20260225-东方证券-房地产行业周报_春节楼市走势平稳_重申关注香港地产_20页_908kb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 行业评级 看好（维持） 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026年02月25日 # 核心观点 # 与市场不同的观点： 1. 近期部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量的下滑则有季节性原因，每年临近春节和春节假期挂牌量都会有所下滑，预计春节后将有所回升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认为5月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 2. 年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。 # $\bullet$ 重点事件点评： 春节假期港资房企股持续走强。受益于香港楼市基本面触底改善，港资房企股票去年以来持续走强。香港楼市成交量于2024年初见底，房价于2025年初见底，目前已走出量价齐升趋势。我们认为，香港楼市的企稳修复是确定性的触底改善，而非下跌趋势中的中继反弹。我们认为香港楼市止跌回稳的核心原因是量价深度调整后的自然修复（量-42%，价-65%）以及租金回报率跑赢房贷利率，此外楼市限制政策宽松、人口流入、港股财富效应亦提供了支撑因素。建议大家持续关注港资地产相关标的。 # $\bullet$ 周度跟踪： 1.二手房：春节假期全国挂牌价周环比两连涨但幅度较弱，修复面有所扩大。全国85城挂牌价自2026年2月8日触底后反弹 $0.1\%$ ，假期挂牌价虽周环比两连涨但幅度有限，本周我们重点观测的50个样本中，触底反弹的城市数量由18个增加至41个；在整体挂牌价触底反弹的同时，挂牌量春节期间周环比延续下行趋势，降幅边际收窄。50个样本城市城挂牌量春节假期周环比 $-0.22\%$ ，降幅环比收窄0.39pct；一线城市春节假期挂牌量周环比 $-0.14\%$ ，降幅环比收窄0.66pct；春节期间二手房成交表现亮眼，京、广、深涨幅明显。春节假期我们跟踪的16个样本城市日均成交同比去年春节假期 $+23\%$ ，京、广、深日均成交同比去年春节假期 $+88\%$ 。 2.新房：春节假期日均成交同比下降，仅青岛、济南同比上涨。我们跟踪的10个样本城市春节节日均成交同比去年春节假期下降 $48.66\%$ ，其中青岛、济南同比 $+148.17\%$ 、 $+9.84\%$ ；库存总量微降，周环比降幅与上周持平。我们跟踪的10个样本城市新房库存周环比 $-0.1\%$ ，降幅与上周持平；一线城市新房库存周环比 $-0.1\%$ ，周环比降幅收窄0.2pct。 # 投资建议与投资标的 近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策预期和基本面逻辑仍持谨慎态度，但由于节后小阳春行情仍会持续，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期仍将持续，建议投资者积极参与。中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 # 证券分析师 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 王仲尧 执业证书编号：S0860518050001 香港证监会牌照：BQJ932 wangzhongyao1@orientsec.com.cn 021-63326320 # 相关报告 把握长期趋势，拥抱短期行情 2026-02-11 # 目录 # 一：市场表现 5 1.1：港资房企指数跑赢恒指 5 1.1.1：A股板块：房地产周跌幅 $0.69\%$ 5 1.1.2：H股板块：港资房企指数跑赢恒指 6 1.2：个股表现 6 1.2.1：A股个股表现：京能置业周涨幅 $14.44\%$ 6 1.2.2：H股个股表现：港资房企多数上涨，恒基地产周涨幅 $3.95\%$ # 二：二手房周度跟踪 8 2.1：挂牌价：全国85城挂牌价周环比两连涨 8 2.2：挂牌量：周环比下降，周环比降幅均有所收窄 2.3：成交量：春节假期16城同比增长，京、广、深涨幅明显 11 2.4：议价率：卖方预期走弱，博弈进入深水区 12 # 三：新房周度跟踪 13 3.1：成交：青岛、济南春节假期新房成交同比上涨 13 3.2：库存及去化：库存总量微降，周环比降幅与上周持平 14 # 四：重点事件点评：假期港资房企股持续走强 14 # 五：房企融资：新黄浦实业保租房机构间REITs成功发行 16 # 六：行业政策及新闻：统计局1月70大中城市房价降幅全线收窄 17 # 七：投资建议 18 # 八：风险提示 18 # 图表目录 图1：申万房地产指数周跌幅 $0.69\%$ 5 图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游. 5 图3：港资房企指数跑赢恒指 6 图4：挂牌价走势（单位：元/m²，周度更新）：全国85城深度回调后触底反弹. 