> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 81 期）总结 ## 核心内容 本周公募 REITs 市场整体表现良好，主要指数全线收涨，其中中证 REITs 指数涨幅为 1.4%，优于中证转债（0.9%）、中证全债（0.0%）和沪深 300（-0.2%）。年初至今，中证 REITs 指数累计跌幅为 -8.5%，表现落后于中证全债（+3.0%）和中证转债（+0.8%）。 REITs 总市值在 8 月 28 日达到 2342 亿元，较上周增加 68 亿元。全周日均换手率为 0.48%，较前一周上升 0.05%。所有板块 REITs 均收涨，其中产权类 REITs 弹性显著强于经营权类 REITs，产权类平均周涨跌幅为 3.1%，而特许经营权类为 0.7%。 ## 主要观点 - **市场表现**：本周 REITs 市场整体上涨，表现优于股债指数。 - **板块表现**：产权类 REITs 表现优于经营权类 REITs，其中园区基础设施 REITs 涨幅领先。 - **资金流向**：建信中关村 REIT、南方润泽科技数据中心 REIT 和博时蛇口产园 REIT 是主力净流入前三名。 - **市场活跃度**：数据中心 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率为 1.1%；园区 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 23.9%。 - **政策支持**：证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，推动 REITs 高质量发展；国家发改委支持民营企业参与基础设施 REITs 发行。 ## 关键信息 - **REITs 指数表现**： - 中证 REITs 指数：周涨跌幅 +1.4%，年初至今 -8.5%。 - 中证转债：周涨跌幅 +0.9%，年初至今 +0.8%。 - 中证全债：周涨跌幅 +0.0%，年初至今 +3.0%。 - 沪深 300：周涨跌幅 -0.2%，年初至今 -0.4%。 - **REITs 总市值与换手率**： - REITs 总市值：2342 亿元。 - 全周日均换手率：0.48%。 - **REITs 分类表现**： - 产权类 REITs 平均周涨跌幅：3.1%。 - 特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅：0.7%。 - 周度涨幅前三：建信中关村 REIT（+18.40%）、中金湖北科投光谷 REIT（+11.74%）、博时蛇口产园 REIT（+8.29%）。 - **REITs 资产类型与资金流向**： - 数据中心 REITs 区间日均换手率最高，为 1.1%。 - 园区基础设施 REITs 成交额占比最高，为 23.9%。 - 主力净流入额前三：建信中关村 REIT（1314 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT（1294 万元）、博时蛇口产园 REIT（851 万元）。 - **政策动态**： - 证监会发布支持房地产发展新模式的政策，推动 REITs 高质量发展。 - 国家发改委支持民营企业参与基础设施 REITs 发行，激发民间投资活力。 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后。 - 二级市场价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 税收等政策调整风险。 - 流动性风险。 ## 一级市场发行 截至 2026 年 8 月 28 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品共有 14 只，已反馈的产品 13 只，已受理的产品 6 只。部分 REITs 已通过审核，如中金厦门安居保障性租赁住房 REIT、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金等。 ## 估值跟踪 - **年化现金分派率**：公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.0%。 - **估值指标**： - 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标。 - P/FFO：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值情况。 - IRR：内部收益率，反映投资回报率。 - **不同项目类型 REITs 的估值情况**： - 保障性租赁住房：年化派息率 4.45%，相对净值折溢价率 32.43%，P/FFO 31.03，IRR 3.78%。 - 仓储物流：年化派息率 5.15%，相对净值折溢价率 0.79%，P/FFO 20.00，IRR 6.27%。 - 交通基础设施：年化派息率 13.44%，相对净值折溢价率 1.81%，P/FFO 9.40，IRR 6.35%。 - 能源基础设施：年化派息率 7.28%，相对净值折溢价率 13.54%，P/FFO 13.65，IRR 3.11%。 - **产权类与经营权类 REITs 的对比**： - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 104BP。 - 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 373BP。 ## 附录 - **市场走势图表**：展示中证 REITs 指数与股债指数的走势对比、波动率对比、周度涨跌幅对比、年初至今涨跌幅对比。 - **资金流向图表**：展示不同 REITs 产品的资金流向。 - **REITs 发行动态表**：列出 REITs 的申报类型、项目状态和更新日期。 - **估值图表**：展示不同项目类型 REITs 的估值水平和年化派息率。