20210228-中国银河-房地产行业周度观点_土地供给端迎来新革命_稳地价促龙头房企盈利改善_行业估值提升逻辑不断强化_10页_656kb

房地产行业周度观点总结（2021.2.20-2.26）

核心内容

行业成交数据

• 新房成交：2021年2月20日至26日，30大中城市商品房成交面积为345万平方米，同比大幅增长185%，环比也显著上升。
• 一线城市：成交面积88万平方米，同比上升253%。
• 二线城市：成交面积174万平方米，同比上升205%。
• 三线城市：成交面积83万平方米，同比上升112.6%。
• 二手房成交：16大中城市二手房周成交面积为166万平方米，同比上升183%，环比上升491%，逐步恢复至春节前热度水平。

土地市场数据

• 土地供应：百城供应土地规划建面为291.6万平方米，环比下降83.5%。
• 土地成交：百城成交土地规划建面为268.3万平方米，环比下降83%。
• 土地溢价率：百城土地溢价率为14%，较前一周下降1.8个百分点。
• 分线城市情况：
  • 一线城市成交面积40.5万平方米，环比下降26%，溢价率为0。
  • 二线城市成交面积72.2万平方米，环比下降80%，溢价率上升至33%。
  • 三线城市成交面积155.7万平方米，环比下降19.3%，溢价率为0。

主要观点

政策变化与行业影响

• 土地集中出让机制：青岛、济南等城市已出台土地集中出让政策，预计更多一二线城市将跟进，形成政策闭环。
• 政策目的：该机制与“三道红线”、“两道红线”共同作用，从土地端对政府出让节奏和房企拿地行为进行调控，有助于稳定房价预期和地价水平。
• 行业生态变化：集中供应土地将分流竞拍资金，抑制土地溢价，同时促进房地产市场平稳健康发展。

估值情况

• 当前估值：截至2021年2月26日，房地产行业TTM市盈率为8.3X，市净率（PB）为1.21X，均处于历史低位。
• 相对表现：房地产板块上周涨幅为4.29%，在30个一级行业中排名第一，跑赢上证综指及沪深300。
• 投资价值：行业估值处于近10年低位，龙头房企市盈率仅为5.5倍，分红率较高，投资性价比凸显。

关键信息

行业数据亮点

• 成交恢复：春节后新房和二手房成交逐步回暖，尤其是二线城市成交恢复显著。
• 政策推进：土地集中出让机制逐步落地，成为房地产调控长效机制的重要组成部分。

投资建议

• 推荐标的：关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。
• 投资逻辑：政策闭环有助于稳定市场，行业集中度提升趋势持续，板块估值修复空间较大。

风险提示

• 经济下行压力：房地产行业受宏观经济环境影响较大。
• 销售不及预期：销售数据若超预期下行，可能对行业造成冲击。
• 政策不确定性：调控政策可能随市场变化而调整，存在不确定性。

行业新闻跟踪

国家层面政策

• 中央一号文件：强调农村土地制度改革，推动农村集体经营性建设用地入市。
• 发改委通知：下达保障性安居工程中央预算内投资计划，支持老旧小区和棚户区改造。
• 自然资源部会议：提出住宅用地分类调控，重点包括科学编制供应计划、信息公开、集中出让及加强监管。

地方层面政策

• 上海：上调房地产贷款集中度考核指标上限。
• 广州：加强住房租赁市场管理，要求租赁企业开立三方监管账户。
• 北京：累计发放市场租房补贴15亿元，支持租赁住房建设。
• 济南：召开专题会议，部署住宅用地供应分类调控工作，明确集中出让机制。

估值与行业比较

• PE与PB排名：
  • 房地产行业PE为8.3X，排名倒数第3。
  • 房地产行业PB为1.21X，排名倒数第5。
• 行业对比：
  • 房地产PE和PB均处于各行业尾部，显示其估值相对较低，具备配置价值。

结论

当前房地产行业在政策支持与市场恢复的双重驱动下，具备估值修复潜力。土地集中出让机制的推进有助于稳定地价与房价预期，同时促进行业集中度提升。建议关注行业龙头，把握当前配置机会，但需警惕经济下行、销售不及预期及政策变化等风险。