浑水做空-CPI房地产集团美国（CPIPGR）第5部分：通过迪拜房地产公司，Vitek用表外债务偿还CPI的贷款（英）-2024-18页_2mb

1. 背景介绍

CPI Property Group S.A.（CPI PG）在2023年底宣布，以2.73亿欧元的个人债务置换方式收购了拉多万·维特科（Vitek）旗下公司Rising Falcon Holdings所持的20套迪拜豪华房产。CPI PG称该资产组合价值3.49亿欧元，交易价格为2.73亿欧元，享有22%的折扣。

2. 披露的额外关键事实

CPI PG 2023年管理层报告中透露：

• 其中17套房产处于不同开发阶段，并非已完成。
• 交易时的总公允价值仅为2.98亿欧元，比其公布的3.49亿欧元低5000万欧元。
• 未披露房产具体位置、名称、完成进度或已付/未付付款比例。

经调查，这20套房产中18套为公寓，2套为土地（房屋仍在建设中）。维特科在这项交易中的现金投资估计仅为1.54亿欧元（包括4%的房产交易税及预计的建设成本），而CPI PG承担了超过2.2亿欧元的未来付款义务。

3. 维特科疑似“套现”1.18亿欧元

CPI PG通过债务置换，维特科从债券持有人处净套现约1.18亿欧元。同时，其隐匿了大量或有负债，这些负债将在未来几年内陆续到期。

4. 风险提示

• 付款义务：对于18套公寓，未来需支付的进度款总额超2.2亿欧元；此外还有土地相关建设成本。
• 交易真实性：多名房产经纪人表示，即使现金全款支付也属“特殊情况”，且维特科所购房产因其极高价格引起媒体关注，但从未因价格偏低被报道。
• 疑似洗钱行为：多处房产以俄语提供销售信息，瞄准高端客户群体，包括俄罗斯投资者，引发质疑。

结论

MUDDY WATERS研究报告指出，维特科通过此次交易给CPI PG留下了大量或有负债和潜在风险，同时其交易目的可能涉及特殊客户资金（如资金来源不透明）。投资者受到影响的风险增加。