20210829-开源证券-房地产行业周报_板块中期业绩高增_各地推进行业标准化建设_12页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2021年8月29日发布的房地产行业研究报告指出，物管板块整体表现优于大盘，显示出较强的成长性和市场认可度。报告维持“看好”投资评级，认为物管行业在政策推动和企业成长性驱动下，具备盈利反转预期。

主要观点

• 行业趋势：随着“大物管”时代的开启，物业公司服务场景不断拓展，一体化运营管理能力成为核心竞争力。
• 成长性驱动：物管公司中期业绩表现亮眼，营收与归母净利润保持高增长，其中世茂服务、金科服务等公司增长尤为显著。
• 政策推动：全国多地加强物业行业标准化建设，推动物业管理规范化、透明化，提升行业整体质量。
• 市场分化：外拓业务和精细化运营要求提高，行业竞争加剧，优质企业将获得更高溢价。

关键信息

物管板块表现

• 周内表现：2021年第35周，物业板块总市值单周涨幅达6.96%，高于恒生指数（+2.25%）、恒生地产类（+0.39%）及沪深300（+1.21%）。
• 8月表现：物业板块单月涨幅为-3.05%，较7月跌幅明显收窄，市场略有回暖。
• 个股表现：
  • 领涨个股：佳兆业美好（+19.25%）、世茂服务（+12.44%）、新城悦服务（+12.23%）、合景悠活（+12.20%）、碧桂园服务（+11.21%）。
  • 跌幅较大：恒大物业（-3.49%）、新大正（-2.81%）、金融街物业（-2.80%）、银城生活服务（-1.25%）、建发物业（-0.73%）。

港股通持股变动

• 活跃公司：金科服务、新城悦服务、中海物业南下资金活跃，港股通持股占比提升。
• 最高持股：保利物业港股通持股占比达47.8%，为最高。

物管公司中期业绩

• 整体增长：38家物管公司中，营收平均增长53.1%，归母净利润平均增长56.0%。
• 高增长公司：
  • 世茂服务：营收增长170.6%，归母净利润增长135.6%。
  • 华润万象生活：归母净利润增长138.1%。
  • 金科服务：营收增长88.8%，归母净利润增长80.4%。
• 部分公司表现：如合景悠活、雅生活服务、碧桂园服务等，均实现显著增长。

政策与行业标准

• 中央层面：民政部发布《城市社区居民委员会组织法（修订草案征求意见稿）》，推动物业行业制度化和程序化。
• 地方层面：
  • 东莞市、韶关市、漳州市、济南市、甘肃省、河南省、杭州市、西安市、黑龙江省等地加强物业行业监管，规范市场行为，提升服务质量。
  • 部分地区对物业收费、资金管理、信息公开等提出更高要求，推动行业透明化。

投资建议

• 重点推荐：行业龙头碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、旭辉永升服务。
• 受益标的：宝龙商业、华润万象生活。
• 维持评级：整体维持“看好”评级。

风险提示

• 宏观风险：宏观经济不景气，居民支付能力下降，影响行业收缴率。
• 行业风险：人工成本上升，物管费提价困难，行业毛利空间被压缩。
• 成长性风险：市场竣工量低，项目转化周期拉长。
• 运营风险：高管变动、收并购误判等可能影响企业运营。

表格摘要

估值信息

• 主流物管公司对应2022年PE均值：15倍。
• 各公司PE预测：
  • 碧桂园服务：2022年PE为25倍。
  • 金科服务：2022年PE为17倍。
  • 世茂服务：2022年PE为16倍。
  • 新城悦服务：2022年PE为13倍。
  • 保利物业：2022年PE为20倍。

总结

2021年8月，物管行业在政策推动和市场表现双重驱动下，整体呈现出强劲的增长态势。多地推进行业标准化建设，提高服务质量与透明度，为行业长期发展奠定基础。物管公司中期业绩表现优异，营收与归母净利润增长显著，其中世茂服务、金科服务等公司表现尤为突出。分析师建议关注行业龙头和成长性标的，同时提示了行业可能面临的宏观、盈利、成长性和运营风险。