> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 龙湖集团（00960.HK）2025年业绩点评总结 ## 核心内容 龙湖集团在2025年面临开发业务阶段性承压，但商业运营及服务业务表现稳健，公司整体仍保持良好发展态势。分析师维持“买入”评级，认为公司盈利能力有望逐步修复。 --- ## 主要观点 - **业绩短期承压，经营业务韧性凸显** 2025年公司营业收入为973.1亿元，同比-23.7%；归母净利润为10.2亿元，同比-90.2%。净利润大幅下滑主要由开发业务结算规模下降、毛利率承压、存货减值及联营公司收益减少等因素导致。剔除投资物业影响后，公司应占核心净利润为-17.0亿元，其中开发业务贡献-96.2亿元，运营及服务业务贡献79.2亿元，显示经营性业务具备较强韧性。 - **开发业务仍处调整期，聚焦高能级城市** 2025年开发业务收入705.4亿元，同比-30.0%，毛利率-6.9%，同比-13.0pct。公司采取稳去化、重回款的销售策略，全口径销售金额为631.6亿元，同比-37.5%。一二线城市占比达89%，并表回款率超过100%。新增土储37.7万平方米，截至2025年末土储建面为2235万平方米，其中71%货值位于一二线城市。 - **商业运营量质齐升，服务业务保持韧性** 2025年运营业务收入141.9亿元，同比+1.6%，毛利率75.6%，同比+1.4pct。新开业商场13座，营业额整体+17%（不含车），同店销售+6%（不含车）。截至2025年末，公司共在营商场99座，出租率达97%。服务业务收入125.8亿元，同比-1.3%，毛利率28.3%，同比-2.6pct。截至2025年末，物业在管面积达3.6亿平方米，其中外拓占比55%，外拓能力持续增强。 - **债务结构持续优化，融资成本下降** 截至2025年末，公司有息负债1528.1亿元，同比下降235.1亿元；剔除预收款后资产负债率54.7%，净负债率52.2%；剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.14倍，财务指标稳健。融资成本降至3.51%，同比-0.49pct，平均借贷年期延长至12.12年，债务期限结构进一步优化。 --- ## 关键财务数据 ### 营收与利润 | 年份 | 营业收入（亿元） | 同比变化 | 归母净利润（亿元） | 同比变化 | EPS（元/股） | P/E（倍） | |------------|------------------|----------|---------------------|----------|-------------|-----------| | 2024A | 127.48 | -29.47% | 10.40 | -19.06% | 1.48 | 4.64 | | 2025A | 97.31 | -23.66% | 1.02 | -90.18% | 0.15 | 47.19 | | 2026E | 81.55 | -16.20% | 5.69 | -44.30% | 0.08 | 84.72 | | 2027E | 71.58 | -12.22% | 6.83 | +20.07% | 0.10 | 70.56 | | 2028E | 68.85 | -3.82% | 9.41 | +37.74% | 0.13 | 51.22 | ### 财务指标 | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|-----------|-----------|-----------|-----------| | 毛利率（%） | 9.70 | 11.43 | 14.75 | 18.17 | | 资产负债率（%） | 60.23 | 57.80 | 55.03 | 53.36 | | 净负债率（%） | 52.20 | 52.20 | 52.20 | 52.20 | | 现金短债比 | 1.14 | 1.14 | 1.14 | 1.14 | | P/E（倍） | 47.19 | 84.72 | 70.56 | 51.22 | | P/B（倍） | 0.30 | 0.30 | 0.29 | 0.29 | | EV/EBITDA（倍） | 37.18 | 50.02 | 41.55 | 29.40 | --- ## 投资建议 分析师维持“买入”评级，认为随着低毛利项目逐步出清、核心城市销售结构持续优化，以及运营及服务业务利润贡献占比提升，公司盈利能力有望逐步修复。预计2026-2028年公司归母净利润分别为5.69/6.83/9.41亿元，对应PE分别为84.7/70.6/51.2倍，未来增长潜力较大。 --- ## 风险提示 - 市场修复不及预期 - 政策效果不及预期 - 行业流动性风险加剧 --- ## 其他信息 - **股价走势**：截至2026年4月2日，收盘价为7.91港元，一年内最低价7.43港元，最高价12.24港元。 - **市净率**：0.30倍 - **港股流通市值**：49,054.38百万港元 - **数据来源**：Wind，东吴证券研究所，货币单位为人民币，港元汇率为0.88。 - **分析师**：姜好幸、刘汪 - **执业证书**：S0600525110001、S0600526030001 - **报告发布机构**：东吴证券研究所 --- ## 附录：财务预测表 ### 资产负债表（百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|----------|----------|----------|----------| | 流动资产 | 316,482.16 | 278,442.31 | 239,600.44 | 216,326.56 | | 非流动资产 | 279,380.20 | 284,367.53 | 289,854.64 | 295,841.91 | | 资产总计 | 595,862.36 | 562,809.84 | 529,455.08 | 512,168.47 | ### 现金流量表（百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|----------|----------|----------|----------| | 经营活动现金流 | 15,157.00 | 13,628.75 | 8,534.31 | 12,703.48 | | 投资活动现金流 | -3,143.47 | -4,703.35 | -5,945.21 | -6,774.77 | | 筹资活动现金流 | -24,090.32 | -13,215.42 | -9,224.73 | -6,280.97 | | 现金净增加额 | -12,076.79 | -4,290.02 | -6,635.63 | -352.26 | ### 利润表（百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|----------|----------|----------|----------| | 营业总收入 | 97,308.63 | 81,548.47 | 71,581.78 | 68,848.67 | | 营业成本 | 87,873.77 | 72,227.48 | 61,023.47 | 56,338.87 | | 归母净利润 | 1,021.85 | 569.20 | 683.44 | 941.40 | --- ## 投资评级标准 - **买入**：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上 - **增持**：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间 - **中性**：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间 - **减持**：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间 - **卖出**：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下 --- ## 声明 本报告仅供东吴证券客户使用，不构成投资建议。报告内容基于公开信息及分析师判断，不保证其准确性。报告版权归东吴证券所有，未经许可不得复制、转载或发布。