8 图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线年同比 $-7.0\%$ ，二线年同比微增 $0.7\%$ 图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.13\%$ 10 图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.14\%$ 10 图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.11\%$ 10 图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.20\%$ 10 图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比- $12.20\%$ 11 图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，周环比-22.78%……11 图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $-85.81\%$ 11 图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $-6.98\%$ 11 图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $-96.74\%$ 11 图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $-93.41\%$ 11 图16：京、广、深春节假期日均成交39套，同比 $+88\%$ 12 图17：16城春节假期日均成交146套，同比 $+23\%$ 12 图18：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2025年12月）：整体走阔 图19：房价自2025年触底后已反弹 $10.7\%$ 14 图20：成交量相比“撒辣”后底部已反弹 $68.1\%$ 14 图21：目前A类住宅租金回报率仍稳超按揭成本（单位：%） 15 图22：香港酒店入住率已恢复至疫情前水平（单位：人） 16 图23：香港2025年净迁移人口大幅增长带来人口净增加 16 表 1: A 股上周房地产股票涨跌幅榜：京能置业周涨幅达 14.44%............6 表 2：H 股香港内房股上周涨跌幅榜：弘阳地产、花样年控股、阳光 100 中国为涨幅前三……7 表 3：H 股港资房企上周涨跌幅榜：成分股多数上涨,恒基地产周涨幅 3.95%............7 表 4：挂牌价历史复盘(单位：元/m²,周度更新)：上海挂牌价反弹明显,自底部已反弹 0.6% ...8 表 5：挂牌量变化：50 城整体微降,周环比-0.22% .9 表 6：挂牌量历史复盘：50 城自高点回落,一线降幅明显. 9 表 7：挂牌量历史复盘：京沪高点回落明显,挂牌量仅广州底部反弹. 9 表 8：一线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：四城月环比均为上涨……12 表 9：二线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：仅苏州月环比下降 .13 表 10：春节假期新房成交情况(单位：方)：日均同比下降,青岛、济南同比上涨............13 表 11：库存总量微降,周环比-0.1% . 14 表 12：房地产企业上周新发债券/Reits 明细：新黄浦实业保租房机构间 REITs 成功发行……16 表 13：上周房地产行业政策及新闻：一线城市 1 月新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%……17 # 一：市场表现 # 1.1：港资房企指数跑赢恒指 1.1.1：A股板块：房地产周跌幅 $0.69\%$ 图1：申万房地产指数周跌幅 $0.69\%$ 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：以 2023 年 1 月 1 日为基准；数据更新至 2026/02/13 图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中游 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/13 # 1.1.2：H股板块：港资房企指数跑赢恒指 图3：港资房企指数跑赢恒指 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：以 2023 年 1 月 1 日为基准 注：香港内房股包含 73 家 H 股上市公司、港资房企包含 14 家 H 股上市公司；数据更新至 2026/02/20 # 1.2：个股表现 # 1.2.1：A股个股表现：京能置业周涨幅 $14.44\%$ 表 1：A 股上周房地产股票涨跌幅榜：京能置业周涨幅达 14.44% 涨幅 跌幅 1 ST中迪(000609.SZ) 27.58% 皇庭国际(000056.SZ) -10.09% 2 京能置业(600791.SH) 14.44% 我爱我家(000560.SZ) -8.45% 3 京投发展(600683.SH) 10.91% 城投控股(600649.SH) -6.39% 4 光明地产(600708.SH) 7.98% 卧龙新能(600173.SH) -6.11% 5 沙河股份(000014.SZ) 7.95% 财信发展(000838.SZ) -5.86% 数据来源：Choice、东方证券研究所；数据更新至 2026/02/13 # 1.2.2：H股个股表现：港资房企多数上涨，恒基地产周涨幅 $3.95\%$ 表 2：H 股香港内房股上周涨跌幅榜：弘阳地产、花样年控股、阳光 100 中国为涨幅前三 涨幅 跌幅 1 弘阳地产(1996.HK) 10.71% 合景泰富集团(1813.HK) -13.33% 2 花样年控股(1777.HK) 10.67% 当代置业(1107.HK) -12.50% 3 阳光100中国(2608.HK) 8.33% 莱蒙国际(3688.HK) -7.58% 4 