20260224-东方金诚-2025年地产债市场回顾与2026年展望_风险出清格局重塑_政策聚焦长效发展_26页_3mb

2025-2026年房地产市场及地产债市场分析总结

核心内容概述

2025年房地产市场持续调整，政策层面围绕“推动市场止跌回稳、加快构建房地产发展新模式”展开，重点聚焦库存去化、供给结构优化和需求端政策宽松。尽管房企债务重组取得一定进展，但整体融资环境未实质性改善，部分房企如万科出现展期事件，对市场信心和融资环境产生显著影响。2026年房地产政策将继续延续边际宽松基调，但支持政策大幅加码可能性较低，市场调整幅度或将收窄。

2025年房地产市场回顾

价格表现

• 2025年70城二手房价格同比下跌6.1%，新房价格同比下跌3.1%。
• 一线城市二手房价格跌幅大于二三线城市，呈现“补跌”特征。
• 12月70城二手房价格环比全线下跌，新房价格跌幅也持续扩大。

销售表现

• 全年商品房销售面积同比下降8.7%，销售额下降12.6%。
• 销售端延续深度调整，10月后降幅显著走阔，年末销售仍显疲软。
• 30城日均商品房成交套数同比下降，12月同比下降31.8%。

投资端表现

• 房地产开发投资完成额同比下降17.2%，降幅较2024年扩大。
• 房企普遍采取“以销定产”策略，新开工、施工、竣工面积持续走低。
• 土地市场热度下降，一二三线城市成交面积同比分别下降29.3%、1.0%和20.6%。

2025年地产债市场表现

发行及净融资

• 2025年境内外地产债合计发行7969亿元，同比增长93.3%。
• 净融资缺口较2024年显著收窄至1124.8亿元，但整体融资状况未明显改善。
• 境内债发行量3609.5亿元，同比增长1.6%；境外债发行规模618亿美元，同比增长537.6亿美元。

信用风险演变

• 2025年新增2家境内外违约及展期主体，较上年减少。
• 万科展期事件对市场信心、融资环境和行业分化产生显著影响。
• 市场对国有房企仍存在“刚兑”预期，但民营房企信用风险逐渐暴露。

出险房企化债情况

• 2025年房企化债策略转向“大额削债+结构优化”，削债比例集中于40%-70%。
• 旭辉集团作为首批完成境内外债务重组的民营房企，提供了可参考的实践样本。

二级市场价格与利差波动

• 2025年地产债二级市场价格异动频次同比减少41.4%，整体偏低。
• 利差全年在72-106bp区间运行，年末因万科展期事件走阔至89.6bp。

2026年房地产市场展望

政策展望

• 房地产支持政策将延续边际宽松，但大幅加码可能性较低。
• 需求端政策核心在于引导实际房贷利率下行，以释放刚性和改善性住房需求。
• 供给端将通过控增量、去存量推动供需结构优化。

市场展望

• 销售端有望止跌回稳，核心城市购房需求率先释放，但低能级城市库存问题仍难缓解。
• 投资端承压，但降幅有望明显收窄，受低基数、融资协调机制、改善型项目开发及保障房建设等因素影响。

信用风险展望

• 2026年境内外地产债合计到期规模为5964亿元，同比下降12.9%。
• 国有房企债务偿还压力主要集中在境内债市场，整体压力较往年有所下降。
• 民营房企因债券发行量大幅萎缩，整体偿还压力偏低，但个别房企仍需关注。

2026年房企化债路径展望

• 债务重组工作将持续加速，主要路径为大幅削债和多元化债务工具创新。
• 楼市企稳是债务重组顺利推进的关键前提，有助于提升房企经营性现金流和资产估值。
• 房企将聚焦轻资产转型和政企协同项目，提升造血能力，为债务重组提供支持。

关键信息汇总

主要观点

• 房地产市场仍在深度调整中，政策转向长效机制构建，短期刺激力度有限。
• 2025年房企债务重组取得进展，但整体融资环境未明显改善。
• 2026年房地产支持政策延续边际宽松，但需依赖实际房贷利率下行和楼市企稳。
• 民营房企信用风险整体下降，但个别房企仍需警惕。
• 房企需加快转型，提升经营能力与现金流，以支持债务重组进程。