20260310-华泰证券-华泰_|_地产:香港住宅淡季不淡,商业延续结构复苏_11页_1mb

香港房地产市场总结

核心内容概述

2026年初至今，香港房地产市场整体延续复苏趋势，住宅市场表现尤为突出，商业房地产则呈现结构性修复的迹象。尽管中东局势升温带来短期不确定性，但长期来看，香港作为全球避险资产和多元化配置资金的枢纽地位可能进一步巩固，带来新的投资机遇。

住宅市场：淡季不淡，量价齐升

主要表现

• 房价上涨：2月末中原地产领先指数较1月末上涨1.4%，年初至今累计上涨3.6%，高于2025年全年涨幅4.7%。
• 成交量增长：1-2月新房/二手房私人住宅成交合约数量分别为4093/7360份，同比分别增长148%/65%，显示市场活跃度超出季节性预期。
• 租金创新高：1月私人住宅租金指数环比上涨0.3%，同比上涨4.3%，租金收益率仍高于房贷利率，维持“供平过租”格局。
• 流动性改善：2月末1个月HIBOR降至2.41%，显示市场融资环境逐步宽松。

市场驱动因素

• 高净值人群持续流入，推动高端住宅需求。
• 香港作为离岸金融中心的吸引力增强，带动投资意愿。

商业地产：租金跌幅收窄，结构性复苏

市场表现

• 租金趋势：1月零售/写字楼/工厂大厦租金指数同比分别下降2.9%/2.9%/2.2%，跌幅持续收窄。
• 前端景气度改善：零售业销货价值同比上涨5.5%，其中耐用消费品和奢侈品增长显著（分别上涨32.7%和31.1%）。
• 写字楼市场：1月甲级写字楼空置率降至13.5%，环比下降0.6个百分点；中环写字楼空置率降至23年以来最低水平，租金环比上涨1.2%。

结构性修复

• 中环写字楼：受益于金融业强劲需求，成为复苏先锋。
• 高端零售：受消费复苏和外资流入影响，表现优于其他业态。

中东局势：短期压制流动性，长期带来增量资金

短期影响

• 中东局势升温可能推升通胀预期，推迟美联储降息，从而抑制香港的流动性宽松预期。
• 市场可能因此承受短期压力，但整体影响有限。

长期机遇

• 中东资本对大中华区域配置意愿积极，香港凭借其地缘优势和完善的金融体系，有望吸引避险资金流入。
• 香港家族办公室数量持续增长，2025年底预计达3384间，较2023年末增长25%。
• 政府已准备充分预案，以应对潜在资金流入。

风险提示

关键数据与图表

• 图表1：中国香港私人住宅售价指数（来源：香港差饷物业估价署，华泰研究）
• 图表2：中国香港中原城市领先指数（来源：中原地产官网，华泰研究）
• 图表3：2026年1月新房销售TOP5项目（来源：中原地产，华泰研究）
• 图表4：2026年2月新房销售TOP5项目（来源：中原地产，华泰研究）
• 图表5：2024/25财年以来住宅用地成交明细（来源：香港地政总署，中原地产，美联物业，华泰研究）

相关研报

• 《房地产开发/房地产服务：香港住宅淡季不淡，商业延续结构复苏》（2026年3月9日）
• 分析师：林正衡（S0570520090003 | BRC046）、陈慎（S0570519010002 | BIO834）

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