2017年-世界发展银行全球_Improving_Land_Administration_and_Management_for_Sustainable_Urban_Development___Philippines_Urbanization_Review_Policy_Notes_20页_3mb

总结：改善土地管理与行政以促进可持续城市发展

核心内容

土地管理与行政（LAM）系统是城市可持续发展的关键基础设施。良好的LAM系统有助于构建高效的土地市场，提升土地利用效率，促进城市竞争力，并增强地方政府的财政能力。本文分析了菲律宾当前LAM系统的表现，指出其在土地市场运作、土地使用规划、土地信息管理以及财产税收和评估方面的不足，并提出改善建议。

主要观点

• LAM系统的重要性：LAM系统通过定义产权、保障土地使用权、建立登记机制和提供土地信息，支持土地市场的有效运作，从而促进投资、经济增长和土地资源的合理利用。
• 土地市场与城市发展：有效的土地市场和土地使用规划是城市可持续发展的核心，有助于提高土地价值、减少非正式土地使用、优化空间资源配置，并增强地方政府的财政能力。
• LAM系统的挑战：菲律宾的LAM系统存在诸多问题，包括系统不健全、机构职责重叠、土地登记效率低下、产权不清晰、土地使用规划滞后等。

关键信息

1. LAM系统现状

• 菲律宾在土地管理与行政质量方面排名较低，特别是在可靠性方面表现最差。
• 由于土地登记过程缓慢、产权不清和制度不完善，导致土地市场效率低下，阻碍了投资和城市发展。
• 多数地方政府未能及时更新其综合土地使用计划（CLUP），影响了土地利用的规划性和有效性。

2. 土地使用规划与法规

• 土地使用计划直接关系到土地价值和开发潜力，是城市规划的重要组成部分。
• 菲律宾的CLUP更新不及时，许多城市仍沿用1980年代的规划，导致城市空间利用不合理。
• 由于缺乏有效的规划指导，许多城市的发展是自发的、无序的，未能与城市规划相协调。

3. 土地非正式化问题

• 非正式定居者（ISFs）在菲律宾主要城市中大量存在，主要原因是土地管理系统的不完善、规划不力以及土地动员的困难。
• ISFs的正式化面临诸多障碍，包括缺乏可靠的土地信息、土地动员程序繁琐、法律框架不支持灵活的住房解决方案等。

4. 财产税收与评估实践

• 财产税是地方政府收入的重要来源，但菲律宾的平均财产税征收率仅为总收入的31%，远低于其他中高收入国家。
• 土地评估方法不科学，土地登记信息不完整，导致财产税无法反映真实市场价值。
• 土地评估标准（SMVs）未定期更新，影响了税收的公平性和财政收入的可持续性。

5. 土地管理与城市发展的关系

• 有效的土地管理与行政能够推动城市空间的有序发展，提升土地价值，促进城市竞争力。
• 土地市场的效率、土地使用规划的科学性、财产评估与税收的合理性是相互关联的，共同影响城市的可持续发展。

建议方向

• 加强土地信息管理：建立统一、透明、可信赖的土地登记和管理系统，减少产权纠纷和交易成本。
• 完善土地使用规划：推动CLUP的定期更新，确保土地使用符合城市发展需求，提高空间利用效率。
• 推动财产税收改革：提高财产税征收率，确保评估方法与市场价值一致，增强地方政府的财政能力。
• 加强机构协作与协调：减少多部门之间的职责重叠，提高信息共享，优化土地管理流程。
• 支持非正式定居者正式化：制定更灵活的土地使用政策，简化土地动员程序，提升ISFs的住房条件和城市治理水平。

结论

菲律宾的土地管理与行政系统在推动可持续城市发展方面存在严重不足，影响了土地市场的效率、城市规划的科学性和地方政府的财政能力。改善LAM系统是实现城市竞争力、提升土地利用效率和促进经济包容性增长的关键。