深度报告-20210805-申港证券-特发服务-300917.SZ-园区物业稀缺标的_政务服务实现突破_27页_2mb

特发服务（300917.SZ）总结

核心内容

特发服务是特发集团旗下物业管理公司，成立于1993年，业务涵盖综合物业管理服务、政务服务及增值服务。公司管理项目近200个，管理面积超2000万平方米，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、腾讯等知名企业。公司2020年实现营收11亿元，同比增长24.4%，其中物业管理服务收入占比达82.7%。

主要观点

• 公司是园区物业稀缺标的，与华为合作超过20年，是其长期合作伙伴之一。
• 政务服务业务实现重大突破，与深圳市口岸办公室签订3年服务协议，预计带来约4亿元收入。
• 公司预计2021-2023年收入年复合增长率24%，归母净利润年复合增长率19%，每股收益分别预计为0.99元、1.12元、1.28元。
• 估值方面，FCFF测算每股合理股价为35.92元，当前PE为27.3倍、24.14倍、21.01倍，处于低估区间。

关键信息

1. 园区物业管理服务

• 园区物业收入占比达85%，是公司主要收入来源。
• 预计2025年全国产业园建筑面积将达到62亿平方米。
• 公司在2020年中标华为云数据中心运维项目，预计带来超2亿元收入，标志着进入数据中心运维领域。
• 公司在园区类服务中制定了7大模块，共45项一级服务标准和275项二级服务标准。

2. 政务服务业务

• 政务服务收入过去三年复合增速达42%，2020年达1.48亿元。
• 深圳口岸管养服务首次协议期内的管养经费为3.99亿元，将公司政务服务业务提升至新台阶。
• 政务服务项目从2017年的37个扩张至2020年的125个，服务区域扩展至多个省市。

3. 增值服务业务

• 增值服务收入波动较大，主要以泊位费为主。
• 2020年因业务模式变更，采用净额法，导致增值服务收入下降，毛利率为100%。

4. 客户合作与业务复制

• 公司与华为合作超过20年，2020年前三季前五大客户收入占比均在50%以上。
• 公司制定了园区类、商业类和住宅类三大统一服务标准，具备良好的业务复制能力。
• 公司已签订的合同以2-5年期为主，占比达74.37%，保证收入稳定性。

5. 财务表现

• 公司毛利率相对稳定，2019年为18.65%，2020年回升至20.76%。
• 净利率由2016年的8.1%提升至2020年的9.8%。
• 员工成本和分包成本合计占比超过90%，但公司通过规模效应和科技手段降低运营成本。

6. 投资建议

• 首次覆盖，给予“买入”评级。
• 预计2021-2023年每股收益分别为0.99元、1.12元、1.28元，对应PE分别为27.3倍、24.14倍、21.01倍。
• FCFF估值测算每股合理股价为35.92元，公司当前估值处于低估位置。

风险提示

• 业务扩展不及预期
• 物业管理费率降低
• 疫情反复影响业务发展

财务指标预测

指标	2019A (百万元)	2020A (百万元)	2021E (百万元)	2022E (百万元)	2023E (百万元)
营业收入	891.22	1,108.66	1,606.66	1,832.12	2,111.14
归母净利润	65.33	99.31	128.35	145.10	166.79

估值比较

可比公司	总市值（亿元）	TTM PE	21E PE	22E PE	PB
招商积余（001914.SZ）	141.13	28.66	20.55	15.41	1.68
南都物业（603506.SH）	24.24	17.26	14.34	12.1	2.82
新大正（002968.SZ）	68.33	45.01	37.59	26.39	7.63
平均值	77.90	30.31	24.16	17.97	4.04

项目收入与成本

• 公司2020年营业收入为11亿元，营业成本为878百万元，毛利率为20.76%。
• 公司2020年净利润为108百万元，归属母公司净利润为99百万元，净利率为9.77%。

总结

特发服务凭借其在园区物业、政务服务及增值服务方面的多元化发展，实现了业绩的稳步增长。公司与华为等知名企业长期合作，具有较强的业务复制能力和客户粘性。随着园区物业市场空间的扩大和政务服务业务的拓展，公司有望在未来几年实现更高的收入增长。当前估值处于低估位置，具备投资价值。