淮等主城客户占比3成</td></tr></table> $169\mathrm{m}^2$ 四房两厅三卫 $188\mathrm{m}^2$ 四房两厅三卫 $230\mathrm{m}^2$ 四房两厅四卫 # 商品住宅市场 | 典型项目案例-颐和·金陵印 项目位于城南中板块安德门片区，区位认可度高，定位中端改善产品，2025年8月首开，已推出214套房源，去化率 $81\%$ ，成交均价39178元/ $\mathfrak{m}^2$ ，月均流速35套/月，凭借优越区位+高品质低密四代住宅+下沉式会所+架空层泛会所，销售表现较优。 <table><tr><td colspan="6">项目信息及销售情况</td></tr><tr><td>占地(万㎡)</td><td colspan="2">5.26</td><td colspan="2">容积率</td><td>1.48</td></tr><tr><td>计容(万㎡)</td><td colspan="2">7.77</td><td colspan="2">开发商</td><td>颐居</td></tr><tr><td>拿地时间</td><td colspan="2">2024.12.20</td><td colspan="2">楼面价/溢价率</td><td>19296/0%</td></tr><tr><td>物业类型</td><td colspan="2">9栋10/11F小高层、2栋17F中高层</td><td colspan="2">总户数</td><td>582</td></tr><tr><td>交付标准</td><td colspan="2">精装</td><td colspan="2">首开时间</td><td>2025.8.29</td></tr><tr><td>主力户型</td><td>推出套数(套)</td><td>成交套数(套)</td><td>去化率</td><td>月均去化套数(套)</td><td>成交均价(元/㎡)</td></tr><tr><td>108㎡</td><td>170</td><td>134</td><td>79%</td><td>27</td><td>38295</td></tr><tr><td>132㎡</td><td>44</td><td>39</td><td>89%</td><td>8</td><td>41668</td></tr><tr><td>客户来源</td><td colspan="5">雨花城南项目周边地缘客户占比8成,主城其他区域客户占比2成</td></tr></table> ${108}{\mathrm{\;m}}^{2}$ 三房两厅两卫 $132\mathrm{m}^3 + 1$ 房两厅两卫 # 商品住宅市场 | 典型项目案例-绿城金基·沁百合 项目位于鼓楼滨江板块，传统老城核心，生活配套醇熟，定位中高端改善产品。2025年4月首开，已推出全部房源，去化率77%，成交均价46411元/ $m^2$ ，月均流速24套/月，项目凭借核心区位+高品质精装+强产品力+品质房企，销售表现较优。 <table><tr><td colspan="6">项目信息及销售情况</td></tr><tr><td>占地(万㎡)</td><td colspan="2">3.74</td><td colspan="2">容积率</td><td>1.05</td></tr><tr><td>计容(万㎡)</td><td colspan="2">3.92</td><td colspan="2">开发商</td><td>绿城&金基</td></tr><tr><td>拿地时间</td><td colspan="2">2024.11.28</td><td colspan="2">楼面价/溢价率</td><td>20165/0.4%</td></tr><tr><td>物业类型</td><td colspan="2">16栋4-7F多层/小高层</td><td colspan="2">总户数</td><td>278</td></tr><tr><td>交付标准</td><td colspan="2">精装</td><td colspan="2">首开时间</td><td>2025.4.15</td></tr><tr><td>主力户型</td><td>推出套数(套)</td><td>成交套数(套)</td><td>去化率</td><td>月均去化套数(套)</td><td>成交均价(元/㎡)</td></tr><tr><td>124㎡</td><td>120</td><td>111</td><td>93%</td><td>12</td><td>45179</td></tr><tr><td>143㎡</td><td>126</td><td>84</td><td>67%</td><td>9</td><td>47169</td></tr><tr><td>180/200㎡顶跃</td><td>32</td><td>19</td><td>59%</td><td>2</td><td>48634</td></tr><tr><td>客户来源</td><td colspan="5">鼓楼区地缘客户占比8成,秦淮、玄武区等主城外溢占比2成</td></tr></table> $124\mathrm{m}^3$ 三房两厅两卫 $143\mathrm{m}^2$ 四房两厅两卫 # 商品住宅市场 | 房企排行榜单 全国性央企及本土国企为新房销售业绩的主要支撑，本土民企金基销售表现亮眼，位居销售金额、销售面积榜单双冠王，占据约10%的市场份额，且保持稳定供货节奏。 