20180710-东亚证券-易居企业控股-02048.HK-新股研究_4页_527kb

易居(中國)企業控股有限公司 (02048) 新股研究總結

核心內容

易居(中國)企業控股有限公司（簡稱“易居”）於2018年7月20日在香港交易所上市。本次全球發售共發行322,836,000股新股，其中10%為香港公開發售，90%為國際配售。超額配股權為48,425,400股，發售價範圍為每股14.38港元至17.68港元，預計發售淨額為49.505億元（以建議發售價中位數16.03港元計算）。

主要觀點

發行規模與股權結構

• 發行規模：322,836,000股，佔擴大後股本的22.00%。
• 股東架構：發售後，易居的主要股東包括：
  • 中國房產信息集團（周忻擁有）：15.600%
  • Kanrich（周忻全資擁有）：3.120%
  • Advanced Power（周忻51% + 寿柏年49%）：1.265%
  • Regal Ace（夏海鈞全資擁有）：1.560%
  • 碧桂园（香港）：11.700%
  • 恒大樂意發展有限公司：11.700%
  • 万科間接全資擁有：11.700%
  • 其他公開發售前投資者（包括雅居樂、富力地產、融创中國、旭辉控股等）：21.355%
  • 公眾股東：22.000%

所得款項用途

• 擴張及數據系統提升：13.853億港元
• 擴大一手房代理服務覆蓋範圍：12.994億港元
• 建立易居交易服務中心：11.533億港元（未來三年在40個城市設立173個中心）
• 員工培訓：3.638億港元
• 品牌推廣：1.659億港元
• 綜合服務管理平台建設：0.876億港元
• 營運資金及其他用途：4.951億港元

財務表現

• 收入：2015年至2017年間持續增長，2017年全年收入為46.33億元人民幣，首季收入為930百萬元人民幣。
• 毛利率：從2015年的10.6%逐步提升至2018年首季的23.6%。
• 純利率：2017年為7.6%，2018年首季為10.1%。
• 股東應佔利潤：2017年全年為352百萬元人民幣，首季為94百萬元人民幣。

收入結構

• 一手房代理服務：為主要收入來源，佔比高達86.0%至84.7%。
• 房地產數據及諮詢服務：佔比14.0%至13.6%。
• 房地產經紀網絡服務：佔比較低，僅0.0%至3.0%。

同業比較

公司名稱	股票號碼	市值（億港元）	2017年收入（億元人民幣）	2017年預測市盈率
世聯行	002285 CH	RMB124.14	81.51	13.6x
合富輝煌	733 HK	HK$22.38	46.71	6.62x
易居	2048 HK	HK$211.01-HK$259.44	46.33	50.6x-62.2x

優勢與發展機遇

• 戰略合作：與46家領先房地產開發商簽訂戰略協議，年期一至六年，提升業務穩定性。
• 市場份額：中國十大房地產諮詢代理公司中，易居排名第一，合併市場份額從2012年的12.0%增至2015年的17.1%，預計2020年可達24.6%-27.1%。
• 基石投資者：吸引阿里巴巴集團和李家傑先生（恆基地產副董事長）作為基石投資者，並有26家房地產開發商持有其股權，包括碧桂園、萬科和恆大。

劣勢與風險

• 行業競爭激烈：中國房地產服務行業分散，新進者可快速進入市場，對易居形成競爭壓力。
• 客戶集中度高：業務高度依賴最大客戶恆大地產，截至2018年3月31日，與恒大簽訂的合約儲備物業佔總已訂約儲備的55%。
• 市盈率偏高：以招股價中位數計算，易居2017年度歷史市盈率為56.4倍，遠高於同業的6.6倍至13.6倍，可能導致估值偏高。

投資建議

• 投資建議：投機性認購。

重要披露

• 本報告由東亞證券有限公司編制，東亞銀行為其全資附屬機構。
• 分析員聲明：報告內容反映個人觀點，與其所得報酬無直接關係。
• 免責聲明：報告僅供參考，不構成任何要約或建議，亦不承擔任何責任。
• 披露聲明：東亞銀行及其聯屬公司可能持有易居股份或提供相關服務，投資者應獨立判斷。