> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 物业管理行业 2026 年中期策略总结 ## 核心内容 2026 年上半年，物业管理行业整体承压，板块市值下跌 $13\%$，但近期市场风格变化后，物管板块有所回升，增幅略高于中证红利指数。尽管行业整体经营压力增大，但头部企业优势进一步拉大，表现出更强的盈利能力和市场竞争力。未来，随着地产行业基本面预期改善，物管行业或有改善动力。 ## 主要观点 - **股价表现**：物管板块股价受市场风格影响较大，上半年整体下跌 $13\%$，但7月初以来回升近 $10\%$，略高于中证红利指数。机构持仓比例较低，影响板块表现。 - **行业趋势**：行业整体经营承压，住宅物业换手率上升，服务满意度下降，收缴率走低，影响收入及利润率。但头部企业表现优于行业平均水平。 - **财务表现**：2025 年板块物企营收同比增长 $4.7\%$，归母净利润同比增长 $13.8\%$，主要得益于费用率改善、减值规模下降及经营性现金流改善。 - **盈利结构**：基础物管仍是主要收入来源，但毛利率承压。社区增值服务及非业主增值服务收入下滑，部分企业通过业务拓展和协同效应实现增长。 - **企业分化**：头部物企在营收、利润及满意度方面表现更优，中型物企相对稳健，其他物企则受关联方影响较大，增长乏力。 - **投资建议**：若地产行业基本面改善，物管板块可能迎来催化，具备配置价值。重点关注华润万象生活、金茂服务、保利物业、滨江服务、绿城服务等企业。 ## 关键信息 ### 一、物管板块走势回顾 - 2026 年年初至今，物业板块市值下跌 $13\%$，同期中证红利指数、恒生指数分别下跌 $2\%$、$1\%$。 - 5月中旬至6月末，板块大幅下跌 $25\%$，随后市场风格变化，板块底部抬升，截至8月14日回升 $10.8\%$。 - 物管板块与地产行业关联紧密，地产行业改善可能带动板块反弹。 ### 二、物管行业趋势 - **经营压力**：住宅物业换手率上升，B端、G端项目竞争加剧，满意度及收缴率持续下降。 - **头部优势**：头部企业服务满意度稳定，收缴率高于行业平均水平，换手率上升带来发展机遇。 - **行业规模**：TOP50物企新增合约面积增速放缓，但第三方拓展面积增速较快，显示行业向独立运营转变。 - **企业分化**：龙头物企营收、利润稳定增长，中型物企表现稳健，其他物企发展承压。 ### 三、利润表分析 - **营收**：2025 年板块物企营收同比增长 $4.7\%$，但增速放缓。 - **毛利润**：毛利润同比下降 $1.3\%$，但降幅收窄，毛利率为 $17.5\%$。 - **归母净利润**：2025 年归母净利润同比增长 $13.8\%$，为22年以来首次转正。 - **费用率改善**：四费费率为 $7.3\%$，同比下降 $0.7\%$，主要得益于销售管理费用率下降。 - **减值拖累减弱**：2025 年板块计提资产及信用减值 $95.7$ 亿元，同比下降 $16.2$ 亿元，为21年以来首次减少。 ### 四、资产负债表分析 - **资产与负债**：2025 年板块总资产同比增长 $0.8\%$，总负债同比增长 $1.4\%$，资产负债率保持稳定。 - **应收拨备**：应收款拨备率提升至 $24.3\%$，多数企业拨备率与2年以上应收款占比相当。 - **现金流**：经营性现金流净额/净利润为 $1.67$ 倍，23年以来始终维持在1倍以上。 ### 五、分红及个股投资建议 - **分红意愿**：2025 年板块物企分红规模为 $113.1$ 亿元，同比下降 $10.1\%$，但分红比例下降至 $90.9\%$。 - **股息率**：板块平均股息率为 $4.8\%$，高于23年及以前水平。 - **投资建议**：若地产行业景气度改善，物管板块有望受益，关注华润万象生活、金茂服务、保利物业、滨江服务、绿城服务等优秀企业。 ## 行业评级 - **评级**：买入 - **前次评级**：买入 ## 风险提示 - 行业基本面不及预期 - 利润率下行 - 新增收入及业务拓展能力下滑 ## 重点公司估值和财务分析 | 股票简称 | 股票代码 | 货币 | 最新收盘价 | 最近报告日期 | 评级 | 合理价值(元/股) | EPS(元) 2026E | EPS(元) 2027E | PE(x) 2026E | PE(x) 2027E | EV/EBITDA(x) 2026E | EV/EBITDA(x) 2027E | ROE(%) 2026E | ROE(%) 2027E | |--------------|------------|------|------------|----------------|------|----------------|------------|------------|------------|------------|------------------|------------------|------------|------------| | 招商蛇口 | 001979.SZ | CNY | 7.60 | 2026/07/17 | 买入 | 10.29 | 0.17 | 0.44 | 44.71 | 17.27 | 5.73 | 4.20 | 3.90 | 1.60 | | 保利发展 | 600048.SH | CNY | 5.27 | 2026/04/21 | 买入 | 8.01 | 0.18 | 0.28 | 29.28 | 18.82 | 3.61 | 3.37 | 1.10 | 1.70 | | 新城控股 | 601155.SH | CNY | 11.15 | 2026/04/22 | 买入 | 18.89 | 0.42 | 0.84 | 26.55 | 13.27 | 3.18 | 2.96 | 1.50 | 2.90 | | 华润置地 | 01109.HK | HKD | 34.20 | 2026/04/12 | 买入 | 48.23 | 3.10 | 3.26 | 9.54 | 9.07 | 4.07 | 4.02 | 7.30 | 7.30 | | 中国海外发展 | 00688.HK | HKD | 13.48 | 2026/04/19 | 买入 | 15.29 | 1.11 | 1.22 | 10.50 | 9.56 | 3.10 | 3.30 | 10.50 | 10.50 | | 华夏幸福 | 01030.HK | HKD | 1.39 | 2025/09/04 | 买入 | 3.60 | 0.11 | 0.15 | 10.89 | 7.99 | 0.91 | 0.86 | 1.60 | 2.20 | | 贝壳-W | 02423.HK | HKD | 43.88 | 2026/05/20 | 买入 | 63.20 | 2.32 | 2.89 | 16.36 | 13.13 | 9.30 | 11.30 | 9.30 | 11.30 | | 招商积余 | 001914.SZ | CNY | 8.71 | 2026/04/21 | 买入 | 13.94 | 0.91 | 0.97 | 9.57 | 8.98 | 8.40 | 8.40 | 8.40 | 8.40 | ## 行业分析要点 - **行业集中度**：头部企业占据较大市场份额，但行业整体集中度仍偏低。 - **盈利能力**：虽然毛利率下降，但费用率改善和减值拖累减弱，整体盈利能力有所提升。 - **业务结构**：基础物管业务仍是主要收入来源，但增速放缓；社区增值服务和非业主增值服务收入下滑。 - **财务健康**：经营性现金流良好，资产负债率可控，货币资金比例稳定。 ## 总结 物业管理行业在2026年中期面临一定挑战，但头部企业表现稳健，具备配置价值。未来若地产行业景气度回升，物管板块或迎来改善机会。重点企业如华润万象生活、金茂服务、保利物业、滨江服务、绿城服务等，因其稳健的财务表现和较强的盈利能力，值得关注。