亿达中国(3639.HK) 5.56% 绿景中国地产(0095.HK) -6.78% 5 华侨城(亚洲)(3366.HK) 5.45% 佳兆业集团(1638.HK) -4.55% 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：香港内房股包含 73 家 H 股上市公司；数据更新至 2026/02/20 表 3：H 股港资房企上周涨跌幅榜：成分股多数上涨,恒基地产周涨幅 3.95% 涨幅 跌幅 1 恒基地产 (0012.HK) 3.95% 九龙仓集团 (0004.HK) -4.02% 2 恒隆地产 (0101.HK) 2.15% 希慎兴业 (0014.HK) -2.03% 3 新鸿基地产 (0016.HK) 1.50% 长实集团 (1113.HK) -0.21% 4 信和置业 (0083.HK) 1.35% 港铁公司 (0066.HK) -0.11% 5 恒隆集团 (0010.HK) 1.33% 九龙仓置业 (1997.HK) -0.07% 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：港资房企包含 14 家 H 股上市公司；数据更新至 2026/02/20 # 二：二手房周度跟踪 # 2.1：挂牌价：全国85城挂牌价周环比两连涨 春节假期全国85城挂牌价周环比两连涨，修复面有所扩大。全国85城挂牌价自2026年2月8日触底后反弹 $0.1\%$ ，周环比 $+0.1\%$ ，本周我们重点观测的50个样本中，触底反弹的城市数量由18个增加至41个。 图4：挂牌价走势（单位：元/m²，周度更新）：全国85城深度回调后触底反弹 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 表 4：挂牌价历史复盘(单位：元/㎡,周度更新)：上海挂牌价反弹明显,自底部已反弹 0.6% 历史最高点(近20年) 全国85城 一线 二线 三线 15949 59971 18003 17032 高点对应日 2021/7/18 2021/7/11 2021/7/4 2021/8/8 自高点回落 -37.1% -33.0% -37.0% -41.6% 自底部反弹(近5年) 0.1% 0.3% 0.2% 0.0% 历史最高点(近20年) 北京 上海 广州 深圳 60997 70678 34699 80139 高点对应日 2017/3/12 2021/7/4 2021/8/22 2021/2/14 自高点回落 -34.2% -32.4% -37.1% -36.4% 自底部反弹(近5年) 0.3% 0.6% 0.1% 0.3% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 # 2.2：挂牌量：周环比下降，周环比降幅均有所收窄 50城挂牌量周环比下降，整体周环比降幅均有所收窄。本周50城挂牌量周环比 $-0.22\%$ ，降幅环比收窄0.39pct；一线城市挂牌量周环比 $-0.14\%$ ，降幅环比收窄0.66pct。 图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线年同比 $-7.0\%$ ，二线年同比微增 $0.7\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22；以 2025/05/20 为基准日 表 5：挂牌量变化：50 城整体微降,周环比-0.22% 北京 上海 广州 深圳 一线城市 二线城市 三线城市 五十城 周环比 -0.13% -0.14% -0.11% -0.20% -0.14% -0.24% -0.19% -0.22% 月同比 -0.90% -4.77% -0.56% -2.49% -1.88% -0.97% -0.33% -0.92% 年同比 -6.67% -25.43% -0.67% 74.21% -7.02% 0.70% 0.26% -0.24% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至 2026/02/22；（2）一线、二线、三线城市及五十城数据起始日为 2025/05/20，因此计算年同比时采用的基准日为该起始日；（3）周环比、月同比、年同比的基数分别为上周六、上月同日、去年同日。 表 6：挂牌量历史复盘：50 城自高点回落,一线降幅明显 近一年 一线城市 二线城市 三线城市 五十城 历史高点 476050 2950359 963848 4387894 高点对应日 2025/9/29 2025/11/15 2025/9/28 2025/9/29 高点回落 -9.3% -2.7% -2.1% -3.2% 自底部反弹 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至2026/02/22；（2）分线及五十城的高点、底部的计算区间为近一年内。 表 7：挂牌量历史复盘：京沪高点回落明显,挂牌量仅广州底部反弹 近两年 北京 上海 广州 深圳 历史高点 143210 120270 150873 87282 高点对应日 2025/9/20 2024/10/19 2024/10/1 2026/1/15 高点回落 -14.9% -29.7% -6.8% -2.8% 自底部反弹 0.0% 0.0% 0.5% 0.0% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至2026/02/22；（2）北上广深四城的高点、底部的计算区间为近两年内。 