20181020-招商证券-地产开发行业点评报告_关于个税抵扣方案的思考总结和要点跟踪_边际利好没有问题_但需要更多客观探讨_4页_507kb

个税抵扣方案分析总结

核心内容

本文档围绕2018年个税抵扣方案的调整进行分析，探讨其对不同收入群体的影响及对房地产行业的潜在影响。整体来看，抵扣方案具有一定的政策诚意，但对中低收入群体的改善效果有限，主要对中高收入群体产生边际减税效果。

主要观点

1. 抵扣基数测算

• 子女教育：按 $1000 / 2$ 计算
• 继续教育：$400$
• 住房按揭：按 $1000 / 2$ 计算
• 赡养父母：$2000$
• 合计：单人抵扣约 $3400$ 元/月

2. 全额抵扣收入底线

• 若个税起征点为5000元，加上五险一金（按2500元/月计算），则需月收入 $10900$ 元才能享受全额抵扣。
• 若家庭抵扣集中于一人，则需单人月收入 $14300$ 元。

3. 人群分布与减税规模

• 根据2017年数据，全国个税纳税人数约6400万人，其中年入12万以上人数约1500万。
• 假设月均收入5000-10000元的人群约4900万人，其中月入7000-10000元的约3000万人仅能享受部分抵扣。
• 全额抵扣人群：约占总人口 $1%$，预计减税约 $1200$ 亿元。
• 部分抵扣人群：约占总人口 $2%$，预计减税约 $70$ 亿元。
• 整体减税规模：约 $1267$ 亿元。

4. 抵扣效果对比

• 月入 $10900$ 元：每月少缴 $130$ 元，每年约 $1560$ 元
• 月入 $30000$ 元：每月少缴 $850$ 元，每年约 $10200$ 元
• 月入 $8000$ 元：每月少缴 $15$ 元，每年约 $180$ 元
• 低收入群体（月入 $8000$ 元以下）可能因报税成本而放弃抵扣权利。

5. 房地产行业影响

• 抵扣方案对中高收入群体有边际减税效果，对低能级城市和低收入群体改善有限。
• 投资建议中提到看好政策边际改善，流动性支持也在改善（如10Y国债和按揭利率）。
• 推荐关注【万科A、保利地产】等高周转、杠杆合理、业绩保障性强的公司；【华侨城A】等资源型公司；以及【中南建设】等高杠杆高周转公司。

关键信息

• 政策目标：降低中低收入群体税负，边际减压中高收入群体。
• 抵扣范围：包括子女教育、继续教育、住房按揭、赡养父母等。
• 收入门槛：全额抵扣需月入 $10900$ 元以上，部分抵扣为 $7500$ 元以上。
• 减税规模：预计整体减税约 $1267$ 亿元。
• 风险提示：政策最终版本存在不确定性，房地产调控政策超预期可能影响销售表现。

投资建议

公司名称	推荐理由
万科A	杠杆合理，业绩保障性强
保利地产	杠杆合理，业绩保障性强
华侨城A	资源型公司，边际改善
中南建设	高杠杆高周转，真实有息负债不高

行业投资评级

评级	含义
推荐	行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
中性	行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
回避	行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

分析师承诺

• 所有分析师均申明报告内容反映其研究观点，与薪酬无直接或间接关系。

团队背景

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士后，博士，高级经济师。
• 刘义：招商证券房地产行业联席首席分析师，10年研究经验，曾获新财富前三。
• 董浩、李洋：研究助理，具有房地产行业研究背景。

重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 未经许可，不得翻版、复制、引用或转载。

附图说明

• 图1：房地产行业历史PE Band
• 图2：房地产行业历史PB Band
• 资料来源：贝格数据、招商证券