20190819-招商证券-房地产周度全数据跟踪：8月至今一线城市销量增速转负，上半月土地供给降温显著_48页_1mb

8月至今一线城市销量增速转负，土地供给显著降温

核心内容

房地产市场销售情况

• 重点城市销量：房地产行业可能已进入小周期复苏阶段，但整体销量表现较过往周期有所减弱，主因是三四线城市销量受货币化补贴等外力影响，与一/二线城市错峰明显。
• 一线城市：8月至今，一线城市销量同比增速继续下行并转负，其中北京、上海、广州、深圳均出现不同程度的负增长或降幅扩大。
• 二线城市：二线城市销量同比增速较上月略有下降，但仍是各城级中表现最好的，预计仍是今年销量复苏的主要贡献者。
• 三四线城市：销量同比增速在5月后虽出现小幅反弹，但仍处于弱势，8月降幅进一步扩大。若调整幅度较大，可能对全局销量形成第二个底部。
• 区域表现：长三角销售同比降幅收窄，中西部销售增速下滑明显，珠三角同比转负，环渤海降幅收窄。

二手房市场情况

• 全国二手房销量：8月至今，全国重点城市二手房销量同比增速较7月略有下降但仍保持正增长。
• 一线城市：依旧维持负增长。
• 二线城市：销量同比增速略有降低，但维持相对高位。
• 三四线城市：销量同比涨幅扩大，部分城市出现显著增长。

土地市场动态

• 土地供给：8月1日至8月15日，全国287城土地推出与成交环比均下降，供销比略有回升，进入近5个月低谷。
• 土地溢价率：全国土地溢价率略有下降，一二线重点城市下降明显，三四线略有回升。
• 土地出让金：全国土地出让金同比增速转负，一二线城市同比增速转负，三四线城市同比增速转正。

行业政策与金融环境

• 银保监会：开展房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况检查。
• 住建部：加快推动住房保障立法，明确住房保障顶层设计。
• 发改委：房企海外发债收紧是规范管理，而非简单收紧。
• 地方政策：武汉筹集35亿元培育租赁市场；人行深圳支行控制房地产贷款增量；重庆推进农村集体产权制度改革试点。

板块行情与估值

• 板块走势：上周房地产板块涨幅1.2%，相对沪深300为-0.9%，在29个行业中排名第20。
• 超额收益：19年1-2月持续下降，3月出现明显超额收益，4月至今逐渐消失。19年累计超额收益在29个大类行业中排名第16。
• 估值情况：
  • PE（TTM）：板块PE回落至近五年均值的55%，PB回落至66%，在周期类排名居中。
  • 相对估值：板块相对PE处于历史通道底部，相对PB仍较历史中枢倒挂。
  • AAA企业信用：信用再度出现修复，而AA+企业尚未反映。

重点公司动态

• 保利地产：上半年实现营收711.2亿元，同比+19.5%
• 金科股份：上半年实现营收261.05亿元，同比+68%
• 荣盛发展：上半年实现营收243.61亿元，同比+25.65%
• 华夏幸福：上半年实现营收387.3亿元，同比+10.7%

重点公司涨幅与超额收益

• 上周涨幅top5：金科股份、华丽家族、京汉股份、中房股份、新华联（+9.5%）
• 19年至今超额收益top5：哈高科、大名城、中航普达、ST新梅、大港股份（+51.7%）

总结

主要观点

1. 房地产销售复苏不均衡：一线城市销量已见底回升，但增速转负；二线城市作为主要复苏动力，仍维持较高增速；三四线城市销量继续低位调整，存在进一步下行风险。
2. 土地市场持续降温：全国土地供给和成交均显著下降，土地溢价率下降，土地出让金同比增速转负，显示市场信心不足。
3. 政策调控加强：中央和地方政府出台多项政策，包括加强房地产贷款管理、推动住房保障立法、规范租赁市场等，表明房地产行业仍处于政策监管的高压环境下。
4. 板块估值处于低位：房地产板块相对PE处于历史低位，但相对PB仍倒挂，显示市场对其估值仍存分歧。
5. 重点公司表现分化：部分房企如金科股份、荣盛发展等表现较好，但整体市场仍面临较大调整压力。

关键信息

• 8月至今，一线城市销量增速转负，二线城市为复苏主力，三四线城市仍处低位调整。
• 土地市场供给和成交环比下降，溢价率下降，出让金同比增速转负，显示市场信心不足。
• 政策层面加强调控，包括房地产贷款管理、住房保障立法、租赁市场发展等。
• 房地产板块估值处于低位，但与PB相比仍倒挂，市场风险偏好有所回升。
• 重点公司表现分化，部分企业如金科股份、荣盛发展等表现较好，但整体行业仍面临较大调整压力。