20240914-国盛证券-2024开发房企中报综述_行业承压整体亏损_头部国央企和极个别民企具备竞争优势_20页_1mb

报告摘要

2024年房地产行业中报综述：头部企业具竞争力，行业承压待复苏

一、行业整体现状

2024年上半年，中国房地产行业整体承压，收入规模萎缩，盈利能力持续下滑，主要原因是市场销售见顶回落、房价下跌及高额减值压力。统计数据显示，171家房企营业收入同比下滑159%，净利润亏损3548亿元，归母净利润率降至-29%，行业延续2023年亏损趋势。此外，房企现金流持续紧张，期末现金总额同比下滑192%。销售方面，新政背景下尽管部分城市调整政策，但全国新房销售仍大幅下滑418%，重点国央企与民营房企分别同比下降305%和471%。

二、重点企业财务表现差异

营收差异：2024H1重点国央企营收为68384亿元，同比下滑54%，而民营房企仅为12607亿元，下滑248%，反映出国有资本在抗压能力上的优势。
毛利率：行业毛利率普遍下降，重点国央企由150%降至168%，民企维持171%，但高维持改善的国企仍是行业翘楚。
费用结构：受限于销售不振，主要房企费用普遍上升，但头部企业如招商蛇口等则在费用管控上表现更优。
减值压力：2024H1总减值规模约为700亿元，多家头部房企仍承受部分压力，加上行业土地市场表现一般，拿地意愿低迷，整体市场仍待进一步修复。

三、投资建议与观点

维持房地产行业“增持”评级，主要观点包括：

政策在基本面倒逼下进入深度调整阶段，力度显著超越历史。
地产作为经济早周期指标，配置意义重大。
行业竞争格局趋向国企主导，土储集中在核心城市的企业更具成长性。
建议关注以下标的：
- 开发企业：招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份、绿城中国、越秀地产、华润置地、建发国际集团。
- 物业服务企业：招商积余、华润万象生活、中海物业、中海物业、保利物业。
- 平台企业：贝壳。