2025年南京市区房企累计销售金额TOP10 <table><tr><td>排名</td><td>房企名称</td><td>销售金额 (亿元)</td><td>销售面积 (万㎡)</td><td>签约套数 (套)</td><td>成交均价 (元/㎡)</td></tr><tr><td>1</td><td>金基</td><td>81.62</td><td>19.34</td><td>1119</td><td>42207</td></tr><tr><td>2</td><td>华发</td><td>69.84</td><td>17.47</td><td>1224</td><td>39978</td></tr><tr><td>3</td><td>招商</td><td>53.05</td><td>11.42</td><td>661</td><td>46446</td></tr><tr><td>4</td><td>保利</td><td>50.37</td><td>16.30</td><td>1381</td><td>30899</td></tr><tr><td>5</td><td>奥体建设</td><td>48.19</td><td>10.17</td><td>591</td><td>47366</td></tr><tr><td>6</td><td>绿城</td><td>44.7</td><td>8.00</td><td>431</td><td>55904</td></tr><tr><td>7</td><td>东南国资</td><td>44.36</td><td>10.17</td><td>650</td><td>43603</td></tr><tr><td>8</td><td>中北</td><td>41.91</td><td>10.62</td><td>543</td><td>39458</td></tr><tr><td>9</td><td>颐居</td><td>41.8</td><td>12.01</td><td>1008</td><td>34795</td></tr><tr><td>10</td><td>南京交投</td><td>39.93</td><td>11.76</td><td>867</td><td>33949</td></tr></table> 2025年南京市区房企累计销售面积TOP10 <table><tr><td>排名</td><td>房企名称</td><td>销售面积 (万㎡)</td><td>签约套数 (套数)</td><td>供货面积 (万㎡)</td><td>供货套数 (套)</td></tr><tr><td>1</td><td>金基</td><td>19.34</td><td>1119</td><td>11.77</td><td>645</td></tr><tr><td>2</td><td>华发</td><td>17.47</td><td>1224</td><td>9.79</td><td>642</td></tr><tr><td>3</td><td>保利</td><td>16.30</td><td>1381</td><td>13.74</td><td>1208</td></tr><tr><td>4</td><td>中海</td><td>13.93</td><td>1074</td><td>7.58</td><td>348</td></tr><tr><td>5</td><td>颐居</td><td>12.01</td><td>1008</td><td>4.27</td><td>386</td></tr><tr><td>6</td><td>南京交投</td><td>11.76</td><td>867</td><td>7.1</td><td>596</td></tr><tr><td>7</td><td>金茂</td><td>11.64</td><td>954</td><td>12.53</td><td>1059</td></tr><tr><td>8</td><td>招商</td><td>11.42</td><td>661</td><td>3.58</td><td>190</td></tr><tr><td>9</td><td>联发</td><td>11.08</td><td>889</td><td>9.25</td><td>784</td></tr><tr><td>10</td><td>中北</td><td>10.62</td><td>543</td><td>6.44</td><td>283</td></tr></table> # 商品住宅市场 | 典型房企分析-金茂 金茂自2010年进驻南京以来累计开发项目数量近15个，联合开发为主，主要布局南京主城区，从刚需到高端改善全产品系覆盖，近两年在南京保持高投资力度。金茂在2025年积极参与市场土拍，竞得2宗宅地均位于江宁区，当前区域主力在售项目5个，持续深耕江宁区域。 <table><tr><td colspan="9">中国金茂已落地在售项目</td></tr><tr><td>区域</td><td>板块</td><td>项目</td><td>股权比例</td><td>是否合作</td><td>开发阶段</td><td>首次开盘</td><td>产品类型</td><td>销售均价(万元/㎡)</td></tr><tr><td rowspan="5">江宁区</td><td>汤山</td><td>汤山温泉康养小镇</td><td>47%</td><td>是</td><td>尾盘</td><td>2019/11/23</td><td>合院、叠加、多层</td><td>2.3</td></tr><tr><td>上坊</td><td>东山金茂晓棠</td><td>80%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2024/12/29</td><td>中高层</td><td>2.0</td></tr><tr><td>东山</td><td>金茂·樾满云川</td><td>80%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2025/12/27</td><td>中高层</td><td>3.2</td></tr><tr><td>九龙湖</td><td>江宁金茂府</td><td>51%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2025/10/12</td><td>小高、中高</td><td>3.9</td></tr><tr><td>上秦淮</td><td>芳原</td><td>50%</td><td>是</td><td>尾盘</td><td>2021/6/2</td><td>叠加、多层、小高</td><td>3.1</td></tr><tr><td