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Prime Yield Guide – January 2026 总结

核心内容概览

本指南提供英国主要商业地产领域的租金收益率数据，基于租约出租物业，不考虑债券类型交易。所有数据为指示性，发布日期为2026年1月12日。

各主要领域收益率

高街零售（机构规模）

• Bond Street: 2.75% - 3.00%（稳定）
• Oxford Street: 4.50%（稳定）
• Prime Towns: 6.75%（稳定）
• Regional Cities: 7.25%（稳定）
• Good Secondary: 10.00%（稳定）

商业中心（可持续收入）

• Regional Scheme: 7.50%（稳定）
• Sub-Regional Scheme: 8.75% - 9.00%（稳定）
• Local Scheme (successful): 9.75% - 10.00%（稳定）
• Neighbourhood Scheme (assumes <25% of income from supermarket): 10.00%（稳定）

零售（郊区）

• Open A1 Parks: 5.25% - 5.50%（稳定）
• Good Secondary Open A1 Parks: 6.50% - 6.75%（稳定）
• Bulky Goods Parks: 5.50%（稳定）
• Good Secondary Bulky Goods Parks: 6.50% - 6.75%（稳定）
• Solus Open A1 (15 year income): 6.00%（稳定）
• Solus Bulky (15 year income): 6.00%（稳定）

食品零售

• Annual RPI Increases [NIY] (20 year income): 4.75% - 5.00%（稳定）
• Open Market Reviews (20 year lease, 5 yearly reviews): 6.00%（稳定）
• Discounters (20 years, 5 yearly indexation): 4.75%（稳定）

娱乐业

• Prime Leisure Parks: 8.00%（稳定）
• Good Secondary Leisure Parks: 9.00%（稳定）

办公室

• City Prime (10 years): 5.25% - 5.50%（稳定）
• West End: Prime Core (Mayfair & St James's): 4.00%（稳定）
• West End: Non-core (Soho & Fitzrovia): 4.75%（稳定）
• Major Regional Cities (10 years): 6.50%（稳定）
• Major Regional Cities (5 years): 7.50%（稳定）
• Secondary, Regional Cities: 11.00% +（稳定）
• South East Towns (10 years): 7.25%（稳定）
• South East Towns (5 years): 8.25%（稳定）
• Secondary, South East Towns: 11.50% +（稳定）
• South East Business Parks (10 years): 8.00% +（稳定）
• South East Business Parks (5 years): 10.50% +（稳定）

仓库与工业

• Prime Distribution / Warehousing (20 years [NIY], higher OMV/index): 5.00%（稳定）
• Prime Distribution / Warehousing (15 years, OMRRs): 5.25%（稳定）
• Secondary Distribution (10 years, OMRRs): 6.00%（稳定）
• Greater London Estates: 4.75%（稳定）
• South East Estates: 5.00%（稳定）
• Good Modern Rest of UK Estates: 5.00% - 5.25%（稳定）
• Good Secondary Estates: 6.50% - 7.00%（稳定）

专业领域

• Car Showrooms (20 years with indexed uplifts & dealer covenant): 6.00%（稳定）
• Budget Hotels London (20 years, 5 yearly indexed reviews): 4.75%（稳定）
• Budget Hotels Regional (20 years, 5 yearly indexed reviews): 5.25%（稳定）
• Student Accommodation Prime London (25 years, Annual indexation): 4.25%（稳定）
• Student Accommodation Prime Regional (25 years, Annual indexation): 4.50%（稳定）
• Healthcare (Not for Profit Operator, 30 years, Annual indexed reviews): 4.50%（稳定）
• Healthcare (SPV credit, 30 years, Annual indexed reviews): 5.75%（稳定）
• Data Centres (Leased, 15 years, Annual indexation): 5.00%（稳定）
• Life Sciences (15 years): 4.75%（稳定）
• Income Strips (50 years, Annual RPI / CPIH+1% RRs, Annuity Grade): 4.00%（稳定）
• Ground Rents (125 years, Annual RPI / CPIH+1% RRs, <15% EBITDA cover, Vacant Possession cover <40%): 3.50%（稳定）

主要观点

1. 稳定趋势：多数商业地产领域在2025年12月至2026年1月期间保持稳定，收益率未发生显著变化。
2. 高街零售表现：高街零售市场整体表现积极，尤其在Prime Towns和Regional Cities中，收益率保持在较高水平。
3. 商业中心潜力：商业中心，尤其是Local Scheme和Sub-Regional Scheme，显示出积极的收益率趋势，预计未来表现良好。
4. 零售业表现：零售业整体表现稳定，但部分区域如South East Business Parks收益率有所下降。
5. 专业领域分化：专业领域如学生住宿、数据中心和生命科学等，收益率较为稳定，而Income Strips和Ground Rents则略有下降。

关键信息

• 数据来源：Knight Frank Intelligence
• 数据范围：基于租约出租物业，不考虑债券类型交易
• 时间范围：2025年1月至2026年1月
• 市场趋势：零售和商业中心预计在2026年表现优于其他领域，尤其是Shopping Centres和Retail Warehouses
• 利率环境：2026年1月，英国央行基准利率为4.00%，5年期SONIA掉期利率为3.62%，10年期国债赎回收益率为4.49%，10年期指数国债收益率为1.49%
• ESG关注：可持续发展和环境、社会及治理（ESG）在2026年仍将是房地产行业的重要议题
• 投资趋势：美国私人股本融资创历史新高，可能推动对英国商业地产的投资增加。主权财富基金（SWFs）也正在增加对英国商业地产的投资，预计在2026年继续增长

市场展望

• 2026年，英国商业地产市场预计整体回报率将有所提升，特别是零售和商业中心领域。
• 随着利率的下降，部分领域如Income Strips和Ground Rents可能面临收益率下降的压力。
• 专业领域如学生住宿、数据中心和生命科学等，因其稳定的收入模式，预计将继续受到投资者青睐。

联系方式

• Emily Miller：合伙人 - 估值与顾问 - 英国基金负责人
  邮箱：Emily.Miller@KnightFrank.com
  电话：+44 20 7861 1483

• Simon Gillespie：合伙人 - 估值与顾问 - 中心伦敦估值负责人
  邮箱：Simon.Gillespie@KnightFrank.com
  电话：+44 20 7861 1292

• Matthew Dichler：合伙人 - 估值与顾问 - 英国基金估值负责人
  邮箱：Matthew.Dichler@KnightFrank.com
  电话：+44 20 7861 5224

• Jeremy Tham：合伙人 - 估值与顾问 - 房地产金融估值负责人
  邮箱：Jeremy.Tham@KnightFrank.com
  电话：+442078611769

• Chris Galloway：合伙人 - 估值与顾问 - 英国业务发展负责人
  邮箱：Chris.Galloway@KnightFrank.com
  电话：+442078611297

• Will Matthews：合伙人 - 研究 - 商业研究负责人
  邮箱：William.Matthews@KnightFrank.com
  电话：+442039096842

其他信息

• Knight Frank在多个专业领域拥有丰富经验，包括废物与能源、基础设施、花园中心、电影制片厂、服务式办公室、数据中心、生命科学、收入条、地租等。
• Knight Frank Research Reports可在knightfrank.com/research获取。
• 本报告为一般信息，不构成任何投资建议。