图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.13\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.14\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.11\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.20\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 # 2.3：成交量：春节假期16城同比增长，京、广、深涨幅明显 春节期间二手房成交表现亮眼，京、广、深涨幅明显。春节假期我们跟踪的16个样本城市日均成交同比去年春节假期 $+23\%$ ，京、广、深日均成交同比去年春节假期 $+88\%$ 。 图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-12.20% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/08 图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节临近，周环比 $-22.78\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/11 图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $-85.81\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $-6.98\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/08 图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $-96.74\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $-93.41\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图16：京、广、深春节假期日均成交39套，同比 $+88\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所初六 图17：16城春节假期日均成交146套，同比 $+23\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：统计周期为每年农历除夕至农历初六；16 城包括京、广、深 3 个一线城市及 13 个二线城市 # 2.4：议价率：卖方预期走弱，博弈进入深水区 虽然去年12月19城议价率整体走阔、仅苏州月环比下行，但在近期楼市改善、政策宽松预期的背景下我们预计近期19城议价率存在企稳的可能性。2025年12月，北上广深的议价率分别为 $6.2\%$ 、 $9.4\%$ 、 $13.2\%$ 、 $10.7\%$ ，月环比增加0.9cpt、0.2pct、0.6pct、0.1pct。 图18：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2025年12月）：整体走阔 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：议价率=100%-实际成交价/挂牌价 表 8：一线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：四城月环比均为上涨 一线城市 北京 上海 广州 深圳 议价率 6.2% 9.4% 13.2% 10.7% 月环比 0.9% 0.2% 0.6% 0.1% 年同比 1.0% 2.8% 2.0% 2.2% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：(1)月环比=本月议价率-上月议价率；(2)年同比=本月议价率-上年同月议价率。 表 9：二线城市议价率变化(月度更新,最新为 2025 年 12 月)：仅苏州月环比下降 二线城市 长沙 成都 杭州 合肥 南京 青岛 沈阳 苏州 天津 武汉 西安 宁波 重庆 郑州 厦门 议价率 10.7% 7.0% 12.3% 11.3% 12.1% 11.3% 10.9% 8.8% 11.0% 12.7% 11.8% 11.1% 9.0% 10.1% 13.8% 月环比 0.2% 0.5% 0.2% 0.1% 0.5% 0.6% 0.3% -0.4% 0.4% 0.6% 0.6% 0.4% 0.2% 0.2% 0.6% 年同比 2.3% 1.9% 0.0% 3.1% 2.2% 2.8% 1.7% 0.5% 3.4% 2.4% 4.4% 3.0% 0.9% 1.6% 4.4% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：(1)月环比=本月议价率-上月议价率；(2)年同比=本月议价率-上年同月议价率。 # 三：新房周度跟踪 # 3.1：成交：青岛、济南春节假期新房成交同比上涨 春节假期新房日均成交整体同比下降，仅青岛、济南同比上涨。我们跟踪的十个样本城市2026年春节假期日均成交同比下降 $48.66\%$ ，其中青岛、济南同比上涨，涨幅分别为 $148.17\%$ 、 $9.84\%$ 。 