> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产 2026年02月24日 投资评级：看好 (维持） 行业走势图 数据来源：聚源 # 相关研究报告 《上海三区启动住房以旧换新，推动新房去库存一行业点评报告》-2026.2.4 《2025Q4公募基金延续低配，持股集中度进一步提升一行业点评报告》-2026.1.27 《销售延续调整态势，期待政策显效与市场筑底一行业点评报告》-2026.1.19 # 楼市延续筑底行情，政策宽松下布局时点已至 行业点评报告 齐东 (分析师) qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 胡耀文 (分析师) huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 # - 春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 一手房方面，2026年除夕前一周40城市合计一手房成交133.68万平米，同比下降 $31.5\%$ ；除夕至初六当周成交5.73万平米，同比下降 $20.4\%$ 。数据延续了2026年1月的一贯趋势，一手房市场整体较弱，市场供需两面都较差。网签通常为认购递延1-2周后进行，春节期间多地暂停网签，市场情况有待节后更新。二手房方面，2026年除夕前一周23城市合计二手房成交130.07万平米，同比下降 $0.7\%$ 。由于春节期间贝壳、爱家等各大中介机构已经休假（上海、北京链家均休假13天），年后数据需要等后续跟踪。 # 二手房价格：冰山指数逐步企稳 从价格看，2026年2月以来二手房价格逐步企稳。从冰山100城市指数看，2026年2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已经反弹至10034元/平米。其中北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部已经反弹 $0.3\%$ 、 $0.6\%$ 、 $0.3\%$ 、 $0.1\%$ 、 $0.1\%$ 、 $0.3\%$ 。虽然价格反弹幅度较小，但考虑到近期无重大地产刺激和货币政策变动，信号意义值得重视。 # 土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 2026年以来，土地市场供需双弱。开发商和城投普遍拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱。从供应情况看，中指300城数据口径，2026年1月全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降 $16\%$ ；住宅类型土地推出3915万平米，同比下降 $9\%$ 。从成交情况看，中指300城数据口径，2026年1月全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降 $39\%$ ；住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降 $47\%$ 。土地成交溢价率也在低位徘徊，仅 $2.1\%$ 。 # $\bullet$ 投资建议 2025下半年以来，销售市场整体表现平淡，2026年春节期间新房市场整体较弱，市场供需两面都较差，二手房市场相对平稳，土地市场供需整体收缩，市场观望情绪较浓，房地产市场延续低位盘整行情。12月以来，二手房增值税率下调，商业用房贷款最低首付下调，北京也再次放宽限购，政策面整体较宽松。从策略角度看，地产配置处历史低位。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 # 目录 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 3 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 4 3、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 4、投资建议 6 5、风险提示 # 图表目录 图1：2026年40城一手房除夕前一周成交面积同比 $-31\%$ 3 图2：2026年40城一手房除夕后一周成交面积同比 $-20\%$ 3 图3：2026年40城二手房除夕前一周成交面积同比 $-0.7\%$ 图4：2026年2月以来冰山二手房指数逐步企稳 图5：2026年2月北京冰山房价指数较底部反弹 $0.3\%$ （元/平） 图6：2026年2月上海冰山房价指数较底部反弹 $0.6\%$ （元/平） 图7：2026年2月深圳冰山房价指数较底部反弹 $0.3\%$ （元/平） 图8：2026年2月广州冰山房价指数较底部反弹 $0.1\%$ （元/平） 图9：2026年2月杭州冰山房价指数较底部反弹 $0.1\%$ （元/平） 图10：2026年2月南京冰山房价指数较底部反弹 $0.3\%$ （元/平） 图11：2026年1月全部土地总推出面积同比下降 $16\%$ 6 图12：2026年1月宅地总推出面积同比下降 $9\%$ 图13：2026年1月全部土地总成交金额同比下降 $39\%$ 6 图14：2026年1月宅地总成交金额同比下降 $47\%$ 6 表 1: 2026 年除夕前后新房市场整体偏弱. 3 表 2: 2026 年 40 城一手房除夕前一周成交面积同比-0.7% # 1、春节市场成交量：一手房网签偏弱，二手房基本持平 一手房方面，2026年除夕前一周40城市合计一手房成交133.68万平米，同比下降 $31.5\%$ ；除夕至初六当周成交5.73万平米，同比下降 $20.4\%$ 。