宏观专题：测算：地产超跌了吗？“三大工程”管用吗？-20240121-国盛证券-12页_470kb

地产投资超跌分析及三大工程影响总结

• 自然状态下地产投资表现：基于定性和定量分析，2022-2023年地产投资可能已超跌。

  • 定性方面：中国人口负增长、购房人口增速下降、城镇化放缓，已接近日本2003年水平，地产销售与投资持续下行，但未来同比跌幅预计不会明显扩大。
  • 定量测算：考虑特定情景后，地产投资同比增速预计为-107%至-67%，表明跌幅可能小幅收窄。结构推演显示，土地购置费跌幅略有改善，而建安投资可能继续下滑。

• 政策支持下的三大工程拉动作用：

  • 城中村改造：预计年均投资5000-10000亿元。
  • 保障房建设：预计年均投资2400-5600亿元。
  • 平急两用基建：预计年均投资1500-3200亿元。
  • 实际拉动效果需考虑城中村改造与保障房之间的重叠，以及资金落实与施工进度的不确定性。

• 2024年地产投资增速预测：在政策支持下，地产投资增速有望收窄至-5%以内，但转正难度大。

  • 核心结论：中性情形下，三大工程可能额外拉动地产投资1万亿元，使地产投资增速从基准情景下的-90%-107%调整至-5%附近水平。

• 主要风险提示：

  • 测算误差超预期
  • 政策力度超预期
  • 地产景气变化超预期

作者：分析师熊园、杨涛