表 10：春节假期新房成交情况(单位：方)：日均同比下降,青岛、济南同比上涨 北京 上海 广州 深圳 一线城市 (四个) 杭州 青岛 武汉 济南 嘉兴 温州 二、三线 城市 十城汇总 2022日均 - 3642.86 252.86 - 3895.71 - - - - - 1428.83 1428.83 5324.54 2023日均 - - 383.00 - 383.00 - 12.64 1171.09 - - 11791.28 12975.01 13358.01 2024日均 171.71 - 121.00 389.31 682.01 - 1925.52 1309.58 - - 1336.23 4571.33 5253.35 2025日均 230.27 - 174.00 207.91 612.18 - 31.74 775.99 797.92 - 2792.86 4398.51 5010.69 2026日均 183.34 352.15 14.57 44.35 594.41 - 78.77 323.50 876.41 691.05 8.29 1978.02 2572.43 2026同比 -20.38% - -91.63% -78.67% -2.90% - 148.17% -58.31% 9.84% - -99.70% -55.03% -48.66% 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：（1）新房成交十个样本城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、济南、嘉兴、温州；（2）春节假期统计周期为每年农历除夕至农历初六；（3）2026年同比数据的基数为2025年春节假期日均 # 3.2：库存及去化：库存总量微降，周环比降幅与上周持平 库存总量微降，库存周环比 $-0.1\%$ 。我们跟踪的10个样本城市新房库存面积7762.31万 $\mathrm{m}^2$ ，周环比 $-0.1\%$ ，降幅与上周持平；一线城市新房库存周环比 $-0.1\%$ ，周环比降幅收窄0.2pct。 表 11：库存总量微降,周环比-0.1% 2026/2/22 十大城市 一线城市 二线城市 库存面积(万方) 7762.31 2991.75 4770.56 周环比 -0.1% -0.1% 0.0% 年同比 -1.4% -3.4% -0.2% 去化周期(月) 640.3 524.1 659.8 周环比 603.8 496.4 614.2 年同比 612.0 506.6 618.6 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：（1）10个样本城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南京、厦门；（2）数据更新至 2026/02/22；（3）库存面积的周环比、年同比基数为上周同日、上年同日；（3）因春节假期原因，去化周期不具有参考性。 # 四：重点事件点评：假期港资房企股持续走强 春节假期港资房企股持续走强。春节假期（2月16日-20日）东方证券港资房企指数周涨幅 $0.84\%$ ，年初累计涨幅达 $25.74\%$ ，年初至今跑赢恒生指数 $22.68\%$ 。香港楼市成交量于2024年初见底，房价于2025年初见底，目前已走出量价齐升趋势。我们认为，香港楼市的企稳修复是确定性的触底改善，而非下跌趋势中的中继反弹。我们认为香港楼市止跌回稳的核心原因是量价深度调整后的自然修复（量 $-42\%$ ，价 $-65\%$ ）以及租金回报率跑赢房贷利率，此外楼市限制政策宽松、人口流入、港股财富效应亦提供了支撑因素。建议大家持续关注港资地产相关标的。 香港楼市基本面量价深度调整后均触底改善：房价自2021年高点回落 $41.8\%$ 后于2025年3月见底，底部至今反弹幅度约 $10.7\%$ ；成交量自2021年二季度高点下跌 $65.4\%$ 后于2023年四季度见底，并在2024年2月香港政府“撤辣”后强势反弹，目前成交量相比“撒辣”后底部已反弹 $68.1\%$ 。 图19：房价自2025年触底后已反弹 $10.7\%$ 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/2/15 图20：成交量相比“撒辣”后底部已反弹 $68.1\%$ 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：数据更新至 2025 年 12 月 住宅“供平过租”，租金回报率跑赢房贷利率：继2025年5-8月按揭贷款利率阶段性全面低于租金回报率后，目前A类住宅租金回报率仍稳超按揭成本。香港住宅按揭贷款利率多数采取“H按”，即挂钩HIBOR的贷款利率，最新“H按”实际贷款利率为“HIBOR1M + 1.3%”与“港元最优惠利率-1.75%”孰低。 全面“撒辣”后大幅降低交易成本，刺激购房需求：2024年2月28日，《2024年度财政预算案》宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，实现本地与非本地买家同权和自由买卖。 美联储降息周期致HIBOR维持低位：香港目前采取联系汇率制度，该制度将港元兑美元的汇率波动范围限制在7.75至7.85之间，因此在美联储降息时，香港的利率走势同美联储保持一致；目前美国联邦基金利率目标区间已下调至 $3.5 - 3.75\%$ 图21：目前A类住宅租金回报率仍稳超按揭成本（单位：%） 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：(1)HIBOR1M、港元最优惠利率更新至 2026/1/31；(2)A-E 类住宅租金回报率更新至 2025/12/31；(3)H 按=HIBOR1M+1.3%、P 按=港元最优惠利率-1.75%,参考 HSBC HK 的按揭贷款合同 人口涌入与刚需释放：香港净迁移人数近3年合计9.29万人，带动香港人口近三年净增加3.81万人，高才通计划3年带动50万人抵港。据香港特区政府驻粤办披露的数据，2023至2025年，香港特区政府共收到58万宗人才入境计划申请，批出近40万宗，3年约50万人才及家属抵港。 港股财富效应带动买家入市。2025年初至今恒生指数累计涨幅达 $31.7\%$ ，同时“撒辣”后非本地购房者进入香港楼市的成本大幅降低，股市上涨带来的财富效应进一步推高全球买家的香港置业信心。 