数据延续了2026年1月的一贯趋势，一手房市场整体较弱，市场供需两面都较差。网签通常为认购递延1-2周后进行，春节期间多地暂停网签，市场情况有待节后数据进一步跟踪。 表1：2026年除夕前后新房市场整体偏弱 <table><tr><td>年份</td><td>除夕前一周日期</td><td>除夕前一周成交 情况（万平米）</td><td>同比</td><td>除夕至初六日期</td><td>除夕至初六成交情 况（万平米）</td><td>同比</td></tr><tr><td>2023年</td><td>1月14日至1月20日</td><td>255.36</td><td></td><td>1月21日至1月27日</td><td>23.28</td><td></td></tr><tr><td>2024年</td><td>2月2日至2月8日</td><td>163.33</td><td>-36.0%</td><td>2月9日至2月15日</td><td>9.36</td><td>-59.8%</td></tr><tr><td>2025年</td><td>1月21日至1月27日</td><td>195.10</td><td>19.5%</td><td>1月28日至2月3日</td><td>7.20</td><td>-23.1%</td></tr><tr><td>2026年</td><td>2月9日至2月15日</td><td>133.68</td><td>-31.5%</td><td>2月16日至2月22日</td><td>5.73</td><td>-20.4%</td></tr></table> 数据来源：Wind、开源证券研究所 图1：2026年40城一手房除夕前一周成交面积同比 $-31\%$ 数据来源：Wind、开源证券研究所 图2：2026年40城一手房除夕后一周成交面积同比 $-20\%$ 数据来源：Wind、开源证券研究所 二手房方面，2026年除夕前一周23城市合计二手房成交130.07万平米，同比下降 $0.7\%$ 。由于春节期间贝壳、爱家等各大中介机构已经休假（上海、北京链家均休假13天），年后数据需要等后续跟踪。 2026年初，二手房在多方面因素共振下出现改善：（1）马年春节较晚，部分学区房需求提前释放；(2)《求是》、人民网等官媒频频发声，居民预期有所提振；(3)二手房价格经历了4-5年调整，价格跌出了性价比。 表2：2026 年 40 城一手房除夕前一周成交面积同比-0.7% <table><tr><td>年份</td><td>除夕前一周日期</td><td>除夕前一周成交情况（万平米）</td><td>同比</td></tr><tr><td>2023年</td><td>1月14日至1月20日</td><td>83.86</td><td></td></tr><tr><td>2024年</td><td>2月2日至2月8日</td><td>86.21</td><td>2.8%</td></tr><tr><td>2025年</td><td>1月21日至1月27日</td><td>131.02</td><td>52.0%</td></tr><tr><td>2026年</td><td>2月9日至2月15日</td><td>130.07</td><td>-0.7%</td></tr></table> 数据来源：Wind、开源证券研究所 图3：2026年40城二手房除夕前一周成交面积同比 $-0.7\%$ 数据来源：Wind、开源证券研究所 # 2、二手房价格：冰山指数逐步企稳 从价格看，2026年2月以来二手房价格逐步企稳。从冰山100城市指数看，2026年2月8日达到阶段性低点10025元/平米后，已经反弹至10034元/平米。其中北京、上海、深圳、广州、杭州、南京较底部已经反弹 $0.3\%$ 、 $0.6\%$ 、 $0.3\%$ 、 $0.1\%$ 、 $0.1\%$ 、 $0.3\%$ 。虽然价格反弹幅度较小，但考虑到近期无重大地产刺激和货币政策变动，信号意义值得重视。 图4：2026年2月以来冰山二手房指数逐步企稳 数据来源：冰山数据、开源证券研究所 图5：2026年2月北京冰山房价指数较底部反弹 $0.3\%$ （元/平） 数据来源：冰山数据、开源证券研究所 图6：2026年2月上海冰山房价指数较底部反弹 $0.6\%$ （元/平） 数据来源：冰山数据、开源证券研究所 图7：2026年2月深圳冰山房价指数较底部反弹 $0.3\%$ （元/平） 数据来源：冰山数据、开源证券研究所 图8：2026年2月广州冰山房价指数较底部反弹 $0.1\%$ （元/平） 数据来源：冰山数据、开源证券研究所 图9：2026年2月杭州冰山房价指数较底部反弹 $0.1\%$ （元/平） 数据来源：冰山数据、开源证券研究所 图10：2026年2月南京冰山房价指数较底部反弹 $0.3\%$ （元/平） 数据来源：冰山数据、开源证券研究所 # 3、土地市场：春节前大幅降温，供需双弱 2026年以来，土地市场供需双弱。开发商和城投普遍拿地意愿减弱，政府供地动力也较弱。从供应情况看，中指300城数据口径，2026年1月全部类型土地总推出面积1.41亿平米，同比下降 $16\%$ ；住宅类型土地推出3915万平米，同比下降 $9\%$ 。 图11：2026年1月全部土地总推出面积同比下降 $16\%$ 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 图12：2026年1月宅地总推出面积同比下降 $9\%$ 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 从成交情况看，中指300城数据口径，2026年1月全部类型土地成交总价1215亿元，累计同比下降 $39\%$ ；住宅土地成交总价735亿元，累计同比下降 $47\%$ 。