20160606-财富证券-房地产业5月点评报告_房价热点转移_投资开工滞后显现_11页_967kb

行业点评报告总结

核心内容概览

本报告发布于2016年6月6日，对房地产行业进行了全面分析，指出当前房地产市场呈现房价热点转移、投资开工滞后显现等趋势。报告评级为“谨慎推荐”，与上次评级一致。

主要观点

• 板块表现：2016年5月，房地产板块（申万）单月涨幅为-2.74%，显著落后于大盘，排名申万一级行业第19位。房地产开发Ⅱ（申万）涨幅为-3.02%，拖累整体表现；园区开发Ⅱ（申万）涨幅为2.02%，表现优于大盘。
• 市净率变化：房地产板块整体市净率为2.29X，较上月下降3.3%，但相比2014年5月低点（1.52X）上涨50%。与A股相比，市净率溢价19%，溢价率有所下降。
• 房价热点转移：二线城市房价环比增速继续上涨，首次超过一线城市，表明市场热点向二线及周边城市转移。一线城市房价相比二线城市的比例（3.47）已触及阶段性顶点。
• 成交增速放缓：30大中城市商品房成交套数和面积同比增速分别为27%和26%，但环比增速分别为-8.0%和-9.5%。二线城市成交数据开始出现负增长，一线城市成交跌幅扩大。
• 去化速度加快：10大城市商品房存销比（套数）降至6.1个月，存销比（面积）降至6.75个月，表明去化速度较快。南京、惠州、苏州、合肥、上海、杭州、厦门、南昌等8个城市库存销售不足半年，低于正常水平。
• 投资开工“小阳春”：4月份房地产开发计划总投资增速上行至9.28%，其他资金来源（如定金及预收款、个人按揭贷款）增速创新高。新开工和竣工面积增速回升，与局部二、三线城市房价上涨有关。
• 政策调控影响：5月“权威人士”强调房地产应服务于“人的城镇化”，而非“加杠杆”。政策将趋严，尤其是对一线和部分热点二、三线城市，但未来一段时间，供给缺口仍存在，紧平衡状态将持续。
• 企业分化明显：房地产行业进入供给侧改革阶段，强者恒强效应推动行业整合。投资应聚焦三类企业：一是区位优势明显、资本实力雄厚的大中型企业；二是转型做房地产附加服务的企业；三是剥离主业、转向新兴产业的企业。

关键信息汇总

一、行情回顾

• 房地产板块5月涨幅为-2.74%，落后于大盘，排名申万一级行业第19位。
• 个股表现出现反转，小市值公司跌幅居前，中型市值公司涨幅领先。
• 房地产开发Ⅱ（申万）市净率为2.22X，较A股溢价16%；园区开发Ⅱ（申万）市净率为3.35X，较A股溢价74%。

二、行业数据跟踪

（一）房价走势

• 百城住宅均价5月环比上涨1.70%，同比上涨10.34%。
• 一线城市均价36523.75元，环比上涨1.85%，同比上涨26.82%。
• 二线城市均价10531.41元，环比上涨2.00%，同比上涨6.73%。
• 三线城市均价6943.35元，环比上涨0.74%，同比上涨2.87%。
• 二线城市房价涨幅首次超过一线城市，一线与二线房价比例（3.47）触及阶段性顶点。

（二）成交情况

• 30大中城市商品房成交套数和面积同比增速分别为27%和26%，环比分别下跌8.0%和9.5%。
• 一线城市成交同比跌幅扩大，二线城市成交开始负增长。
• 10大城市商品房存销比（套数）降至6.1个月，存销比（面积）降至6.75个月。

（三）投资与开工

• 4月房地产开发计划总投资增速达9.28%，土地购置面积增速为负，但预计未来将转为正增长。
• 地王频出，主要集中在南京、合肥、厦门、苏州等二线四小龙城市。
• 房屋新开工和竣工面积增速回升，与局部二、三线城市房价上涨有关。

三、投资策略

• 关注企业类型：重点推荐三类企业：
  1. 区位优势明显、资本实力雄厚的大中型企业；
  2. 转型延伸做房地产附加服务的企业（如咨询、租赁、融资中介）；
  3. 剥离房地产主业，转向新兴产业的企业。
• 政策导向：中央与地方在挤出房地产投机需求方面目标一致，但一线和部分热点二、三线城市仍存在供给缺口，紧平衡状态将持续。
• 市场趋势：房价热点向二线及周边城市转移，投资开工进入“小阳春”阶段。

四、风险提示

• 房地产政策调控升级，可能对市场造成较大影响。

投资评级说明

投资评级	评级说明
推荐	股票价格超越大盘10%以上
谨慎推荐	股票价格超越大盘幅度为5%-10%
中性	股票价格相对大盘变动幅度为-5%-5%
回避	股票价格相对大盘下跌5%以上

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