> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 北京零售市场总结（2026年第一季度） ## 核心内容 2026年第一季度，北京零售市场在存量改造与城市更新的推动下，整体呈现活跃态势。全市购物中心总存量上升至1,748万平方米，其中大兴区的北京元创大都会开业成为新增的重要节点。同时，市场租金与空置率等关键指标也反映出当前市场的运行趋势。 ### 市场关键指标 | 指标 | 同比变化 | 未来一年趋势 | |------|----------|--------------| | 存量（万平方米） | ▲ | ▲ | | 空置率 | ▼ | ▼ | | 租金（人民币/平方米/月） | ▼ | ▼ | **说明**：租金口径由“核心商圈标杆项目首层最佳位置租金”调整为“全市优质零售物业平均租金”，该租金基于使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 ### 区域市场表现 | 商圈 | 存量 (平方米) | 空置面积 | 空置率 | 未来供应 (平方米) | 租金（人民币/平方米/月） | 租金（美元/平方英尺/月） | 租金（欧元/平方英尺/月） | |------|----------------|----------|--------|--------------------|--------------------------|--------------------------|--------------------------| | 中央商务区 | 979,849 | 47,033 | 4.80% | 0 | ¥800 – 1,500 | US$10.80 – 20.25 | €9.39 – 17.60 | | 三里屯 | 246,000 | 6,396 | 2.60% | 80,000 | ¥800 – 2,000 | US$10.80 – 26.99 | €9.39 – 23.47 | | 西单 | 199,000 | 10,945 | 5.50% | 0 | ¥1,000 – 1,500 | US$13.50 – 20.25 | €11.74 – 17.60 | | 王府井 | 450,000 | 17,370 | 3.86% | 0 | ¥800 – 2,000 | US$10.80 – 26.99 | €9.39 – 23.47 | | 燕莎 | 234,000 | 10,530 | 4.50% | 0 | ¥600 – 1,200 | US$8.10 – 16.20 | €7.04 – 14.08 | | 东二环-朝外 | 279,276 | 15,639 | 5.60% | 170,000 | ¥600 – 1,200 | US$8.10 – 16.20 | €7.04 – 14.08 | | 崇文门-宣武门 | 309,000 | 24,720 | 8.00% | 0 | ¥500 – 1,000 | US$6.75 – 13.50 | €5.87 – 11.74 | | 中关村 | 1,252,000 | 53,836 | 4.30% | 0 | ¥500 – 1,500 | US$6.75 – 20.25 | €5.87 – 17.60 | | 其他 | 13,527,044 | 1,596,100 | 11.80% | 1,702,900 | / | / | / | | 北京全市 | 17,476,169 | 1,782,569 | 10.2% | 1,952,900 | ¥885 | US$11.94 | €10.39 | ## 主要观点 1. **存量优化驱动市场发展**：2026年一季度，北京零售市场以存量改造与城市更新为核心动力，多个老旧项目启动焕新计划，如朝外大街蓝岛大厦、新华百货新街口店、素然宇宙中心PF3等。 2. **资本介入推动升级**：博裕资本收购北京八达岭奥莱75%股权，显示资本对存量商业项目的持续关注与投入。 3. **品牌动态活跃**：首店经济与业态创新持续活跃，三里屯太古里、The Box朝外等项目引入高端品牌，如耐克ACG全球首店、BROOKS全新概念店、好运连得潮玩店等。 4. **外资品牌战略收缩**：伊藤洋华堂出售北京运营业务，面包新语北京最后一家门店停业，显示外资品牌对北京市场的信心减弱。 5. **市场供应节奏放缓**：尽管未来三年北京零售市场预计新增约200万平方米供应，但受消费疲软与招商压力影响，供应节奏将放缓，租金承压下行。 ## 关键信息 - **市场趋势**：租金和空置率均呈现下行趋势，表明市场面临一定压力。 - **项目动态**：北京元创大都会开业，标志着市场新增供应的增加。 - **品牌变化**：多家本土及国际品牌入驻，同时也有品牌退出市场。 - **资本动作**：博裕资本对八达岭奥莱的收购表明资本对存量项目的关注。 - **数据来源**：数据由北京统计局、穆迪分析及戴德梁行研究部提供。 ## 未来展望 随着国家基础设施REITs政策的推动，城市更新与存量焕新将成为北京零售市场的重要驱动力。然而，消费疲软和招商压力仍可能抑制市场供应增长，租金将持续承压。预计未来三年，北京零售市场仍将有约200万平方米的新增供应，但节奏将更加谨慎。 ## 主要品牌开业情况（2026年第一季度） | 项目名称 | 商圈 | 租户 | 业态 | |----------|------|------|------| | 国贸商城 | 中央商务区 | Michael Kors | 时尚 | | 北京 SKP | 中央商务区 | 履印京华 | 时尚 | | 三里屯太古里 | 三里屯 | BROOKS | 时尚 | | 北京apm | 王府井 | 泽田本家·铜锣烧 | 餐饮 | | 北京嘉里中心 | 中央商务区 | 鼎泰丰 | 餐饮 | | The Box朝外 | 东二环-朝外 | 好运连得潮玩店 | 时尚 | ## 在建项目 | 项目名称 | 商圈 | 预计开业年份 | 面积（平方米） | 开发商 | |----------|------|----------------|----------------|--------| | 北京保利时光里 | 其他（昌平） | 2026 | 100,000 | 保利发展&未来科学城 | | 北京兴泉汇CGLive | 其他（海淀） | 2026 | 73,000 | 北京兴泉汇商业管理公司 | | 北京运河天商业中心 | 其他（通州） | 2026 | 127,000 | 鹏瑞利&信德 | | 大眼睛EYEX | 其他（昌平） | 2026 | 40,000 | 北京新领域房地产开发有限公司 | ## 关于戴德梁行 戴德梁行是全球领先的房地产服务和咨询顾问公司，业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场等。公司在大中华区拥有23家分公司，2025年全球营业收入达103亿美元。更多详情请访问其官网或关注官方微信。 --- **注**：本报告数据仅供参考，不构成投资建议。