土地成交溢价率也在低位徘徊，仅 $2.1\%$ 。 图13：2026年1月全部土地总成交金额同比下降 $39\%$ 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 图14：2026年1月宅地总成交金额同比下降 $47\%$ 数据来源：中指数据库、开源证券研究所 # 4、投资建议 2025下半年以来，销售市场整体表现平淡，2026年春节期间新房市场整体较弱，市场供需两面都较差，二手房市场相对平稳，土地市场供需整体收缩，市场观望情绪较浓，房地产市场延续低位盘整行情。12月以来，二手房增值税率下调，商业用房贷款最低首付下调，北京也再次放宽限购，政策面整体较宽松。从策略角度看，地产配置处历史低位。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发 展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；(3)“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 # 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。(2）政策放松不及预期。 # 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行)》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险)，因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。 # 分析师承诺 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 股票投资评级说明 <table><tr><td></td><td>评级</td><td>说明</td></tr><tr><td rowspan="4">证券评级</td><td>买入(Buy)</td><td>预计相对强于市场表现20%以上;</td></tr><tr><td>增持(outperform)</td><td>预计相对强于市场表现5%~20%;</td></tr><tr><td>中性(Neutral)</td><td>预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动;</td></tr><tr><td>减持(underperform)</td><td>预计相对弱于市场表现5%以下。</td></tr><tr><td rowspan="3">行业评级</td><td>看好(overweight)</td><td>预计行业超越整体市场表现;</td></tr><tr><td>中性(Neutral)</td><td>预计行业与整体市场表现基本持平;</td></tr><tr><td>看淡(underperform)</td><td>预计行业弱于整体市场表现。</td></tr><tr><td colspan="3">备注:评级标准为以报告日后的6~12个月内,证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现,其中A股基准指数为沪 深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指(针对协议转让标的)或三板做市指数(针 对做市转让标的)、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您,不同证券研究机构采用不同 的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系,表示投资的相对比重建议;投资者买入或者卖出证券的决 定取决于个人的实际情况,比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告,以获取比较 完整的观点与信息,不应仅仅依靠投资评级来推断结论。</td></tr></table> # 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 # 法律声明 开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的机构或个人客户（以下简称“客户”）使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用，如接收人并非开源证券客户，请及时退回并删除。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。若本报告的接收人非本公司的客户，应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的开源证券网站以外的地址或超级链接，开源证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 开源证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 本报告的版权归本公司所有。本公司对本报告保留一切权利。除非另有书面显示，否则本报告中的所有材料的版权均属本公司。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 # 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