> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度惠州市房地产市场总结 ## 核心内容概述 2026年第一季度，惠州市房地产市场呈现温和回暖态势，整体以“小阳春”特征运行，政策支持、临深外溢、产业支撑等多重因素推动市场修复。然而，市场仍存在结构性分化，核心区域表现稳健，远郊及旅游地产则面临价格回调与去化压力。 --- ## 政策解读 ### 主要政策内容 - **信贷与公积金支持**：首套及二套公积金贷款额度提升，人才购房支持力度加大，取消“唯一住房”限制，降低月供压力。 - **套数认定优化**：按区认房不认贷，多子女、赡养老人家庭可核减1套，改善购房成本。 - **税费简化**：取消普通与非普通住宅划分，统一税费标准，减少交易差异。 - **交易流程优化**：提升市场信心，促进刚需与改善型购房需求。 --- ## 土地市场分析 ### 成交情况 - **总成交**：一季度共成交63宗地块，总成交面积约164.3595万m²，总成交金额28.2207亿元。 - **拿地主体**：以本地国企、平台公司为主，民营房企拿地意愿偏谨慎。 - **土地用途**：工业、仓储用地为主，商住用地占比小，但价格较高。 - **价格特征**： - 商住用地楼面价集中在3000-3500元/m²。 - 工业及仓储用地地面单价集中在400-1300元/m²。 - 核心片区（如惠城、仲恺、大亚湾）土地价值凸显，区域价差显著。 --- ## 商办市场分析 ### 写字楼市场 - 无新增甲级写字楼入市，核心区以存量去化为主。 - 江北CBD甲级空置率约18%-22%，乙级及普通写字楼空置率约35%-49%。 - 仲恺、大亚湾产业配套型写字楼空置率约22%-24%。 ### 商业地产市场 - **出租市场**：核心商圈出租率维持90%以上，区域及近郊项目出租率偏低，部分项目空置压力大。 - **买卖市场**：整体成交冷清，核心优质临街铺与社区底商存在少量成交，远郊及大型综合体买卖几乎停滞。 - **市场特征**：核心抗跌保值，外围供应过剩，租赁分化，买卖低迷。 --- ## 住宅市场分析 ### 整体走势 - 一二手住宅成交面积211万m²，同比增3%，二手房占比近七成。 - 价格端整体稳中有升，核心区更坚挺，临深板块承接深圳外溢需求。 - 仲恺、博罗、惠东等远郊板块去化慢、价格承压，去化周期超24个月。 ### 区域分化 - **惠城区**：均价9500-10500元/m²，核心改善板块达1.2-1.8万元/m²，抗跌性强。 - **大亚湾**：均价7800-8800元/m²，承接深圳外溢，价格偏稳。 - **惠阳**：均价7300-8200元/m²，西区、白云新城成交活跃。 - **仲恺区**：均价7000-8000元/m²，产业人口支撑刚需成交。 - **博罗县**：均价6200-7200元/m²，价格洼地，但升值动力弱。 - **惠东县**：均价6500-7500元/m²，以度假物业为主，库存高企。 - **龙门县**：均价5800-6800元/m²，以低密康养盘为主，去化困难。 ### 驱动因素 - 政策利好（信贷、公积金、税费）降低购房门槛，提振市场信心。 - 深圳、东莞外溢刚需支撑临深板块。 - 本地产业人口及自住需求成为市场基本盘。 - 房企促销、特价房策略激活观望市场。 --- ## 主要楼盘价格资讯 | 区域 | 楼盘名称 | 开盘时间 | 均价(元/m²) | 同比/环比变化 | |------------|----------------|------------|-------------|----------------| | 惠城区 | 中海甲叁號院 | 2026-3 | 17500 | +5.2%/-1.8% | | 惠城区 | 隆生鹿江花园 | 2024-5 | 12000 | -2.1%/持平 | | 大亚湾区 | 龙光城 | 2025-7 | 9500 | -8.7%/-1.5% | | 惠阳区 | 星河丹堤花园 | 2025-9 | 12000 | +3.1%/-0.82% | | 仲恺区 | 隆生仲恺花园 | 2024-12 | 7500 | -4.2%/+1.4% | | 博罗县 | 碧桂园天熹花园 | 2024 | 5100 | -4.2%/持平 | | 惠东县 | 碧桂园臻山府 | 2025 | 6900 | -1.2%/+0.5% | --- ## 司法拍卖资讯 ### 法拍市场表现 - **整体趋势**：法拍房源普遍以评估价6.5—7折成交，极少出现溢价。 - **区域分化**： - **惠城区**：优质改善型房源折价可控，维持在30%左右。 - **仲恺区**：小户型低总价房源去化快，折价平稳。 - **大亚湾区与惠阳区**：折价普遍达40%，多无人竞价直接成交。 - **博罗县**：改善型房源折价适中，但流动性一般。 - **惠东县**：县域刚需房源折价合理。 - **旅游地产**：流拍率高，保值性差，价格断崖式下跌。 ### 隐性风险 - 产权核查、腾退交付、欠费纠纷等问题普遍存在。 - 投资属性弱化，刚需自住客户可择优谨慎入手。 --- ## 总体市场特征 - **政策驱动**：信贷、公积金、税费优化等政策推动市场温和修复。 - **区域分化**：核心区域抗跌稳成交，远郊板块价格承压，去化缓慢。 - **市场结构**：以自住需求为主，投资热度偏低。 - **库存压力**：全市房地产开发投资同比下行，市场库存依旧偏高。 - **未来展望**：市场复苏根基尚不牢固，需进一步观察政策效果与市场信心恢复情况。 --- ## 机构信息 - **广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司**： - 成立于1994年，具备房地产一级评估资质。 - 业务范围包括房地产、土地、资产、价格鉴证、测绘、工程咨询、课题研究。 - 服务对象涵盖全国最高法院、省市区法院及央国企、银行等。