20260325-大公国际资信评估-专题研究_三资_改革背景下仓储物流与园区资产证券化路径研究_5页_540kb

“三资”改革背景下仓储物流与园区资产证券化路径研究总结

核心内容概述

本报告探讨了在“三资”改革背景下，仓储物流与园区资产证券化的路径与可行性。通过资产证券化手段，可以实现国有资产的资源资产化、资产证券化和资金杠杆化，构建“投资—运营—退出—再投资”的资本循环机制，从而提升国有资产配置效率与资本运营能力。

主要观点

• “三资”改革背景：地方国资监管正从传统行政管理向资本运营转型，推动国有资产配置效率提升，资产证券化成为重要工具。
• 资产证券化作用：通过资本市场工具，将流动性低的不动产资产转化为标准化金融产品，实现资产价值显性化与资金回笼。
• 行业特征与挑战：仓储物流与园区资产具有重资产、收益稳定、融资期限错配等特点，但部分项目因现金流不稳定、权属不清、区位劣势、运营不成熟等原因难以实现证券化。

关键信息

一、“三资”改革背景下的基础设施盘活机制

• 国企改革进入深水区，国资监管模式向市场化转型。
• “三资”改革包括国有资源、国有资产和国有资金的盘活，目标是提升国有资产价值。
• 通过“资源资产化—资产证券化—资金杠杆化”闭环实现国有资产价值重构。
• 不动产证券化已较为成熟，2020年基础设施公募REITs试点启动后进一步加速发展。
• 国务院及多地政府出台政策，推动“三资”管理改革，提升资产流动性。

二、仓储物流与园区资产的行业现状与资产特征

• 国有企业承担仓储物流与园区建设，兼具经济与社会功能。
• 仓储物流资产包括通用仓库与冷链仓库；园区资产涵盖工业厂房、研发平台等。
• 资产具有重资产属性、长期稳定收益、融资期限错配等特征。
• 行业正从增量建设向存量盘活转型，资产证券化成为重要发展方向。

三、仓储物流与园区资产证券化市场发展及典型案例

• 2022～2025年，仓储物流与园区类资产证券化产品发行规模达791.18亿元，共66单。
• 公募REITs占比最高，达56.29%；仓储物流类基础资产占比24.58%。
• 优质资产集中于长三角、珠三角、京津冀等经济活跃地区。
• 典型案例：
  • 中信证券—普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划：首单仓储物流类储架式CMBS，发行规模15.02亿元，租户结构稳定，现金流可预测。
  • 渤海汇金-中泰-新疆软件园1期资产支持专项计划：新疆首单产业园区类REITs，发行规模9.25亿元，园区产业多元，经营现金流稳定。

四、仓储物流与园区资产证券化的可行性特征

成功实现证券化的资产通常具备以下特征：

• 稳定的现金流：高出租率与长期租约是关键，确保收益可预测。
• 权属清晰合规：产权登记完备、无法律纠纷，是入池前提。
• 良好的区位条件：位于经济活跃区域，产业基础与交通优势提升产品竞争力。
• 成熟的运营能力：具备专业运营团队，能够优化租户结构与租金水平。

此外，资产组合的聚集效应有助于提升发行规模与吸引力，外部市场环境如利率水平、投资者偏好等也会影响发行窗口。

未来展望

• 国企需加强基础资产管理，提升资产证券化能力。
• 监管部门应完善制度，拓宽发行渠道，优化市场环境。
• 资产证券化在推动国有资本良性循环、支持实体经济发展方面具有重要潜力。

结论

仓储物流与园区资产证券化是“三资”改革背景下盘活存量资产、提升资本运营效率的重要路径。其成功依赖于资产的稳定性、合规性、区位优势与运营成熟度。未来，随着政策支持与市场机制的完善，该领域有望实现更大发展，为国有企业提供新的价值增长点。