rowspan="2">秦淮区</td><td rowspan="2">南部新城</td><td>秦淮金茂府</td><td>31%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2023/6/30</td><td>高层</td><td>5.3</td></tr><tr><td>云萃府</td><td>20%</td><td>是</td><td>尾盘</td><td>2021/12/11</td><td>中高、高层</td><td>4.5</td></tr><tr><td>建邺区</td><td>河西南</td><td>观潮望云</td><td>28%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2025/1/4</td><td>高层</td><td>4.0</td></tr></table> <table><tr><td colspan="6">2025年新拿地情况</td><td colspan="5">销售情况</td></tr><tr><td>区域</td><td>板块</td><td>宗数</td><td>计容建面 (万㎡)</td><td>楼面价 (元/㎡)</td><td>溢价 率</td><td>项目名称</td><td>产品业态</td><td>首开时间</td><td>销售均价 (元/㎡)</td><td>流速 (套/月)</td></tr><tr><td rowspan="2">江宁区</td><td>东山</td><td>1</td><td>12.94</td><td>11966</td><td>0%</td><td>金茂·樾满云川</td><td>中高层</td><td>2025/12/27</td><td>32174</td><td>50</td></tr><tr><td>九龙湖</td><td>1</td><td>6.59</td><td>17289</td><td>15.2%</td><td>江宁金茂府</td><td>小高、中高</td><td>2025/10/12</td><td>39123</td><td>46</td></tr></table> # 商品住宅市场 | 典型房企分析-招商蛇口 招商蛇口自2005年进驻南京以来累计开发将近30个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发展多。招商在2025年竞得河西中1宗优质宅地，首次进军河西顶豪市场；25年初江宁璀璨璟园收官之后，4月再次竞得江宁1宗宅地，重点关注江宁区域。 <table><tr><td colspan="9">招商蛇口已落地在售项目</td></tr><tr><td>区域</td><td>板块</td><td>项目</td><td>股权比例</td><td>是否合作</td><td>开发阶段</td><td>首次开盘</td><td>产品类型</td><td>销售均价(万元/㎡)</td></tr><tr><td>鼓楼</td><td>新玄武</td><td>招商局中心臻境</td><td>100%</td><td>否</td><td>尾盘</td><td>2022/6/3</td><td>高层</td><td>4.4</td></tr><tr><td rowspan="3">秦淮</td><td>南部新城</td><td>云萃府</td><td>20%</td><td>是</td><td>尾盘</td><td>2021/12/12</td><td>中高、高层</td><td>4.5</td></tr><tr><td>城东南</td><td>钟山峰景</td><td>45%</td><td>是</td><td>尾盘</td><td>2021/1/25</td><td>中高</td><td>4.4</td></tr><tr><td>城中南</td><td>越城天地中心</td><td>52%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2020/11/28</td><td>独栋、联排</td><td>毛坯6.1</td></tr><tr><td>江宁区</td><td>九龙湖</td><td>江宁金茂府</td><td>49%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2025/10/12</td><td>小高、中高</td><td>3.9</td></tr><tr><td>建邺区</td><td>河西中</td><td>瑞玺RICI</td><td>51%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2025/12/28</td><td>联排、小高、中高、高层</td><td>7.4</td></tr></table> <table><tr><td colspan="6">2025年新拿地情况</td><td colspan="5">销售情况</td></tr><tr><td>区域</td><td>板块</td><td>宗数</td><td>计容建面 (万㎡)</td><td>楼面价 (元/㎡)</td><td>溢价 率</td><td>项目名 称</td><td>产品业态</td><td>首开时间</td><td>销售均价 (元/㎡)</td><td>流速 (套/月)</td></tr><tr><td>江宁区</td><td>九龙湖</td><td>1</td><td>6.59</td><td>17289</td><td>15.2%</td><td>江宁金茂府</td><td>小高、中高</td><td>2025/10/12</td><td>39123</td><td>46</td></tr><tr><td>建邺区</td><td>河西中</td><td>1</td><td>7.11</td><td>45053</td><td>25.7%</td><td>瑞玺RICI</td><td>联排、小高、中 高、高层</td><td>2025/12/28</td><td>/</td><td>/</td></tr></table> # 商品住宅市场 | 典型房企分析-金基 金基作为南京本土品质房企，累计开发超20个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发展多（合作方主要为政府平台公司），主要布局南京主城区；2025年竞得五塘、城南中2宗宅地，均为小体量宅地，主打快进快出。 <table><tr><td colspan="9">金基已落地在售项目</td></tr><tr><td>区域</td><td>板块</td><td>项目</td><td>股权比例</td><td>是否合作</td><td>开发阶段</td><td>首次开盘</td><td>产品类型</td><td>销售均价(万元/㎡)</td></tr><tr><td>玄武区</td><td>仙林大学城</td><td>中北金基山和月</td><td>55%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2025/5/3</td><td>多层</td><td>4.2</td></tr><tr><td>建邺</td><td>河西北</td><td>金基珑樾府</td><td>100%</td><td>否</td><td>尾盘</td><td>2025/5/12</td><td>小高、中高</td><td>6.3</td></tr><tr><td rowspan="2">秦淮区</td><td>城东南</td><td>金基璟樾府</td><td>49%</td><td>是</td><td>尾盘</td><td>2022/11/11</td><td>高层</td><td>4.4</td></tr><tr><td>南部新城</td><td>金基新睿樾府</td><td>26%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2023/5/31</td><td>中高、高层</td><td>4.9</td></tr><tr><td>鼓楼区</td><td>鼓楼滨江</td><td>绿城金基·沁百合</td><td>35%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2025/4/15</td><td>多层、小高层</td><td>4.6</td></tr><tr><td>江北新区</td><td>中央商务区</td><td>金基山川江樾</td><td>43%</td><td>是</td><td>在售</td><td>2023/12/23</td><td>高层</td><td>3.2</td></tr></table> <table><tr><td colspan="6">2025年新拿地情况</td><td colspan="5">销售情况</td></tr><tr><td>区域</td><td>板块</td><td>宗数</td><td>计容建面 (万㎡)</td><td>楼面价 (元/㎡)</td><td>溢价 率</td><td>项目名 称</td><td>产品业态</td><td>首开时间</td><td>销售均价 (元/㎡)</td><td>流速 (套/月)</td></tr><tr><td>鼓楼区</td><td>五塘</td><td>1</td><td>2.81</td><td>12119</td><td>0%</td><td>NO.2025G4 1地块项目</td><td>多层、小高层</td><td>/</td><td>/</td><td>/</td></tr><tr><td>雨花台区</td><td>城南中</td><td>1</td><td>1.60</td><td>19404</td><td>0%</td><td>NO.2025G9 3地块项目</td><td>/</td><td>/</td><td>/</td><td>/</td></tr></table> # 第四章 市场热点 # 市场热点 | 低密墅类产品回归主城 随着近两年房地产市场持续低迷，政府加大低密宅地出让力度，旨在维稳土拍及新房市场健康运营，同时限墅令政策出现松动，主城断供多年的别墅产品再次上新，其中绿城云庐、凤起潮鸣等项目别墅产品已入市销售，市场反馈良好。 <table><tr><td>项目名称</td><td>瑞玺RICI</td><td>凤起潮鸣</td><td>绿城·云庐</td></tr><tr><td>占地(万㎡)</td><td>3.95</td><td>3.93</td><td>5.08</td></tr><tr><td>容积率</td><td>1.8</td><td>1.01</td><td>1.05</td></tr><tr><td>计容(万㎡)</td><td>7.11</td><td>3.96</td><td>5.34</td></tr><tr><td>开发商</td><td>华润&招商</td><td>绿城&奥体建设</td><td>绿城</td></tr><tr><td>拿地时间</td><td>2025/4/30</td><td>2024/6/19</td><td>2025/6/27</td></tr><tr><td>楼面价/溢价率</td><td>45053/25.7%</td><td>43888/15.2%</td><td>19150/0.4%</td></tr><tr><td>物业类型</td><td>9栋3F联排 4栋7-8F小高层 3栋16F中高层 3栋22/23F高层</td><td>19栋3F联排 7栋6-10F多层/小高层</td><td>13栋3F联排 14栋7F小高层</td></tr><tr><td>总户数</td><td>328</td><td>185</td><td>373</td></tr><tr><td>交付标准</td><td>洋房精装</td><td>洋房精装 联排毛坯</td><td>洋房精装 联排毛坯</td></tr><tr><td>首开时间</td><td>2025/12/28</td><td>2025/12/20</td><td>2025/12/13</td></tr><tr><td>销售价格</td><td>洋房7.4万㎡</td><td>洋房6.2万㎡ 联排7.0万㎡</td><td>洋房4.0万㎡ 联排4.5万㎡</td></tr></table> # 市场热点 | 户内精装由追求豪装奢品转为经久耐用，满足客户审美情绪 随着客户更趋年轻化，装修观念由模块化转变为去风格化，空间尝试突破常规，品牌追求经久耐用，风格实现审美互动，户内精装不再卷奢装品牌，卷装修风格理念、交付内容、多元体验。 # 客厅 固化的“沙发+茶几+电视墙”的客厅模式逐渐被替换，从单一活动会客区演变为多功能复合的核心区。 # 厨房 厨电品类“追求齐全实用”，品牌并非拘泥于国际一线，国内品牌在耐用性、功能性、售后服务更有综合保障。 # 主卧 卧室空间讲究均衡感，主卧追求“小家化”，有限空间容纳必备品类（床、床头柜、衣柜、梳妆台），避免面积浪费、后期改造。 # 卫生间 核心洁具（马桶、花洒、台盆）要“认得且好用的国际牌子”，而不是一味用最贵进口堆砌，品类功能繁琐复杂。 # 市场热点 | 多城住宅进入“新规时代”，南京产品竞争赛道仍有开拓空间 合肥、杭州、成都、上海等地先后出台计容新规范，封闭阳台赠送一半面积、架空层车库不计容等，开发“好房子”新赛道，房企通过将独立电梯厅、阳台、飘窗等空间优化，户内实际使用率超过 $100\%$ ，架空层植入配套功能与车库系统，地库及首层实现全明采光。 # 合肥 # 2024年5月实施计容新规 $\spadesuit$ 阳台（进深不超2.4米）无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计容积率。 $\spadesuit$ 架空平台可设置停车、公共服务设施、公益性设施以及公共开放空间。 # 杭州 # 2024年12月实施计容新规 $\spadesuit$ 小区主入口门厅、开放式风雨连廊等不计容，部分封闭式阳台1/2计容。 $\spadesuit$ 用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括位于底层架空平台下方的停车空间等）可不计容。 # 上海 # 2025年9月实施计容新规 $\spadesuit$ 架空层、风雨连廊、景观小品、居民休闲设施等不计容。停车库设置在半地下室、底层架空层不计容。 # 成都 # 2025年10月实施计容新规 $\spadesuit$ 阳台、飘窗、入户花园、空中花园等附属空间的水平投影面积上限，调整为项目住宅计容建筑面积的 $30\%$ （原为不大于该套住宅套型建面的 $20\%$ ）。 $\spadesuit$ 阳台无论封闭与否，均按照其水平投影面积的1/2纳入容积率计算。 减小出地面公摊 合理首层门厅尺度 核心简优化 减小外轮廓公缝 减小出屋面公摊 架空层利用 # 减少公摊 # 合理赠送 花池\* 飘窗 平台 * 露台。 阳台 面改造 * ·花园· 下空间 * 2空间· # # 第五章 市场总结及未来趋势展望 <table><tr><td>政策</td><td>宏观层面楼市定调“着力稳定房地产市场”，政策刺激力度较弱；南京2025年3月全市二手房取消限售，次新房解禁涌入市场，短期激化供需矛盾，长期利于置换链条转动，至此南京所有限制政策均已解除。</td></tr><tr><td>土地</td><td>南京供地节奏保持紧凑，供地量持续下滑；整体土拍市场延续冷清，地方政府平台托底拿地仍占据主导，主城核心供地由试水成为重心，叠加地价及容积率下调，投资收益比优，市场化房企参与度提升。</td></tr><tr><td>新房</td><td>新房市场持续低迷，供需两端延续缩容，再创历史新低，成交价格连续三年回调；板块成交量价普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块成交量跌幅靠前，主流板块平均折扣率下降5%左右；主力成交总阶段明显下移，套均面积持续上涨，改善购房成为主流；历史房源库存占比过高，降价出清或成唯一出路。</td></tr><tr><td>热点</td><td>低密墅类产品回归主城，市场反馈良好；户内精装由追求豪装奢品转为经久耐用，满足客户审美情绪；南京当前新产品开发集中“四代住宅”发力，相较其他重点城市在“好房子”新赛道仍有开拓空间。</td></tr></table> # AUR:全周期陪伴式投资研判工具 - 地块静态利润及全周期现金流测算 - 财投线索跟踪 一键生成投资报告 违约房企风险地图 竞品实时对比分析 # 榆叶飞云：善待每一块土地 房见小程序 AUR小程序 飞云小助手