港股内房开发2025年报综述_存量负担出清渐行渐近_21页_836kb

港股内房开发2025年报综述总结

核心内容概览

2025年港股内房公司整体业绩承压，营收与利润双降，主要受结转规模下降及毛利率下行影响。尽管如此，房企减值压力逐步缓解，财务结构持续优化，融资成本进一步下降。行业集中度提升，头部房企展现更强韧性，销售与扩张策略以“以销定产、精准投放”为主，聚焦核心城市。展望“十五五”期间，房企将更注重质效提升和模式转型，α属性有望增强，重点布局经营性业务和轻资产业务，推动业绩修复。

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主要观点

1. 业绩表现

• 营收：2025年总体房企营收同比-5.8%，增速较2024年下降3.4pct。
• 净利润：归母净利润同比-27.2%，降幅较2024年扩大7.0pct，归母净利润率2.92%，连续7年下滑。
• 毛利率：总体房企毛利率13.03%，同比-1.32pct，但新项目利润率有所改善。
• 减值压力：资产减值损失同比-11.5%，存货跌价计提压力缓解。

2. 销售与扩张

• 销售规模：全口径合同销售金额同比-12.4%，降幅较2024年收窄5.9pct，优于百强房企平均变动。
• 供货计划：2026年计划总供货同比-11%，销售预期保持审慎。
• 拿地意愿：2025年拿地金额同比+23.0%，全口径新增货值同比+19.8%，拿地强度升至44.2%。
• 土储结构：土地储备继续下降，但降幅收窄，核心城市占比高。

3. 融资状况

• 有息负债：总体房企有息负债存量微涨0.3%，快速去杠杆进程结束，转向结构优化。
• 净负债率：2025年末净负债率46.3%，现金短债比221%，资金仍充足。
• 融资成本：平均融资成本3.14%，同比下降0.49pct，头部房企融资成本更低。
• 美元债恢复：绿城中国重启美元债融资，显示资本市场信心恢复。

4. 展望“十五五”

• 战略转型：房企从规模扩张转向质效提升与模式转型。
• α属性增强：经营性业务和轻资产业务收入占比有望提升，房企价值将更显著。
• 核心主线：去库存、核心城市、产品力、运营转型将成为未来5年主要方向。

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关键信息

重点房企表现

• 龙湖集团：2025年收入973亿元，归母净利10.2亿元，核心亏损17亿元。目标价12.94港元，维持“买入”评级。
• 越秀地产：收入864.6亿元，归母净利0.6亿元。目标价5.73港元，维持“买入”评级。
• 建发国际集团：收入1367.9亿元，归母净利36.5亿元。目标价19.31港元，维持“买入”评级。
• 华润置地：收入2814亿元，归母净利254亿元。目标价38.54港元，维持“买入”评级。
• 中国海外发展：收入1681亿元，归母净利127亿元。目标价14.72港元，维持“买入”评级。
• 绿城中国：收入1550亿元，归母净利0.71亿元。目标价9.92港元，维持“买入”评级。
• 中国金茂：收入593.7亿元，归母净利12.5亿元。目标价1.60港元，维持“增持”评级。

投资建议

• 关注历史负担较轻或现金流健康的企业，如华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、中国金茂、越秀地产。
• 关注估值低位或计提充分的企业，如龙湖集团。

风险提示

• 房地产政策波动。
• 房地产市场复苏不及预期。
• 部分房企经营风险。

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重点推荐公司一览表

股票名称	股票代码	目标价（港元）	投资评级
龙湖集团	960 HK	12.94	买入
越秀地产	123 HK	5.73	买入
建发国际集团	1908 HK	19.31	买入
华润置地	1109 HK	38.54	买入
中国海外发展	688 HK	14.72	买入
绿城中国	3900 HK	9.92	买入
中国金茂	817 HK	1.60	增持

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行业趋势

• 行业集中度提升：销售集中度提高，头部房企销售表现相对稳定。
• 产品力成为竞争核心：房企加强产品创新，提升客户体验与产品附加值。
• 轻资产与多元化：房企向“开发+运营+X”模式转型，轻资产收入占比提升。
• 融资环境改善：融资成本下降，美元债发行恢复，房企信用风险缓解。

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总结

2025年港股内房公司整体表现承压，但行业正逐步走向修复。随着房价进入二阶导转正，房企盈利有望改善。头部房企在去库存和优化土储结构方面表现突出，融资成本下降和财务结构优化增强了其抗风险能力。展望“十五五”期间，房企将更加注重质效提升和模式转型，α属性增强，建议关注具备稳健财务、优质土储及运营优势的房企。