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千亿存量，翻倍在途——机构间REITs2026年中总结

核心内容

机构间REITs自2023年12月首单产品落地以来，在两年多时间内迅速发展，市场规模接近千亿元。预计年底将实现翻倍扩容，市场发展呈现三大主线：外资加速布局、储架式发行与扩募常态化、首单底层资产持续落地。产品架构逐步向权益本源收敛，成为盘活不动产存量资产、服务实体经济的重要工具。

主要观点

• 市场规模迅速扩张：截至2026年6月28日，机构间REITs累计发行59单、993亿元，存量规模接近千亿元。2026年发行24单、330亿元，同比增长显著。
• 资产结构呈现“哑铃形”：经营权类大单与产权类小单并存，主要资产类型包括交通、商业物业、能源、数据中心、分布式光伏、动力电池等。
• 原始权益人多元化：央企国企仍为主力，但民企和外资占比逐步提升，合计占比达27%，推动市场结构更加丰富。
• 产品设计趋向纯权益：收益结构逐步向纯权益型靠拢，条款设计更具灵活性，如条件触发分配、业绩保障金等。
• 二级市场流动性集中：成交金额与笔数逐年增长，但流动性高度集中于少数个券，整体溢价明显，部分产品出现平价或折价交易。
• 分派率合理，部分板块具备吸引力：机构间REITs分派率与公募REITs基本一致，部分板块如商业物业、保租房仍具相对吸引力。
• 投资端持续扩容：投资人结构从险资为主向理财子、券商、基金、信托、产业资本、地方国资等多元化发展。

关键信息

一、一级发行情况

• 发行规模：截至2026年6月28日，累计发行59单、993亿元，2026年发行24单、330亿元。
• 供给节奏：呈现脉冲特征，2025年12月单月发行量最高，2026年前五个月趋于常态化。
• 资产结构：
  • 经营权类：26单，576亿元，单均约22亿元。
  • 产权类：33单，416亿元，单均约13亿元。
• 主要资产类型：交通类（350亿元）、商业物业（220亿元）、能源类（205亿元）、数据中心（90亿元）。
• 发行价格：多数产品按100元发行，5单产品溢价发行，其中华润商业、湖州市市场溢价幅度达16%-25%。
• 原始权益人：央企国企占比73%，民企和外资合计占比27%。
• 管理人集中度：中信、国金、中金合计占比约六成，险资参与度较高。

二、产品特点

• 权益平层框架：市场通过自律方式实现原始权益人与投资人的利益绑定，自持比例中位数约20%-25%。
• 收益结构：
  • 门槛收益型（如仓储类）
  • 门槛+超额分成型（如园区类）
  • 全周期IRR型（如经营权类）
• 预期收益：与底层资产风险和运营能力匹配，中高个位数收益具备吸引力。
• 条款设计：逐步向纯权益型靠拢，出现条件触发分配、业绩保障金等创新机制。

三、二级市场表现

• 成交规模：截至2026年6月23日，累计成交115.8亿元，237笔，其中四成交易发生在2026年。
• 成交价格：整体溢价，均价约101.6元，部分产品如建信长租、元联苏园成交价高于100元，而首创水务、中交广明等因还本出现折价。
• 流动性集中：铁建持有、建信长租、新疆国信等个券占成交总量约六成，长尾交易零星。

四、分派率分析

• 分派率：截至2026年6月25日，25单产品披露分派情况，7单产品分派率可年化计算。
• 定价合理性：机构间REITs分派率与公募REITs基本一致，不存在系统性偏离。
• 可买入收益率：部分板块如商业物业、保租房仍具相对吸引力，机构间REITs因无活跃二级市场，收益率保持在3.5%-4.2%区间。

五、未来展望

• 供给翻倍：预计年底供给规模将翻倍，申报中产品超800亿元。
• 三大发展主线：
  1. 外资加速布局，如普洛斯、凯德等。
  2. 储架式发行与扩募常态化，如铁建投资、蔚能电池、九永高速等。
  3. 首单底层资产持续落地，如港口、民企数据中心、家居卖场等。
• 投资端扩容：投资人结构从险资为主向全谱系机构拓展，资金来源更加多元。

风险提示

• 样本代表性不足
• 未来供给可能低于预期
• 政策导向变化可能影响市场发展

投资者注意

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• 信息仅供参考，不构成投资建议，投资者应寻求专业顾问指导。