> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年半年报总结：投资聚焦核心，资产负债结构优化 ## 核心内容概述 2026年上半年，保利发展（股票代码：600048）发布半年报，整体经营情况呈现以下特点： - 营收和利润均出现下滑； - 销售金额仍保持行业第一； - 投资聚焦核心城市，拿地质量高； - 财务结构持续优化，杠杆压降，融资成本下降； - 经营业务稳定发展，不动产经营规模稳步提升。 ## 主要财务数据 ### 营收与利润 - **营业收入**：2026年H1为1028.60亿元，同比下降11.98%； - **归母净利润**：19.59亿元，同比下降40.84%； - **基本每股收益**：0.17元/股，同比下降40.84%。 ### 销售表现 - **签约金额**：1351.06亿元，同比下降6.93%； - **销售面积**：631.94万方，同比下降11.44%； - **销售均价**：21380元/平米，同比提高5.08%； - **销售权益比**：84%，回笼资金1110亿元； - **区域分布**：核心城市销售贡献达95%，一线城市和二线城市分别占比42%、44%。 ### 投资与拿地 - **新拓项目**：21个，计容建面166万方，地价384亿元，楼面价23161元/平米； - **权益地价**：276亿元，权益比例为97.87%； - **拿地力度**：0.28，拿地相对谨慎； - **地售比**：1.08，表明拿地质量较高。 ## 财务结构优化 ### 资产负债率 - 截至2026年H1末，公司资产负债率为71.79%，较年初下降0.45pct。 ### 有息负债情况 - **有息负债余额**：3325亿元，较年初减少86亿元； - **新增有息负债平均成本**：2.44%，同比下降27bp； - **综合融资成本**：2.61%，同比下降28bp； - **新增负债结构**：3年以上有息负债占比67%。 ## 经营业务发展 ### 不动产经营 - **累计在营面积**：668万方，业态包括商业、酒店、租赁住房、写字楼等； - **新开业面积**：46万方，其中住房租赁业态新增开业33万方，对应5729间房； - **累计在营房间数**：4.1万间。 ### 物业服务 - **保利物业营收**：88.3亿元； - **归母净利润**：9.33亿元； - **第三方物业管理收入**：32.9亿元； - **第三方新拓合同金额**：约14.06亿元，其中80%聚焦核心城市； - **业态布局**：包括住宅、金融后勤、工业园区、商业门店、城镇景区、医院等。 ## 财务预测（2026-2028年） | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |----------------|--------|--------|--------|--------| | 营业收入（亿元） | 308.14 | 266.88 | 253.86 | 263.18 | | 归母净利润（亿元） | 19.59 | 17.25 | 19.13 | 21.14 | | EPS（元/股） | 0.17 | 0.14 | 0.16 | 0.18 | | PE（倍） | 36.51 | 32.92 | 29.78 | - | | P/B（倍） | 0.32 | 0.32 | 0.32 | 0.32 | | PS（倍） | 0.24 | 0.25 | 0.24 | 0.24 | ## 风险提示 - **宏观经济不及预期**； - **房地产销售不及预期**； - **房价大幅下跌**； - **资金回流不及预期**； - **债务偿还不及预期**； - **不动产经营和服务业务不及预期**。 ## 分析师信息 - **分析师**：胡孝宇 - **联系方式**：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn - **分析师登记编码**：S0130523070001 - **背景**：6年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院。 ## 评级标准 - **推荐**：相对基准指数涨幅20%以上； - **谨慎推荐**：相对基准指数涨幅在5%~20%之间； - **中性**：相对基准指数涨幅在-5%~5%之间； - **回避**：相对基准指数跌幅5%以上。 ## 总结 综上所述，2026年上半年，保利发展在面临行业整体下滑和利润承压的情况下，仍保持销售金额行业第一，聚焦核心城市投资，拿地质量高。公司持续优化资产负债结构，控制有息负债规模，降低融资成本，经营业务保持稳定发展，展现出较强的抗压能力和战略执行力。基于此，分析师维持“推荐”评级。