20260326-兴业研究-宏观市场_房地产的_非典型_去库存_4页_3mb

房地产库存分析总结

核心内容

本文聚焦于中国房地产市场库存情况，探讨库存去化特征及其对房价的潜在影响。基于国家统计局的数据，文章指出中国房地产市场正逐步进入去库存阶段，但其去化特征与以往有所不同，主要由供给减少驱动，而非传统意义上的销售增长。

主要观点

新房市场去库存特征

• 去库存方式不同：当前新房市场的去库存主要由供给缩量推动，而非销售面积的显著增长。
• 开发投资持续负增长：自2022年4月起，房地产开发投资完成额累计同比持续为负，已连续近4年。
• 新开工面积大幅下降：截至2026年2月，商品住宅新开工面积较此前高点下降了约75%。
• 销售面积回落：商品住宅销售面积自高点回落约58%，表明市场需求疲软。

二手房市场去库存特征

• 挂牌量回落：二手房挂牌量出现回落，主要由于房价降至2016年年中水平，导致房东惜售。
• 隐性库存增加：房源被撤牌或转租成为隐性库存，使得显性供给减少，进一步影响市场流动性。

库存去化周期的重要性

• 库存去化周期比绝对库存更重要：绝对库存的下降对房价影响有限，而库存去化周期是衡量市场健康状况的关键指标。
• 美国经验借鉴：库存去化周期对价格具有一定的领先关系，我国高能级城市库存去化周期的拐点领先于房价底部约1个季度或同步。
• 当前去化周期仍较高：尽管库存绝对水平即将回落，但当前商品房库存去化周期仍较高，意味着房地产市场止跌回稳的基础仍需巩固。

关键信息

• 库存去化周期：是衡量房地产市场供需关系的重要指标，对房价具有一定的领先作用。
• 供给减少：成为当前去库存的主要动力，反映出市场供给端的收缩。
• 房价与库存关系：库存去化周期的改善有助于房价企稳，但当前仍需进一步观察市场动态。
• 市场趋势：中国房地产市场正逐步进入去库存阶段，但需注意其非典型特征及对价格的潜在影响。

结论

本文指出，中国房地产市场正在经历一个以供给减少为主导的去库存阶段，与以往依赖销售增长的模式不同。尽管库存绝对水平即将下降，但库存去化周期仍较高，表明市场仍需时间来恢复平衡。未来，随着供给端的持续调整，房价有望逐步企稳，但需关注市场供需关系的变化及政策对市场的引导作用。