20180410-国金证券-纺织品和服装行业研究_大数据视角下的二手房及连带消费数据趣谈_从_一个房间到底有多大_讲起_18页_2mb

消费升级与娱乐研究中心：纺织品和服装行业研究总结

核心内容概述

本报告通过大数据分析12个城市24个区的二手房数据，探讨了城市住宅结构的变化及其对家纺、家装等消费的影响。研究发现，随着城市化进程和人口流入，房间数逐渐增多，而单个房间面积则在缩小，这种趋势反映了消费结构的升级和效率的提升。同时，报告指出一线城市房价偏高，但中位数更能反映真实房价水平，且老区与新区的房价差异显著。

主要观点

• 房间数量增加：一线城市如深圳、北京、上海的二手房房间数量随时间推移呈现明显增长趋势，而部分城市如杭州西湖区，房间数量增长不明显，但单个房间面积缩小，说明房间利用效率提升。
• 房价趋势：100万以下的房产在一二三线城市逐渐消失，一线城市二手房均价显著高于二三线城市，但中位数更能体现实际房价水平，尤其在一线城市，豪宅拉高均价。
• 房型变化：一线城市中，85-95平米是主流房型，但北京西城区的中位数面积较小，显示“蜗居”现象仍存在。
• 消费潜力：房间数量的增加和面积利用效率的提升，为家纺、家装等按房间数消费的行业带来了新的增长机会。

关键信息

1. 房间数与消费趋势

• 深圳南山区二手房房间数从1984-1999年的2.71间，逐步增加到2015-2020年的3.30间，呈现出阶梯状增长趋势。
• 深圳福田区、上海浦东新区、北京通州区等新区的房间数也呈现增长趋势，表明新房建设更注重多房间设计。
• 部分城市如杭州西湖区，房间数增长不明显，但单个房间面积变小，说明房间利用效率提升。

2. 房价趋势

• 一线城市二手房均价普遍高于二三线城市，北京西城区均价达1137万元/套，是威海环翠区的12倍。
• 100万以下的房产在一二三线城市逐渐消失，表明房价整体上涨。
• 二手房均价与中位数之间的差距较小，平均为5.86%，而套均价与中位数差距较大，平均为23.7%，说明豪宅对均价的影响显著。

3. 房型与面积

• 各城市二手房面积中位数普遍在85-95平米之间，显示主力房型较为一致。
• 北京西城区的面积中位数为75平米，低于其他城市，说明“蜗居”现象较为突出。
• 房间面积比和室厅面积比的变化显示，房间利用效率提升，可能带来家纺、家装等消费的增加。

4. 数据来源与方法

• 数据来源于房天下和搜房网，覆盖12个城市24个区，共约40000套二手房数据，具有较好的代表性。
• 研究方法包括爬虫技术、数据清洗、统计分析，重点分析房间数、面积、房价等指标。

投资建议

• 建议关注家纺行业龙头公司，如水星家纺、罗莱生活、富安娜等。
• 房屋结构变化带来的消费增长机会，尤其是房间数增加和面积利用效率提升，可能推动家纺、家装等行业的消费升级。

风险提示

• 房间数量的增加主要体现在一二线城市，三线城市尚未明显体现。
• 房间数量的增加并不等同于消费频次的提升，需进一步分析。
• 地产周期可能面临变弱风险，相关行业也将受到影响。