图22：香港酒店入住率已恢复至疫情前水平（单位：人） 数据来源：Choice、东方证券研究所 图23：香港2025年净迁移人口大幅增长带来人口净增加 数据来源：Choice、东方证券研究所 # 五：房企融资：新黄浦实业保租房机构间REITs成功发行 表 12：房地产企业上周新发债券/Reits 明细：新黄浦实业保租房机构间 REITs 成功发行 序号 发行人全称 企业性质 发行总额(亿) 票面利率(%) 期限(年) 起息日 YY评级 1 北京首都开发股份有限公司 地方国有企业 25 3.49 5.00 2026-02-09 5- 2 中华企业股份有限公司 地方国有企业 22 2.75 3.00 2026-02-13 5+ 3 上海新黄浦实业集团股份有限公司 地方国有企业 11.942 0.00 63.76 2026-02-13 8- 4 中国铁建房地产集团有限公司 央企 10.1 2.43 1.00 2026-02-09 5+ 5 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 地方国有企业 10 1.85 3.00 2026-02-10 4+ 6 中交房地产集团有限公司 央企 10 3.55 2.00 2026-02-12 4- 7 广州市城市建设开发有限公司 地方国有企业 7 2.18 7.00 2026-02-10 4+ 8 苏州工业园区建屋发展集团有限公司 地方国有企业 4.15 2.09 9.00 2026-02-10 6+ 数据来源：Choice、东方证券研究所 # 六：行业政策及新闻：统计局1月70大中城市房价降幅全线收窄 表 13：上周房地产行业政策及新闻：一线城市 1 月新建商品住宅销售价格环比下降 0.3% 时间 内容 2月12日 仲量联行（JLL）最新报告称，中东和非洲地区（MEA）预计将在2026年至2030年间完成价值3万亿美元的房地产和基础设施项目，当地空置率低及投资需求强劲，使得对基建的投资兴趣颇为热烈。 2月13日 统计局发布2026年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。（1）一线城市：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平；1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4pct；（2）二线城市：1月新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1pct；1月二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2pct。 2月16日 2月16日出版的第4期《求是》杂志发表中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的重要文章《当前经济工作的重点任务》。这是习近平总书记2025年12月10日在中央经济工作会议上讲话的一部分。文章指出，要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。加强防风险和促发展政策协同，进一步增强发展韧性。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。 数据来源：Choice、东方证券研究所 # 七：投资建议 近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策和基本面逻辑仍持谨慎态度，但由于节后楼市季节性小阳春行情仍会持续，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们判断行业短期脉冲行情仍将持续。 中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，在周期未满的背景下，把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估的具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 # 八：风险提示 1.地产逆周期调节政策不及预期。近期市场宽松预期较强，存在力度和节奏不及预期的风险。 2.楼市改善不及预期。近期核心城市如上海楼市有改善迹象，市场交易房地产周期拐点临近的情绪较强，存在小阳春后楼市转头继续向下的风险。 3.房企信用风险加剧。若政策宽松和基本面改善不及预期，房企存在信用风险进一步扩散的可能，拖累板块整体表现。 # 分析师申明 # 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 # 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； # 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 $15\%$ 以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 $5\% \sim 15\%$ 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 # 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率 $5\%$ 以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 # 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 # 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