> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 仓储物流REITs专题总结 ## 核心内容 仓储物流行业在过去一年经历深度调整，主要受电商需求结构调整及前期高标仓供给集中释放影响，市场租金普遍承压。不同租赁模式在换租周期中表现分化：市场化租赁型项目面临更高的调价压力，而关联方整租型项目虽然现金流稳定，但在市场下行期形成估值“陷阱”，导致续租时租金大幅回调。例如，嘉实京东仓储REIT的重庆和廊坊项目续租租金分别下调16%和30%，表明整租型项目并非“小幅回调”，而是“溢价回归”。 2026年3月，全国32个城市通用仓储平均月度租金为23.22元/平方米/月，处于20年以来的月度谷值，平均空置率为15.82%，位于历史95%分位值。部分城市如广州、东莞、嘉兴等通过租金下调有效改善空置率，而北京、上海、南京、武汉等城市则呈现租金与出租率双降趋势。 2025年第四季度，仓储物流需求以三方物流和电商为主，分别占比40%和33%。同时，跨境电商因关税战和美国取消“小额包裹豁免”政策，新租面积同比下降18%，但加速向欧洲、东南亚市场拓展，预计带动未来业务增长。 ## 主要观点 - **行业调整**：受电商需求变化和高标仓供应集中释放影响，行业租金普遍下滑，部分城市空置率显著上升。 - **区域分化**：京津冀地区呈现分化，北京、天津、廊坊租金持续下滑，但廊坊、天津承接外溢需求后市场回暖；长三角进入租户方市场，租金竞争促进需求释放；珠三角租金高但承压明显；成渝地区供需趋稳。 - **REITs表现**：部分REITs项目在续租公告前价格下跌，但续租落地后反弹，表明优质资产在换租扰动中存在回调窗口，建议投资者关注项目质量与运管能力。 - **租约到期潮**：2026-2027年将有多个REITs项目迎来超20%的租约集中到期，换租浪潮仍在释放中，市场需关注租金调整节奏与项目稀缺性。 ## 关键信息 ### 仓储物流REITs租约情况 - **嘉实京东仓储REIT**：重庆项目续租租金下降16%，廊坊项目下降30%。 - **其他REITs**：盐田港REIT、中航易商REIT、南方顺丰REIT、华夏安博REIT等在2026年将有超20%的租约到期。 - **租户集中度**：部分项目租户集中度高，如红土创新盐田港REIT，2025年租户收入占比第一大为41%，前五大为75%；而九州通REIT租户集中度较低，第一大为46%，前五大为88%。 ### 仓储物流市场供需与租金趋势 - **全国趋势**：2025年前三季度新增供应与净吸纳量基本持平，租金逐步回落。 - **区域表现**： - **华南**：广州、上海、佛山等城市新增供应集中，租金承压。 - **华东**：部分城市如苏州、无锡租金相对稳定。 - **华北**：北京、天津、廊坊租金持续下滑。 - **成渝**：成都、重庆去化稳定，租金波动较小。 - **冷库市场**：2025年冷库总容量增长5.53%，但部分城市如南昌、长沙、哈尔滨空置率突破40%，市场去化分化加剧。 ### 仓储物流REITs配置建议 - **区位选择**：优先选择供需企稳的区域，如成渝地区。 - **资产质量**：关注项目稀缺性及租户结构，如九州通REIT、京东REIT、顺丰REIT等表现突出。 - **运管能力**：重视去化效率与主动管理能力，如顺丰REIT、中外运REIT等。 ## 风险提示 - **宏观经济波动**：可能影响整体仓储需求。 - **跨境电商需求下滑**：可能拖累相关REITs表现。 - **行业复苏不及预期**：可能影响租金与出租率。 - **短期供给仍处于高位**：可能导致租金持续承压。 ## 未来展望 - **短期**：租金下行压力仍存，但降幅有望逐步收窄，部分区域如华南可能面临更长的去化周期。 - **中长期**：随着供应高峰消退及“十五五”规划推动制造业与消费复苏，供需关系有望逐步改善，租金将进入新的上升周期。 ## 行业参与主体 - **外资企业**：具备全球网络与技术优势，但本土化响应较慢。 - **国资企业**：依托土地资源与政策支持，但市场化运营能力偏弱。 - **民营企业**：决策灵活、成本控制能力强，但资源获取与品牌影响力有限。 ## 仓储类型 - **高标仓**：具备较高层高、宽柱间距及现代化设施，适用于电商、快递等。 - **非高标仓**：空间利用率与运营效率较低，适用于传统制造业等。 ## 仓储物流REITs推荐项目 - **九州通REIT**：租户集中度低，租约到期分布合理。 - **京东REIT**：项目稀缺，租约到期分布合理。 - **顺丰REIT**：具备较强运管能力，租约到期分布合理。 ## 仓储物流市场供需再平衡 - **短期**：供应集中释放，部分市场空置率承压。 - **中长期**：随着供需关系改善，租金有望逐步筑底并反弹。 ## 总结 仓储物流REITs市场面临租金下行与换租潮的双重压力，但部分优质资产具备回调布局机会。投资者应关注区位价值、资产质量与运管能力，以应对市场波动。未来随着供需关系改善，市场有望逐步回归平衡，租金将进入新的上升周期。