20220214-安信证券-固定收益主题报告_全面解析地产系理财产品_7页_448kb

地产系理财产品总结

核心内容

地产系理财产品是指募集资金投向房地产领域的金融产品，通常由项目公司或关联方作为融资人，集团提供担保。投资者主要包括业主、房企员工及亲属、供应商等。这类产品属于房企非标融资的一种，近年来因政策调整和市场变化，出现逾期问题，引发市场关注。

主要观点

1. 发展历程

   • 2014年前，房企融资渠道通畅，地产系理财规模较小。
   • 2014年起，去库存需求和金融监管宽松推动地产系理财快速扩张。
   • 2017年后，随着金融监管收紧，地产系理财进入调整期，金交所备案发行的定向融资迅速发展。
   • 2021年末，证监会收紧金交所监管，地产系理财融资再度收紧。

2. 产品种类与发行渠道

   • 私募资管业务：包括私募股权基金、券商资管计划等，需在中基协登记备案，投资门槛高（100万），人数限制（200人）。
   • 定向融资计划：如专项债权计划、定向债务投资工具，投资门槛较低（10万），人数限制（200人）。
   • 类理财产品：非传统金融理财，未进行备案但具有融资功能，存在一定法律风险。
   • 发行渠道：主要分为三类，包括通过关联方金融平台、高管代持/员工跟投计划设立的金融平台、以及第三方金融平台合作发行。

3. 在房企财报中的体现

   • 债权投资：若项目并表，计入负债端（如短长期借款、其他流动负债）；若不并表，可能体现在对外担保中。
   • 股权投资：通常设有约定收益率，涉嫌明股实债，若并表则体现在少数股东权益；若不并表则计入其他应收/应付。
   • 结构化发行：房企以自有资金购买部分需计入交易性金融资产。
   • 实际操作中，房企倾向于将理财产品项目出表或进行明股实债处理，因此难以在报表中真实反映。

4. 逾期处置方案类型

   • 现金分期兑付：如锦恒财富，本息部分到期日兑付10%，之后每3个月兑付10%，逾期利息按4.35%年化利率计算，最终于本息支付完成后第3个月支付50%，第6个月支付50%。
   • 现金分期兑付或实物资产兑付：投资人可选择现金分期或实物资产抵扣，若实物资产价值不足，则按现金方案补足；若超出，则投资人需另行支付差额。部分公司还提供远期回购协议。
   • 现金分期兑付、实物资产兑付或冲抵尾款：投资人若已认购楼盘但未结清尾款，可将投资本息用于冲抵购房尾款，不足部分另行支付现金，超出部分按现金方案处理。
   • 处置周期：地产系理财处置效率高于地产债，普遍在1-2个月，部分不足半个月；现金分期兑付回收周期为1-2年，回收率为100%。

关键信息

• 风险提示：流动性危机、地产政策变化等可能对地产系理财造成超预期影响。
• 法律与合规风险：类理财产品未进行备案，存在法律风险；房企通过明股实债、出表等方式规避报表披露，增加信息透明度难度。
• 投资者选择：投资者需关注产品类型、发行渠道、兑付方式及回收周期，结合自身风险偏好和资金需求做出决策。

结论

地产系理财产品作为房企非标融资的重要形式，其发展与政策环境密切相关。近年来因金融监管收紧，产品规模有所收缩。当前逾期处置方案以现金分期、实物资产抵扣和冲抵尾款为主，回收周期和效率优于地产债，回收率均为100%。投资者应谨慎评估产品风险，关注房企财务状况和政策变化，合理选择兑付方式。