20221208-安信证券-房企债务违约处置全解析_七种方式和三个典型案例_14页_1mb

房企债务违约处置方式及典型案例总结

核心内容

2021年1月1日至2022年11月30日，共有49家房企涉及债务（含境内债、境外债或非标）违约。本文梳理了房企债务违约后的七种处置方式，并分析了三个典型案例。

主要观点

1. 非诉讼方式为主：当前房企债务违约处置以非诉讼方式为主，包括债务展期、现金偿还、实物偿还、债转股、股权重组、抵押物处置和债权转让。
2. 债务展期是最常见的处置方式：多数房企在财务困境后首先采用债务展期，通过调整还款期限、利率、增信措施等方式延缓债务偿还。
3. 现金偿还作为补充手段：部分房企在展期的同时进行现金偿还，境外债首期现金偿还比例较低，境内债则相对较高。
4. 实物偿还主要用于理财产品：通过实物资产（住宅、商铺、车位等）抵偿债务，部分方案允许未来回购。
5. 债转股用于债务重组：华夏幸福是目前唯一公开实施债转股方案的房企，通过设立“幸福精选”平台实现以股抵债。
6. 股权重组引入战略投资者：如华南城引入特区建发集团，通过增资扩股和股权转让方式获得资金支持。
7. 抵押物处置与债权转让协同使用：部分房企通过抵押物处置或债权转让方式盘活资产，实现债务偿还。

关键信息

七种债务违约处置方式

处置方式	说明
债务展期	调整债务的还款期限、利率、增信措施等，以延长偿债时间。境外债多采用交换要约，境内债通过持有人会议。
现金偿还	通过自筹资金或处置资产偿还部分本金或利息，境外债首期现金偿还比例一般在0.5%-6%之间，境内债则在10%-50%之间。
实物偿还	以实物资产（住宅、商铺、车位等）抵偿债务，部分方案提供价格折扣或未来回购机制。
债转股	将债务转换为股权，债权人成为股东，通过资本运作、股权转让等方式回收资金。
股权重组	包括股权转让和增资扩股，引入资金实力强的股东以支持公司经营和再融资。
抵押物处置	对有抵押物的债务，债权人通过处置抵押物获得偿债资金。
债权转让	由AMC等机构收购债权，成为核心债权人后注入资金、引入操盘方等方式盘活资产。

典型案例

1. 富力地产：债务展期+现金偿还

• 主要采用债务展期和现金偿还方式。
• 境内外债券均进行二次展期，加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。
• 针对2022年1月到期的7.25亿美元境外债，提出现金折价兑付和部分现金赎回方案。
• 现金兑付率约为16.1%，首期现金偿还比例在5%-20%之间。

2. 佳兆业：债务展期+现金偿还+实物偿还

• 采用多元化的兑付方式，包括债务展期、现金偿还和实物偿还。
• 现金偿还比例在5%-20%之间，实物偿还以购房尾款抵偿。
• 投资人需缴纳不低于20%的首期款，剩余未抵本金部分按现金兑付方案继续实施。

3. 华夏幸福：债务展期+现金偿还+债转股

• 采用债务展期、现金偿还、债转信托和债转股方式。
• 优先类金融债务展期或清偿352亿，开发贷余额不变。
• 通过出售资产回笼资金约570亿用于兑付金融债务。
• 债转股主要面向“展”、“接”类债权人，以债权本金的10%整数倍实施以股抵债。
• 截至2022年10月31日，已签约实现债务重组金额为1262.2亿，减免利息约113.5亿。

风险提示

• 疫情发展超预期
• 信用风险超预期

图表目录

• 图1：2021/1/1至2022/11/30，共49家房企发生债务违约
• 图2：目前房企债务违约处置以非诉讼方式为主，包括7种
• 图3：境外债券展期流程：以交换要约为例
• 图4：债转股案例：华夏幸福“幸福精选”平台
• 图5：债权转让处置流程：以中国信达为例
• 图6：富力地产债券处置方案梳理
• 图7：佳兆业债务处置方案梳理
• 图8：华夏幸福债务处置方案梳理